Reglas de Virginia para administradores de propiedades

Un corredor de bienes raíces incluye a cualquier persona que, a cambio de una compensación, arrienda u ofrece arrendar, o alquila u ofrece en alquiler, bienes raíces para otros. Las empresas de administración de propiedades (property management) necesitan una licencia de firma y corredores o vendedores con licencia.

Propietarios o arrendadores y sus empleados regulares que administran su propia propiedad, abogados, síndicos (receivers) y fiduciarios (trustees), corporaciones que solo administran viviendas en alquiler de propiedad común, e inquilinos que reciben pagos por referidos.

La renta y los depósitos de garantía recibidos para un cliente arrendador deben ingresar a una cuenta de depósito en garantía (escrow account) identificada antes del final del quinto día hábil bancario después de recibirlos, salvo que los mandantes acuerden otra cosa por escrito. No se permite mezclar fondos (commingling); el corredor principal (principal broker) es responsable de la cuenta.

El tope también cubre la suma del depósito y las primas de seguro contra daños o de inquilino (renter's insurance) cobradas antes de la mudanza.

Entrega una lista escrita y detallada de las deducciones junto con cualquier reembolso. Si hay varios inquilinos, emite un solo cheque a nombre de todos, enviado a la dirección de reenvío que indique uno de ellos. Guarda los registros de entrada y salida de cada inquilino.

Un titular de licencia de bienes raíces debe depositar los depósitos de garantía en escrow antes del final del quinto día hábil bancario después de recibirlos. Los depósitos no reclamados pueden pasar al State Treasurer después de un año.

Sin contrato escrito, la renta está atrasada después del día 5. Los arrendadores no pueden cobrar cargos por procesamiento de pagos salvo que ofrezcan una opción de pago sin cargo.

Reembolsa los depósitos de solicitud no utilizados dentro de 20 días (10 días para pagos en efectivo o similares cuando rechazas al solicitante). Desde el 1 de julio de 2027, debes informar los cargos, los criterios de evaluación y los criterios de rechazo automático antes de cobrar cualquier pago o pedir información.

Desde el 1 de julio de 2027, el aviso de aumento también debe dar una fecha límite para decidir la renovación de al menos 30 días, y el aviso de no renovación se mantiene en 60 días. Los cambios a mitad del contrato requieren el consentimiento escrito de ambas partes.

La VRLTA aplica en todas las jurisdicciones y las localidades no pueden renunciar a ella ni modificarla. No confirmamos si alguna otra ley trata sobre topes locales de renta.

Los cheques rebotados y los pagos revertidos también reciben un aviso de 14 días. Desde el 1 de julio de 2027, los arrendadores con más de cuatro unidades deben ofrecer un plan de pagos en el aviso cuando la deuda sea de un mes de renta o menos.

Los actos delictivos o intencionales que amenacen la salud o la seguridad permiten la terminación inmediata, con una audiencia dentro de 15 días desde la notificación. Una infracción repetida de naturaleza similar después de una corrección previa permite un aviso de 30 días sin corrección.

Los propietarios que no renueven 20 o más (o el 50%) de los arrendamientos mes a mes (month-to-month) de una propiedad multifamiliar dentro de 30 días deben dar 60 días de aviso.

Entrega la citación de desalojo (unlawful detainer summons) al menos 10 días antes de la fecha de comparecencia. Una orden de posesión es válida por 180 días, y la orden de desalojo debe ejecutarse dentro de 15 días después de que el sheriff la recibe y a más tardar 30 días después de emitida. Un inquilino detiene un desalojo por falta de pago si paga toda la renta, los daños, los cargos y los costos al menos 48 horas antes del desalojo programado, salvo que el caso también se base en otros motivos.

Opciones de aviso: incluir la advertencia en el aviso de terminación, en un aviso de abandono de 7 días, o en un aviso separado que dé 10 días más 24 horas. El inquilino puede retirar sus cosas en horarios razonables hasta que se desechen.

Las emergencias quedan exceptuadas. Los inquilinos no pueden negar sin motivo razonable la entrada para inspeccionar, reparar o mostrar la unidad. El mantenimiento de rutina debe hacerse dentro de 14 días desde el aviso.

Los inquilinos pueden alegar las condiciones como defensa, pagar la renta en una cuenta de depósito judicial (court escrow) o usar un recurso legal de reparación después del aviso. Los arrendadores no pueden cobrar a los inquilinos cargos de mantenimiento o reparación salvo que el inquilino haya causado el problema.

Entrega un informe de daños al mudarse dentro de 5 días desde la ocupación. Informa sobre moho visible, la venta de la propiedad, instalaciones aéreas militares cercanas, paneles de yeso (drywall) defectuosos y laboratorios de metanfetamina anteriores. Las reglas federales sobre pintura con plomo (lead paint) aplican a unidades anteriores a 1978.

La fuente de fondos incluye los vales de vivienda (housing vouchers) y cualquier programa de asistencia legal. La discapacidad también está protegida.

Los arrendadores con más de cuatro unidades deben dar los avisos de aumento de renta 90 días antes del fin del contrato, con una fecha límite para decidir la renovación de al menos 30 días.

Los arrendadores con más de cuatro unidades deben ofrecer un plan de pagos de hasta seis meses cuando el inquilino deba un mes de renta o menos, una vez por plazo del contrato.

Antes de cobrar cualquier pago o pedir información, los arrendadores deben informar los cargos, si son reembolsables, los criterios de selección de inquilinos y los criterios de rechazo automático.

Enmiendas de 2025 y 2026 a las cláusulas prohibidas en los contratos, incluida la prohibición de cobrar a los inquilinos cargos de mantenimiento o reparación salvo que el inquilino haya causado el problema.

Se derogó el reglamento anterior de escrow 18VAC135-20-180 y se reemplazó por el 18VAC135-20-181 sobre el manejo de cuentas de depósito en garantía.

Los contratos deben detallar en la primera página el depósito, la renta y los cargos únicos de mudanza, con la redacción legal exigida (aprobada en 2024 y modificada en 2025).

• NARPM Greater Richmond Chapter
• NARPM Northern Virginia Chapter
• NARPM Southeastern Virginia (Hampton Roads) Chapter

• Virginia Fair Housing Office (DPOR)
• Fairfax County Office of Human Rights and Equity Programs
• Housing Opportunities Made Equal of Virginia (HOME)