Reglas de Tennessee para administradores de propiedades

La definición de corredor en Tennessee incluye a cualquier persona que, a cambio de un pago, negocia arrendamientos o alquileres o cobra la renta para otros, así que la administración de propiedades (property management) para terceros requiere licencia. Los servicios de alojamiento vacacional (vacation lodging services) tienen sus propias reglas de registro y de cuenta de depósito en garantía (escrow). Desde 2026, los corredores y los corredores afiliados con licencia pueden prestar servicios de alojamiento vacacional sin la licencia separada de alojamiento vacacional si los supervisa su corredor principal (Pub. Ch. 1095).

Propietarios respecto de su propia propiedad; apoderados (attorneys-in-fact) con poder registrado; abogados; fiduciarios nombrados por un tribunal; corporaciones que actúan por medio de sus directivos respecto de su propia propiedad; administradores residentes o empleados de un corredor en un edificio de apartamentos, dúplex o complejo cuyas funciones se limitan a supervisar, mostrar unidades, arrendar y cobrar depósitos y rentas, y que no negocian rentas, depósitos ni contratos.

Los corredores deben mantener una cuenta escrow o fiduciaria (trustee account) para los fondos que guardan en una transacción de bienes raíces y conservar registros de cada depósito y retiro durante al menos 3 años. Las reglas de la Commission fijan requisitos adicionales para las cuentas escrow.

La URLTA no fija un tope para los depósitos.

Ofrece la inspección de salida que describe la ley y entrega una lista detallada de daños con los costos estimados. Si el inquilino no debe nada, envía por correo un aviso del reembolso a la última dirección conocida; si el inquilino no responde dentro de los 60 días, puedes quedarte con el depósito. Un arrendador (landlord) que no usa la cuenta exclusiva o no entrega la lista de daños no puede retener ninguna parte del depósito.

Al firmar el contrato de arrendamiento (lease), informa a los inquilinos dónde está la cuenta del depósito (no es obligatorio dar el número de cuenta).

Cuenta la fecha de vencimiento como el día uno. Si el día cinco cae en domingo o en un día feriado oficial, no se puede cobrar cargo si la renta se paga el siguiente día hábil.

Ninguna ley de Tennessee fija un tope para las tarifas de solicitud de alquiler.

Para inquilinos de mes a mes (month-to-month), da al menos el aviso de 30 días que se necesita para terminar el arrendamiento antes de la siguiente fecha de pago.

Las ciudades y los condados no pueden aprobar ni hacer cumplir el control de rentas en propiedades residenciales o comerciales privadas, ni obligar a los arrendadores a reservar unidades por debajo del precio de mercado. Desde el 1 de julio de 2024, se permiten de forma expresa los programas municipales voluntarios de incentivos para vivienda asequible (attainable housing) (Pub. Ch. 1051).

Si el contrato por escrito renuncia al aviso por falta de pago en negritas con letra de 12 puntos o más grande, puedes presentar una orden de desalojo (detainer warrant) en cuanto la renta se atrase. Fuera de los condados de la URLTA, otra ley permite 14 días de aviso por falta de pago.

Para incumplimientos que no se pueden corregir, el aviso puede terminar el contrato en 14 días. Si el mismo incumplimiento se repite dentro de 6 meses, se permite un aviso de 7 días. Los actos violentos o las conductas que ponen en peligro a otros permiten terminar el contrato 3 días después de que el inquilino recibe un aviso por escrito que detalla la infracción.

Cualquiera de las partes puede terminar el arrendamiento con aviso por escrito. En los condados donde no aplica la URLTA, los demás incumplimientos del contrato por lo general requieren 30 días de aviso.

Después del aviso, presenta una orden de desalojo (detainer warrant) en el general sessions court. Desde el 1 de julio de 2024, las apelaciones de novo siguen las leyes generales de apelación en lugar del certiorari, y un inquilino que apela bajo el § 29-18-130(b)(2) debe depositar una fianza, efectivo o carta de crédito igual a un año de renta (Pub. Ch. 755). El plazo de apelación de 10 días viene del texto del código, que no pudimos abrir directamente.

