Reglas de Maryland para administradores de propiedades

Prestar servicios de corretaje de bienes raíces incluye, a cambio de pago, arrendar inmuebles o cobrar renta para otra persona, y ayudar a otros a encontrar u obtener alquileres residenciales. Los administradores de propiedades (property managers) que trabajan para terceros necesitan licencia.

Propietarios o arrendadores que administran o alquilan su propia propiedad (salvo que su negocio principal sea el corretaje), personas que actúan bajo una orden judicial, funcionarios públicos, una sola transacción bajo un poder notarial (power of attorney), subastadores con licencia, síndicos (receivers), fideicomisarios (trustees), representantes personales y tutores.

Los vendedores entregan sin demora el dinero fiduciario a su corredor. Los corredores depositan el dinero fiduciario en una cuenta separada usada solo para ese fin y no pueden usarla para ningún otro propósito. Los depósitos de garantía de los inquilinos también deben seguir las reglas de escrow de Real Property 8-203.

El límite es por unidad sin importar cuántos inquilinos haya. Se permiten hasta dos meses solo para inquilinos con asistencia estatal de servicios públicos que pagan esos servicios al arrendador, con acuerdo escrito. Si cobras de más, te expones a pagar hasta tres veces el exceso más honorarios de abogado. Los cobros de entrada no pueden superar el depósito más la renta del primer mes.

Retén solo por renta impaga, daños por incumplimiento del contrato o daños más allá del desgaste normal (ordinary wear and tear). Si no envías la lista detallada en 45 días, pierdes el derecho a retener por daños. Retener indebidamente puede costar hasta tres veces el monto más honorarios de abogado. Si el inquilino avisa por correo certificado con 15 días de anticipación que se muda, tiene derecho a estar presente en la inspección de salida.

La cuenta debe contener solo depósitos de garantía. Paga interés simple a la tasa mayor entre el 1.5 por ciento o la tasa del Tesoro a 1 año, acumulado mensualmente, sobre depósitos de $50 o más guardados al menos 6 meses. El recibo del depósito debe estar en el contrato y enumerar los derechos del inquilino; no entregar recibo cuesta $25. Conserva los recibos 2 años.

Desde el 1 de octubre de 2025, el tope se calcula sobre la renta impaga, no sobre el monto total adeudado. Para renta semanal, el límite es $3 por semana y $12 al mes.

Esto aplica a arrendadores que ofrecen 5 o más unidades en un mismo lugar. La solicitud debe explicar las reglas. Si aceptas informes de evaluación reutilizables y un solicitante entrega uno, no puedes cobrar tarifa de solicitud. Desde el 1 de octubre de 2026, los arrendadores con 5 o más unidades no pueden preguntar por antecedentes penales antes de una oferta condicional, salvo en categorías limitadas.

Envíalo por correo de primera clase con certificado de envío (certificate of mailing), o por vía electrónica si el inquilino eligió esa opción. Los arrendamientos semanales requieren 7 días con contrato escrito o 21 días sin él. Las leyes locales pueden exigir más.

Montgomery County y Takoma Park tienen leyes de estabilización de rentas (rent stabilization). Revisa las reglas del condado y de la ciudad antes de fijar la renta de una renovación.

Usa el formulario del Maryland Judiciary. Entrégalo por correo de primera clase con certificado de envío, fijándolo en la puerta o por vía electrónica si el inquilino lo eligió. La demanda debe indicar la fecha en que se dio el aviso.

El contrato debe permitir recuperar la posesión por incumplimiento. Después del aviso, presenta la demanda en la District Court. La corte ordena el desalojo solo si el incumplimiento fue sustancial y lo justifica.

Semana a semana requiere 7 días con contrato escrito o 21 días sin él; año a año requiere 90 días. Las leyes locales, como las de Baltimore City y Montgomery County, pueden agregar reglas.

Los inquilinos pueden apelar dentro de 4 días. Por renta impaga, los inquilinos pueden recuperar el arrendamiento (redeem) pagando todo lo adeudado antes de que se ejecute el desalojo, salvo que hayan tenido 3 fallos por renta en los 12 meses anteriores. Solicita la orden (warrant) dentro de 60 días del fallo o queda sin efecto. Desde el 1 de octubre de 2025, debes avisar por escrito al inquilino la fecha programada del desalojo con al menos 6 días de anticipación, por correo, fijando el aviso en la puerta con una foto fechada, y por correo electrónico o mensaje de texto si los conoces. Los desalojos se suspenden en condiciones de clima extremo.

Un contrato no puede permitirte tomar los bienes del inquilino salvo que el contrato haya terminado y los bienes hayan sido abandonados. El aviso de desalojo obligatorio advierte que las pertenencias dejadas atrás pueden perderse y que las reglas locales varían. Sigue las reglas del condado o de la ciudad para los bienes que quedan después de un desalojo.

