Reglas de Carolina del Sur para administradores de propiedades

Toda persona que, a cambio de una compensación, negocie alquileres o arrendamientos, publique alquileres o anuncie esos servicios para terceros debe tener licencia. Carolina del Sur tiene una licencia separada de administrador de propiedades, y cada oficina de una empresa está a cargo de un corredor responsable o un administrador de propiedades responsable que controla la cuenta fiduciaria.

Propietarios sin licencia que alquilan su propia propiedad; abogados que actúan para un cliente propietario; agencias y empleados del gobierno; síndicos (receivers) y trustees designados por un tribunal.

Los fondos fiduciarios van en una cuenta de depósito a la vista cuyo nombre incluya la palabra "trust" o "escrow", en una institución asegurada y autorizada en Carolina del Sur. Los fondos fiduciarios de alquileres deben depositarse dentro de 48 horas (el efectivo al recibirlo, los cheques después de firmar el contrato), sin contar fines de semana ni feriados bancarios, y no pueden mezclarse con otros fondos salvo un monto pequeño para cubrir comisiones bancarias.

Si alquilas más de cuatro unidades contiguas y usas criterios de depósito distintos para distintos inquilinos, publica los criterios o entrégalos a cada solicitante antes de firmar. Si no, el depósito adicional no puede usarse para deducciones por daños.

Envía un aviso escrito y detallado de las deducciones con cualquier reembolso. El inquilino debe dar una dirección de reenvío por escrito. La retención indebida te expone a pagar tres veces el monto retenido más los honorarios de abogados.

La ley de arrendadores e inquilinos no exige intereses ni una cuenta separada. Cuando se vende la propiedad, el vendedor sigue siendo responsable salvo que el depósito se transfiera al comprador y se avise por escrito al inquilino. Los administradores con licencia deben guardar los depósitos en una cuenta fiduciaria (trust account) (ver licencias).

La Residential Landlord and Tenant Act no regula los cargos por pago tardío (late fees). Indícalos con claridad en el contrato y mantenlos razonables.

Ninguna ley de Carolina del Sur regula los cargos por solicitud de alquiler.

No existe una ley sobre el aviso de aumento de renta. En la práctica, las condiciones de un arrendamiento mes a mes (month-to-month) cambian con el aviso de 30 días que se usa para terminarlo. Los aumentos por encima del valor justo de mercado después de una queja del inquilino pueden ser represalia.

Los gobiernos locales no pueden adoptar ni aplicar ordenanzas que regulen la renta de alquileres residenciales o comerciales privados.

Si el contrato incluye el párrafo legal "IF YOU DO NOT PAY YOUR RENT ON TIME" (o un texto sustancialmente equivalente), no se necesita un aviso aparte antes de presentar la demanda, incluso después de que el contrato pase a ser mes a mes. En otro caso, un aviso escrito por cada plazo del contrato cumple la regla.

El aviso debe describir el incumplimiento e indicar que el contrato terminará al menos 14 días después de recibido si no se corrige. Si la corrección toma más tiempo, el inquilino que empiece dentro de 14 días y siga trabajando de buena fe conserva el contrato.

Cualquiera de las partes puede terminar el arrendamiento con aviso por escrito antes de la fecha de terminación. Si el inquilino se queda a propósito después del término (holdover), puede costarle hasta tres meses de renta o el doble de los daños reales, más los honorarios de abogados.

Presenta la demanda en el tribunal de magistrados (magistrate court). Si el inquilino no responde en 10 días, el magistrado emite una orden de lanzamiento (writ of ejectment). Después de un fallo a favor del arrendador, la orden se emite dentro de 5 días. El oficial da a los ocupantes 24 horas para irse antes de retirarlos. Un corredor responsable (broker-in-charge) o administrador de propiedades con licencia puede completar los formularios de desalojo por el propietario.

Si el inquilino cortó los servicios públicos y está ausente después de un impago de renta, el abandono es inmediato. Los bienes que valgan más de $500 deben pasar por el proceso de lanzamiento (ejectment). Después de un desalojo, las autoridades locales pueden retirar las pertenencias dejadas en la calle después de 48 horas, y el aviso de desalojo debe indicarlo.

Excepciones: emergencias; servicios programados de forma regular entre las 9 a.m. y las 6 p.m. si el contrato lo dice de forma visible y te anuncias; y servicios pedidos por el inquilino entre las 8 a.m. y las 8 p.m. después de anunciarte. El inquilino no puede cambiar las cerraduras sin permiso.

Mantén los sistemas eléctricos, de gas, plomería, calefacción y aire acondicionado y los electrodomésticos que proporciones, suministra agua corriente, agua caliente y calefacción razonable, y mantén seguras las áreas comunes. Se presume que los electrodomésticos de la unidad los proporciona el arrendador (landlord), salvo que el contrato los excluya. En casas unifamiliares, el arrendador puede pasar algunas tareas al inquilino por escrito y de buena fe.

Entrégalo por escrito al momento de la mudanza o antes, y mantenlo actualizado. Un administrador que no lo informe pasa a ser el agente del arrendador para avisos y obligaciones. Publica los criterios de depósito si corresponde (ver límite del depósito). La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La ley de vivienda justa (fair housing) de Carolina del Sur protege por raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional y discapacidad (handicap).

Cambió el nombre de los vendedores (salespersons) a asociados (associates), redefinió las obligaciones de los corredores responsables y los administradores de propiedades responsables, e hizo a los licenciatarios responsables del trabajo producido con herramientas de inteligencia artificial (AI). La mayor parte de la ley entró en vigor al firmarse; las nuevas reglas para equipos empiezan 36 meses después de la ratificación.

• NARPM Charleston Chapter

• South Carolina Human Affairs Commission