Una ausencia de 30 días o más sin pagar la renta es prueba de abandono. Si la renta lleva 15 días de atraso y hay señales como bienes retirados o servicios cortados, coloca en la propiedad y envía por correo un aviso que dé al inquilino 10 días para comunicarse contigo. El dinero de la venta puede cubrir la renta, los daños, el almacenamiento, los costos de la venta y los honorarios de abogado; guarda cualquier excedente durante seis meses.

Los inquilinos no pueden negarse sin razón a la entrada para inspecciones, reparaciones o visitas de compradores o contratistas. La entrada de emergencia no necesita consentimiento. Mostrar la unidad a posibles inquilinos en los últimos 30 días requiere una cláusula en el contrato y 24 horas de aviso.

Mantén las áreas comunes limpias y seguras, y pon contenedores de basura en edificios de cuatro unidades o más. Un inquilino puede aceptar por escrito hacer reparaciones específicas, pero eso no puede ser una condición del contrato.

Para contratos de alquiler firmados, modificados o renovados a partir del 1 de enero de 2025, informa por escrito al momento de la mudanza o antes quién es el agente autorizado para administrar la unidad (puede ser una empresa de administración), un propietario o agente que recibe avisos legales, y un teléfono, email o portal en línea para mantenimiento (verificado en Pub. Ch. 907). La ubicación de la cuenta del depósito y el aviso sobre seguro de inquilino vienen de otras secciones que aquí no verificamos. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

Tennessee reescribió su Human Rights Act en 2025; la sección de vivienda ahora incluye estas categorías. Están exentos los edificios de dos unidades o menos donde vive el propietario, la renta de una sola habitación en la casa del propietario y algunas organizaciones religiosas. No hay protección estatal por fuente de ingresos (source of income).

Redefine la 'documentación confiable' (reliable documentation) para las solicitudes de animales de servicio y de apoyo, y excluye los certificados que venden sitios web cuyo negocio principal es vender registros de animales.

Cambia el procedimiento de apelación en los casos de desalojo (detainer) y exige que un inquilino que apela bajo el § 29-18-130(b)(2) deposite una garantía igual a un año de renta. Un plazo del § 29-18-118 baja de 15 a 7 días.

Un propietario puede pedir al sheriff que saque a las personas que ocupan ilegalmente una vivienda y que no son inquilinos actuales o anteriores ni familiares directos, usando un formulario de denuncia verificada (verified complaint).

Los programas municipales voluntarios de incentivos para vivienda asequible no quedan prohibidos por la regla contra las unidades obligatorias por debajo del precio de mercado.

Para contratos firmados, modificados o renovados a partir de esta fecha, los arrendadores deben informar quién es el agente administrador, un propietario o agente para avisos legales, y un teléfono, email o portal para solicitudes de mantenimiento.

Reemplaza las disposiciones de vivienda de la Tennessee Human Rights Act. Se prohíbe la discriminación en la vivienda por raza, color, credo, religión, sexo, discapacidad, situación familiar u origen nacional.

Las partes privadas que notifican o ejecutan documentos de desalojo no pueden transmitir en vivo un video de ello sin el consentimiento por escrito de la persona. Las víctimas pueden demandar por al menos $25,000 por cada infracción intencional.

Para contratos firmados, modificados, extendidos o renovados a partir de esta fecha, los arrendadores no pueden prohibir la posesión legal de armas de fuego en la unidad ni en el vehículo del inquilino en el estacionamiento para inquilinos, pero pueden exigir que las armas estén ocultas o en estuche en las áreas comunes.

• NARPM Nashville Chapter

• Tennessee Attorney General, Civil Rights Enforcement Division
• Tennessee Fair Housing Council
• West Tennessee Legal Services