El aviso debe indicar la fecha, la hora aproximada y el propósito, y enviarse por correo, fijarse en la puerta o enviarse por vía electrónica si el inquilino lo eligió. Las emergencias están exentas. El inquilino puede aceptar por escrito un aviso más corto. Las violaciones pueden llevar a una orden judicial (injunction) y a daños.

Los inquilinos pueden pedir reducción de renta (rent abatement), daños o la terminación del contrato, y pueden usar el depósito de la renta en la corte (rent escrow). Moho: haz una evaluación dentro de 15 días del aviso escrito y corrige dentro de 45 días. A partir del 1 de junio de 2026, los edificios con 10 o más unidades deben proveer aire acondicionado (en construcción nueva y en unidades donde el aire acondicionado se proveía o se exigía desde el 1 de enero de 2025) y mantener las unidades a 80 grados Fahrenheit o menos del 1 de junio al 30 de septiembre; las unidades renovadas se suman desde el 1 de octubre de 2026.

Todo contrato debe incluir la versión vigente de la Maryland Tenants' Bill of Rights, el recibo del depósito y las obligaciones de las partes sobre calefacción, servicios públicos y reparaciones. Entrega el folleto estatal sobre moho al firmar. Publica tu política de mascotas en el sitio web de la propiedad y en la solicitud. Los arrendadores con 6 o más unidades deben ofrecer el reporte positivo de pagos de renta (positive rent reporting) a partir del 1 de octubre de 2026 (a más tardar el 1 de enero de 2027 para contratos existentes). Las viviendas en alquiler más antiguas cubiertas por la ley de Maryland de reducción del riesgo de plomo deben registrarse e inspeccionarse (Environment Title 6, Subtitle 8).

Desde el 1 de octubre de 2026, los arrendadores que usan evaluación de crédito o de ingresos no pueden rechazar a quienes tienen vales por sus ingresos, su puntaje de crédito o su historial de crédito de períodos sin subsidio, con excepciones limitadas.

El tope del depósito bajó a un mes de renta, la Maryland Tenants' Bill of Rights pasó a ser obligatoria en los contratos y se creó una nueva Office of Tenant and Landlord Affairs. Los propietarios de alquileres de 1 a 3 unidades deben ofrecer a los inquilinos la oportunidad de comprar antes de poner la propiedad en venta, más un derecho de preferencia (right of first refusal) sobre algunas ofertas de terceros.

Creó una garantía expresa de habitabilidad y nuevos recursos, incluida la reducción de renta y las acciones colectivas de inquilinos.

Las cortes deben ocultar del público (shield) los registros de casos por falta de pago de renta que no terminaron en un fallo de posesión, y pueden ocultar otros a pedido del inquilino. Desde el 1 de agosto de 2024, los arrendadores tampoco pueden subir la renta solo por un fallo por falta de pago.

Los arrendadores deben entregar el folleto estatal sobre moho al firmar el contrato, evaluar el moho dentro de 15 días del aviso escrito y corregirlo dentro de 45 días después de la evaluación (o en un tiempo razonable si 45 días no es factible).

Entrar requiere aviso escrito de 24 horas con fecha, hora y propósito, entre las 7 a.m. y las 7 p.m. de lunes a sábado, salvo emergencias.

Los arrendadores deben avisar a los inquilinos la fecha programada del desalojo con al menos 6 días de anticipación, por correo de primera clase y fijando el aviso en la puerta con una foto con fecha, además de correo electrónico o mensaje de texto si los conocen. Los inquilinos tienen 10 días después del desalojo para recuperar sus pertenencias.

El tope del 5 por ciento para el cargo por pago tardío (late fee) ahora se calcula sobre la renta impaga, no sobre la renta total adeudada.

Los arrendadores deben enlazar la política de mascotas de la propiedad en su sitio web, si lo tiene, e incluir una copia o un resumen en la solicitud de alquiler. La política debe indicar los límites de raza y peso, los cargos y depósitos, el número máximo de mascotas y otros requisitos.

En edificios de apartamentos con 10 o más unidades, los arrendadores deben proveer aire acondicionado que mantenga las unidades a 80 grados Fahrenheit o menos del 1 de junio al 30 de septiembre. Cubre unidades nuevas y unidades donde el aire acondicionado se proveía o se exigía desde el 1 de enero de 2025, y desde el 1 de octubre de 2026, unidades con renovaciones mayores eléctricas o de calefacción.

Los arrendadores con 5 o más unidades no pueden preguntar por antecedentes penales antes de una oferta condicional, salvo por los delitos graves enumerados, como homicidio, delitos sexuales y registro como agresor sexual. Después de la oferta, solo pueden retirarla por un delito grave (felony) dentro de 5 años o por un delito enumerado que no se informó, con una razón por escrito.

Los arrendadores que usan evaluación financiera no pueden rechazar a quienes tienen subsidio por sus ingresos, su puntaje de crédito o su historial de crédito de períodos sin subsidio. Los arrendadores con 6 o más unidades deben ofrecer el reporte positivo de pagos de renta.

• NARPM Baltimore/Washington Chapter
• NARPM Maryland Suburban Chapter

• Maryland Commission on Civil Rights