Reglas de Wyoming para administradores de propiedades

La actividad de bienes raíces incluye alquilar, administrar o arrendar bienes raíces para otra persona a cambio de una compensación, y cobrar la renta. La administración de propiedades (property management) se define como administrar bienes raíces para otra persona a cambio de una compensación, lo que incluye cobrar rentas, el mantenimiento y la contabilidad.

Propietarios, su familia inmediata y sus empleados regulares respecto de la propiedad del propietario; administradores residentes que viven en el lugar en edificios o complejos de apartamentos; abogados y apoderados (attorneys in fact) con poder registrado; fiduciarios judiciales y de fideicomisos; y asociaciones de propietarios (HOAs).

El corredor responsable debe mantener una cuenta fiduciaria o de depósito en garantía (escrow) designada en una institución financiera de Wyoming (o usar un depositario de fondos), reportarla a la Commission y depositar los fondos dentro de un día bancario, salvo que todas las partes acuerden otra cosa por escrito. No se permite mezclar fondos (commingling).

El contrato de alquiler debe indicar si alguna parte del depósito no es reembolsable, y debes avisarlo por escrito al recibir el depósito.

Envía por correo o entrega el saldo, la renta prepagada y una lista detallada de deducciones con sus razones. Si no cumples sin motivo razonable, el inquilino puede recuperar el depósito completo y los costos judiciales. Los depósitos separados por servicios públicos tienen sus propios plazos, más cortos.

A los arrendadores (landlords) no se les exige una cuenta separada. Los corredores (brokers) con licencia deben mantener los fondos fiduciarios en una cuenta fiduciaria (trust account) o de depósito en garantía (escrow) de Wyoming.

Los artículos sobre alquiler residencial y desalojo no tienen una sección sobre cargos por pago tardío, y una búsqueda en todas las leyes no encontró ninguna para la renta residencial. Fija cualquier cargo por pago tardío en el contrato de alquiler y mantenlo razonable.

El artículo sobre alquiler residencial no tiene una sección sobre tarifas de solicitud. Informa cualquier tarifa desde el principio y sigue las reglas federales de la FCRA sobre decisiones adversas (adverse action).

Durante un plazo fijo, manda el contrato de arrendamiento (lease). En arrendamientos periódicos, fija en el contrato el plazo de aviso para aumentos; dar por escrito un aviso de al menos un período completo de renta es una buena práctica.

Las leyes de Wyoming ni establecen ni prohíben el control de rentas; una búsqueda en todos los títulos no encontró ninguna disposición sobre control de rentas.

Se puede presentar el desalojo cuando la renta lleva 3 días sin pagarse después de su vencimiento y se entregó un aviso escrito de 3 días para desocupar, dejándolo con el inquilino o en la vivienda.

Las causas incluyen incumplir las obligaciones del inquilino (limpieza, límites de ocupación, términos del contrato) y actos prohibidos como causar daños o negar el acceso legal.

Fija el plazo de aviso en el contrato. Un inquilino que se queda después de que termina el plazo puede ser desalojado mediante una acción de desalojo (forcible entry and detainer) después de un aviso de 3 días para desocupar.

El inquilino no tiene que presentar una contestación escrita. Si el inquilino no comparece, el tribunal juzga el caso de todos modos. Un aplazamiento a favor del inquilino de más de 2 días requiere una fianza (bond) por la renta. Después de la sentencia, el oficial ejecuta la orden de desalojo (writ) dentro de 2 días, sin contar los domingos, y una apelación suspende el desalojo solo si el inquilino presenta una fianza dentro de 48 horas.

La basura y los objetos peligrosos, perecederos o sin valor se pueden desechar de inmediato. Si el inquilino responde por escrito, guarda los bienes por más tiempo antes de deshacerte de ellos. Puedes cobrar costos razonables de almacenamiento antes de entregarlos.

Los inquilinos no pueden negar sin motivo razonable la entrada para reparaciones, inspecciones o para mostrar la unidad. Fija los términos de entrada en el contrato y da un aviso razonable.

Un inquilino al día con la renta debe dar aviso por escrito; el propietario debe empezar las reparaciones o disputarlas por escrito en un plazo razonable. Si las reparaciones cuestan demasiado en relación con la renta, el propietario puede terminar el contrato con 10 a 20 días de aviso. Luego los inquilinos pueden demandar; no existe el derecho a reparar y descontar (repair and deduct).

El agente administrador se trata como el propietario para efectos de los avisos, salvo que el contrato diga otra cosa por escrito.

La Wyoming Fair Housing Act protege raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar y origen nacional.