Reglas de Utah para administradores de propiedades

Administrar bienes raíces de otra persona a cambio de un pago (publicar o negociar alquileres, cobrar la renta o firmar contratos de arrendamiento) es administración de propiedades y requiere licencia. Hoy eso significa una licencia de corredor principal, corredor asociado o agente de ventas. HB 337 de 2025 creó una licencia de administrador de propiedades, y HB 377 de 2026 movió su fecha de inicio al 1 de enero de 2027.

Propietarios y arrendadores que administran su propia propiedad y sus empleados asalariados regulares en propiedades no residenciales, un empleado asalariado que administra para un solo empleador, una persona que administra los apartamentos donde vive a cambio de renta gratis o reducida, empleados asalariados de una asociación de interés común, abogados, síndicos (receivers), fiduciarios (trustees) y designados por un tribunal.

Un corredor principal que administra de forma regular siete o más unidades debe tener una cuenta fiduciaria de administración de propiedades (property management trust account), separada de la cuenta fiduciaria de bienes raíces, en un banco o cooperativa de crédito de Utah, y reportarla a la Division dentro de 10 días hábiles. La cuenta no genera intereses, salvo que las partes lo acuerden por escrito y los intereses vayan a una organización sin fines de lucro de vivienda asequible que califique.

Utah no limita el depósito de garantía (security deposit). Cualquier parte no reembolsable del depósito debe indicarse por escrito al recibir el depósito.

Envía por correo, entrega o envía electrónicamente (a un medio que el inquilino te haya dado) el saldo del depósito, el saldo de renta prepagada y una lista detallada de deducciones. Si no cumples y el inquilino te entrega el aviso legal, tienes 5 días hábiles para cumplir o debes el depósito completo más una multa de $100.

El propietario o agente vigente al terminar el arrendamiento queda obligado por las reglas del depósito. Los administradores de propiedades con licencia deben mantener los depósitos en cuentas fiduciarias (trust accounts) según las reglas de la Division of Real Estate.

Los demás cargos deben constar en el contrato de alquiler. Un cargo que no esté en el contrato solo se puede agregar en un arrendamiento mes a mes (month-to-month), con 15 días de aviso.

Si los términos del contrato difieren de tu estimado de buena fe, el solicitante puede exigir un reembolso dentro de 5 días hábiles de recibir el contrato, y debes reembolsar dentro de 5 días hábiles.

La Fit Premises Act y las leyes de depósitos y desalojos no tienen una sección sobre aumentos de renta. Durante un plazo fijo, manda el contrato de arrendamiento (lease). Un arrendamiento mes a mes se puede terminar con 15 días calendario de aviso antes del fin de un período, y un cargo nuevo que no esté en el contrato requiere 15 días de aviso en un arrendamiento mes a mes.

Aplica a toda propiedad residencial privada.

El aviso se puede entregar en cualquier momento después del vencimiento de la renta. Entrégalo como exige la Section 78B-6-805. Las propiedades cubiertas por la CARES Act requieren un aviso de 30 días para desocupar.

Para un incumplimiento del contrato que se puede corregir, el aviso debe ofrecer la opción de cumplir o mudarse. Los avisos por molestia o actos delictivos no tienen que ofrecer la corrección.

Los arrendamientos a voluntad (tenancies at will) requieren 5 días calendario. Los plazos fijos terminan sin aviso al vencer.

Cualquiera de las partes puede pedir una audiencia probatoria, que se celebra dentro de 10 días hábiles después de la contestación. Según HB 480 (vigente desde el 7 de mayo de 2025), el plazo de 3 días para salir no aplica si el tribunal ordena la posesión inmediata después de una audiencia por molestia delictiva (criminal nuisance) o de una sentencia en rebeldía por no comparecer, o si las partes acuerdan otra cosa.

Guarda los bienes y recupera los costos de mudanza y almacenamiento. Pasados 15 días sin un esfuerzo razonable por recuperarlos, puedes venderlos en subasta pública o donarlos si es comercialmente razonable.

El contrato puede fijar otro plazo de aviso. El inquilino no puede negar el acceso sin motivo razonable ni impedir la entrada para reparaciones.

Para condiciones peligrosas, empieza las reparaciones dentro de 24 horas desde el aviso. Si el propietario no actúa, el inquilino puede elegir la reducción de renta (rent abatement), que termina el contrato, o reparar y descontar (repair and deduct) hasta dos meses de renta.

Antes de cobrar una tarifa de solicitud, informa la renta estimada y los cargos fijos, los cargos según uso, la fecha de disponibilidad, los criterios de evaluación y los derechos de reembolso. Al mudarse el inquilino, entrega los datos de contacto del propietario o administrador, una copia firmada del contrato y las reglas.

La Fair Housing Act de Utah protege raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar, fuente de ingresos, discapacidad, orientación sexual e identidad de género.

Definió la administración de propiedades, creó una licencia de administrador de propiedades, exceptuó a ciertos empleados y exigió que los administradores de propiedades usen una cuenta fiduciaria de bienes raíces o tengan una fianza (bond). Leyes posteriores retrasaron el inicio del requisito de licencia.

Movió la fecha de inicio de la licencia de administrador de propiedades al 1 de enero de 2027, permitió que los corredores con doble licencia administren propiedades sin una licencia separada y permitió que un contrato de arrendamiento y un contrato de administración eximan del uso de la cuenta fiduciaria para los fondos de clientes del administrador de propiedades.

Los propietarios pueden devolver los depósitos y la lista detallada de deducciones por vía electrónica, el formulario de reclamo del inquilino ahora da al propietario 5 días hábiles, y el plazo de 3 días para salir después de una orden de restitución tiene excepciones por restitución inmediata y por acuerdo de las partes.

Una enmienda de 2026 a la sección sobre terminación del contrato de arrendamiento por víctimas de delitos y de violencia doméstica entra en vigor el 1 de enero de 2027.

• NARPM Utah Chapter

• Utah Antidiscrimination and Labor Division, Fair Housing