Reglas de Nuevo México para administradores de propiedades

Administrar propiedades para terceros o arrendar y alquilar bienes raíces para terceros a cambio de una compensación es actividad de corredor. La administración de propiedades incluye mercadeo, arrendamiento, cobro y desembolso de fondos, coordinación del mantenimiento y relación con los inquilinos. La administración de asociaciones de propietarios (HOA) y las reservas de alquileres vacacionales quedan fuera de esa definición.

Propietarios respecto de su propia propiedad; empleados del propietario, o de un corredor calificado que actúa para el propietario, que administran la propiedad del propietario; transacciones con poder notarial limitado; abogados; fiduciarios y trustees designados por un tribunal; empleados del gobierno.

Los corredores calificados deben depositar el dinero recibido en una cuenta de custodia, fiduciaria o de garantía (escrow) en un banco, asociación de ahorro y préstamo o compañía de títulos autorizada en Nuevo México, y llevar los registros que fijan las reglas de la Commission. Los corredores asociados deben entregar el dinero a su corredor calificado sin demora.

En un contrato de arrendamiento (lease) de un año o más puedes cobrar más de un mes de renta, pero debes pagar al inquilino cada año intereses a la tasa de cuenta de ahorros (passbook rate) sobre ese depósito. La renta del último mes pagada por adelantado no cuenta como depósito.

Enviarlo por correo a la última dirección conocida es válido. Si no cumples el plazo, pierdes el derecho a retener cualquier parte del depósito, a contrademandar y a demandar por separado por daños, y debes pagar los honorarios de abogados. La retención de mala fe agrega una penalidad de $250.

Los pagos de renta no pueden aplicarse a depósitos ni a daños sin el acuerdo escrito del inquilino. Los administradores con licencia guardan el dinero de los clientes en una cuenta fiduciaria del corredor (broker trust account).

Calcúlalo solo sobre la renta, no sobre depósitos, cargos ni servicios públicos. Avisa por escrito del cargo a más tardar el último día del siguiente periodo de renta o lo pierdes. El tope bajó de 10% a 5% el 20 de junio de 2025.

No cobres si sabes que la unidad no está disponible. Retén el pago hasta resolver a los solicitantes anteriores. Reembolsa dentro de 30 días si otra persona toma la unidad o si nunca haces la evaluación. Entrega a los solicitantes copias de los informes usados y no vuelvas a cobrar dentro de 90 días por propiedades del mismo propietario.

En arrendamientos periódicos de menos de un mes, da un periodo de renta de aviso. Los aumentos de cargos del contrato requieren 60 días de aviso por escrito según la ley de 2025.

Ninguna ciudad ni condado, incluidas las ciudades con autonomía (home rule), puede controlar las rentas en propiedad privada. Las viviendas asequibles financiadas por el gobierno quedan excluidas.

Si el inquilino ofrece el monto total adeudado en la forma indicada antes de que terminen los 3 días, no puedes presentar la demanda. Los plazos que caen en fin de semana o feriado federal pasan al siguiente día hábil.

El primer aviso debe describir el incumplimiento con fechas y hechos y advertir que un segundo incumplimiento en 6 meses termina el contrato. Entrégalo dentro de los 30 días después de enterarte del incumplimiento. Las infracciones sustanciales (delitos graves definidos en la ley) usan un aviso de 3 días.

Aplica tanto al propietario como al residente. Quien se queda a propósito después del término (holdover) puede deber daños y honorarios de abogados.

El tribunal puede aplazar la audiencia hasta 7 días por causa justificada. Una apelación del residente suspende la orden, normalmente con la renta depositada en una cuenta de garantía (escrow).

En caso de abandono, el aviso debe indicar una fecha para desechar los bienes de al menos 30 días después y datos de contacto. Los objetos de valor menor a $100 pueden desecharse de inmediato. Lo que se obtenga de la venta por encima de lo adeudado se entrega al residente dentro de 15 días. Puedes cobrar costos razonables de almacenamiento y traslado.

No se necesita aviso para reparaciones que el residente pidió en los últimos 7 días ni para emergencias. Intenta acomodar un horario alternativo razonable que proponga el residente. Si las entradas son repetidas o abusivas, el residente puede pedir una orden judicial (injunction) o terminar el contrato.

Después de un aviso por escrito, el residente puede terminar el contrato si no haces un intento razonable de reparar en 7 días, o reducir la renta (abate rent) según 47-8-27.2. Las condiciones causadas por el residente no califican.

Al momento de la mudanza o antes, entrega el nombre, la dirección y el teléfono del administrador y del propietario o del agente para avisos. Los anuncios deben mostrar la renta base y detallar cada cargo que se cobre durante el arrendamiento (desde el 20 de junio de 2025). La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

Lista estatal de vivienda: raza, religión, color, origen nacional, ascendencia, sexo, orientación sexual, género, identidad de género, embarazo y parto, afiliación conyugal, discapacidad física o mental y condición militar (agregada el 15 de mayo de 2024). La situación familiar no está en la lista estatal, pero la ley federal la protege.

Los cargos por pago tardío bajaron de 10% a 5% de la renta y se calculan solo sobre la renta. Los cargos de evaluación tienen un tope de $50 con reglas de reembolso, los anuncios deben detallar todos los cargos, los solicitantes reciben copias de los informes de evaluación y los aumentos de cargos requieren 60 días de aviso.

La Human Rights Act ahora prohíbe la discriminación en vivienda por condición militar, que incluye a veteranos y al cónyuge o hijo de un miembro o veterano.

• NARPM Albuquerque Metro Chapter