Reglas de Kentucky para administradores de propiedades

El corretaje de bienes raíces incluye la administración de propiedades (property management) y el arrendamiento y alquiler de inmuebles para otros, y nadie puede ejercer el corretaje sin licencia de corredor o de asociado de ventas. Administración de propiedades significa administrar inmuebles para otros, incluido alquilarlos y cobrar la renta.

Propietarios o arrendadores que administran su propia propiedad y sus empleados regulares; un administrador de propiedades que es empleado regular del propietario o del corredor principal (principal broker); un administrador cuyo pago principal es el uso de una unidad de alquiler; abogados; apoderados (attorneys in fact); fiduciarios y síndicos designados por la corte.

Los corredores principales deben guardar el dinero de otros en una cuenta de depósito en garantía (escrow account) en Kentucky, separada de los fondos de la oficina e identificada ante la Commission. Los corredores que administran propiedades deben mantener las cuentas de administración separadas o claramente identificadas en los registros de escrow.

Ninguna ley de Kentucky pone tope al monto del depósito, ni dentro ni fuera de las zonas URLTA. El capítulo 383 de KRS no contiene límite para el depósito; KRS 383.580 (zonas URLTA) solo regula cómo se guardan y devuelven los depósitos.

Al momento de la salida, el arrendador inspecciona y lista los daños con costos estimados de reparación; el inquilino puede inspeccionar y firmar o expresar su desacuerdo por escrito. Sin la cuenta separada y las dos listas de daños, el arrendador no puede quedarse con nada. Si el inquilino no debe renta, envía aviso del reembolso que corresponde; si el inquilino no responde dentro de 60 días, el arrendador puede quedárselo. Si el inquilino no paga la renta del último mes y no pide el depósito, el arrendador puede aplicarlo después de 30 días. Fuera de las zonas URLTA ninguna ley fija un plazo.

Los depósitos deben guardarse en una cuenta usada solo para depósitos de garantía en un banco regulado por Kentucky o por el gobierno federal. Antes de recibir el depósito, entrega una lista escrita de los daños existentes con estimados de costo de reparación para que ambas partes la firmen. La ley no exige intereses.

El capítulo 383 de KRS, que contiene la ley de arrendadores e inquilinos de Kentucky, no tiene disposición sobre cargos por pago tardío (late fees). Incluye cualquier cargo en el contrato y mantenlo razonable.

El capítulo 383 de KRS no tiene disposición sobre tarifas de solicitud ni de evaluación (screening fees). Sigue las reglas federales de la FCRA.

Kentucky no regula el monto ni fija un aviso propio para aumentos de renta. Cambia la renta durante un contrato solo si el contrato lo permite. En las zonas URLTA un arrendamiento mes a mes (month-to-month) termina con aviso escrito de 30 días antes de una fecha de renta; en otras partes un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) termina con aviso escrito de un mes, así que programa los aumentos de la misma forma.

El capítulo 383 de KRS no tiene disposición de control de rentas (rent control). Desde el 6 de marzo de 2024, KRS 383.198 prohíbe a ciudades y condados adoptar o aplicar ordenanzas de arrendamiento que contradigan la ley estatal, y KRS 383.500 permite a los gobiernos locales adoptar la URLTA solo completa y sin enmiendas.

En las zonas URLTA, si la renta no se paga, el arrendador puede terminar el contrato cuando el inquilino no paga dentro de 7 días después de un aviso escrito de falta de pago y de la intención de terminar. Fuera de las zonas URLTA ninguna ley fija un plazo para pagar o desocupar (pay or quit); un arrendamiento a voluntad termina con aviso escrito de un mes. Aceptar renta después del aviso puede hacerte perder el derecho a terminar.

Identifica el incumplimiento por escrito. Si el inquilino lo corrige antes de la fecha del aviso, el contrato sigue. Si se repite en esencia el mismo incumplimiento dentro de 6 meses, puedes terminar con aviso escrito de 14 días sin opción de corregir. Fuera de las zonas URLTA, manda el contrato.

En las zonas URLTA, después de que vence un contrato escrito y el inquilino se queda, cualquiera de las partes puede terminar ese arrendamiento con aviso escrito de 10 días. Fuera de las zonas URLTA, un arrendamiento a voluntad o por tolerancia (tenancy by sufferance) termina con aviso escrito de un mes.

El demandado debe recibir aviso del juicio con al menos 3 días de anticipación. Si el inquilino no apela dentro de 7 días después del fallo, la corte emite a solicitud una orden de restitución (warrant of restitution) y el sheriff devuelve la posesión. En las zonas URLTA se prohíben los desalojos por cuenta propia (self-help) y los cortes de servicios públicos.

El capítulo 383 de KRS no tiene un procedimiento para guardar o disponer de los bienes personales del inquilino. En las zonas URLTA, KRS 383.670 cubre la unidad abandonada: haz esfuerzos razonables para volver a alquilarla. Obtén un fallo y una orden antes de retirar bienes, y da aviso escrito antes de disponer de ellos.

El inquilino no puede negar sin razón la entrada para inspeccionar, reparar o mostrar la unidad. El arrendador no puede abusar del acceso ni usarlo para acosar. Durante una ausencia del inquilino de más de 7 días, el arrendador puede entrar según sea razonablemente necesario. Fuera de las zonas URLTA ninguna ley fija reglas de entrada; manda el contrato.

El arrendador debe mantener las áreas comunes limpias y seguras, mantener los sistemas eléctricos, de plomería, calefacción y aire acondicionado, y proveer agua corriente y caliente y calefacción del 1 de octubre al 1 de mayo. Se prohíben las represalias (retaliation) después de una queja sobre el código o las reparaciones, y se presume represalia durante un año después de la queja. Fuera de las zonas URLTA aplican los códigos locales de vivienda.

Al momento de la mudanza o antes, informa por escrito quién administra la propiedad y un propietario o agente para recibir notificaciones legales (service of process) y avisos, y mantén esa información al día. Un administrador que no lo informe pasa a ser el agente del propietario para avisos y obligaciones del arrendador. Dile al inquilino dónde está la cuenta del depósito y su número, y entrega una lista firmada de los daños existentes. La divulgación federal de pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La Kentucky Civil Rights Act sigue las clases federales y no agrega clases nuevas en vivienda. Las ciudades y condados pueden adoptar reglas más amplias bajo KRS 344.300; Louisville y Lexington tienen ordenanzas locales que agregan clases como la orientación sexual y la identidad de género.

Las ciudades y condados no pueden adoptar ni aplicar ordenanzas sobre arrendadores o inquilinos que contradigan la ley de Kentucky.

Un propietario o su agente puede pedir a la policía que retire a una persona que nunca fue inquilina y no tiene acuerdo para ocupar la propiedad, si se cumplen las condiciones indicadas. Esto no aplica a inquilinos, que siguen requiriendo una demanda de desalojo (forcible detainer).

• Kentucky Commission on Human Rights
• Louisville Metro Human Relations Commission
• Lexington-Fayette Urban County Human Rights Commission
• Kentucky Fair Housing Council (Lexington Fair Housing Council)