Reglas de Dakota del Sur para administradores de propiedades

Un administrador de propiedades es cualquier persona que, a cambio de un pago, negocia alquileres o arrendamientos, publica propiedades en alquiler o cobra la renta para otros. Quien esté asociado con un corredor o administrador de propiedades y negocie arrendamientos residenciales o cobre la renta a cambio de una compensación es un agente de alquiler residencial y necesita esa licencia.

Propietarios y sus empleados regulares que administran la propiedad del propietario; conserjes, porteros y empleados del edificio que muestran unidades y reciben solicitudes; negocios de hospedaje; abogados; fiduciarios designados por un tribunal; operadores de vivienda bajo contrato con la South Dakota Housing Development Authority o con los Estados Unidos.

Los titulares de licencia deben mantener el dinero de terceros en una cuenta de depósito en garantía (escrow) o fiduciaria (trust account) en una institución con seguro federal, no pueden mezclarlo con su propio dinero (commingling) y deben llevar los registros de depósitos que exigen las reglas de la Commission.

Solo se permite un depósito mayor por acuerdo, cuando existan condiciones especiales que pongan en riesgo el mantenimiento del inmueble. Cualquier dinero que garantice el contrato de arrendamiento (lease) cuenta como depósito, sin importar cómo se llame.

Devuelve el depósito o entrega una declaración escrita con las razones específicas de la retención. Las deducciones se limitan a renta impaga, otro dinero adeudado bajo un acuerdo y la restauración de la unidad más allá del desgaste normal (ordinary wear and tear). Si el inquilino lo pide, entrega una rendición de cuentas detallada dentro de 45 días. Si no cumples, pierdes el derecho a retener, y la mala fe agrega hasta $200 en daños punitivos (punitive damages).

La ley no exige intereses sobre los depósitos ni una cuenta separada para los arrendadores. Los administradores de propiedades con licencia deben mantener el dinero de terceros en una cuenta fiduciaria (trust account) o de depósito en garantía (escrow) (ver licencias).

Las leyes de arrendamiento de Dakota del Sur no regulan los cargos por pago tardío (late fees). Indica cualquier cargo en el contrato de arrendamiento y mantenlo razonable.

Ninguna ley de Dakota del Sur regula las tarifas de solicitud de alquiler (application fees).

La nueva renta entra en vigor al final del mes si el inquilino se queda. El inquilino puede terminar el contrato con efecto el primer día del mes siguiente si da aviso dentro de 15 días de recibir el aviso del cambio.

Dakota del Sur no tiene ley de control de rentas. No se confirmó una ley estatal que prohíba expresamente el control de rentas local.

SDCL 21-16-1 permite una acción de desalojo (forcible entry and detainer) cuando el inquilino no paga la renta durante tres días después de su vencimiento. SB 90 (2024) derogó el § 21-16-2, que exigía un aviso escrito de tres días para desocupar. Revisa el contrato de arrendamiento por si promete algún aviso.

Se puede presentar un desalojo cuando el inquilino hace o deja de hacer algo que termina el contrato según sus términos, o causa deterioro (waste). El arrendador también puede terminar el contrato cuando el inquilino usa la unidad en contra de lo acordado o no hace las reparaciones que le corresponden. Fija en el contrato los términos de aviso y de corrección.

Un arrendamiento periódico se renueva salvo que una de las partes dé aviso con una anticipación al menos igual al período de renta, hasta un mes. Un arrendamiento a voluntad se puede terminar con al menos 15 días de aviso por escrito (plazo reducido en 2024), o dos meses si el inquilino, su cónyuge o un hijo menor está en servicio militar activo, con excepciones.

La notificación requiere al menos un intento y, si no se encuentra al inquilino, un segundo intento al menos una semana después. Luego la citación (summons) se puede fijar en la puerta y enviar por correo. Los aplazamientos se limitan a 14 días, salvo que el inquilino deposite una fianza (bond) por la renta y los costos. La orden de ejecución para recuperar la posesión solo se puede entregar de día.

Los bienes con valor mayor a $500 deben guardarse, y tienes un derecho de retención (lien) por los costos de manejo y almacenamiento.

El aviso debe indicar la fecha, una franja horaria dentro del horario laboral normal, el propósito y una forma para que el inquilino pida otra fecha. El contrato puede fijar otros métodos. Las emergencias quedan exceptuadas.

Esta obligación no se puede renunciar. Si el arrendador no repara después del aviso, el inquilino puede reparar y descontar (repair and deduct) o mudarse. Si las reparaciones cuestan más de un mes de renta, el inquilino puede depositar la renta en una cuenta bancaria separada, previo aviso por escrito, hasta que se hagan las reparaciones.

Informa por escrito a inquilinos y solicitantes si sabes que se fabricó metanfetamina en la unidad. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La ley de Dakota del Sur protege raza, color, credo, religión, sexo, ascendencia, discapacidad, situación familiar y origen nacional. Los contratos de arrendamiento no pueden permitir el desalojo por llamar a la policía por violencia doméstica, violencia sexual o acoso (stalking).

Los arrendadores ahora tienen 21 días, en lugar de dos semanas, después de que termina el arrendamiento y reciben la dirección postal del inquilino, para devolver el depósito o entregar una declaración escrita con las razones. Las deducciones se limitan a renta impaga y otro dinero adeudado bajo un acuerdo, más daños que excedan el desgaste normal.

Redujo el aviso para terminar un arrendamiento residencial a voluntad de un mes a 15 días. Los hogares militares siguen recibiendo dos meses de aviso, y los arrendamientos comerciales a voluntad mantienen un mes.

Derogó el aviso escrito de tres días para desocupar que debía entregarse antes de ciertos desalojos. El plazo del inquilino para comparecer y contestar subió de cuatro a cinco días después de la notificación.

• South Dakota Division of Human Rights