Reglas de Pensilvania para administradores de propiedades

La propiedad debe ser administrada por un corredor con licencia. Un vendedor puede ayudar con la administración de propiedades solo bajo la supervisión del corredor que lo emplea y no puede negociar ni firmar contratos de arrendamiento por su cuenta. Dar un poder notarial (power of attorney) a un administrador de propiedades (property manager) para evitar la licencia se considera una forma de eludir la ley.

Propietarios que administran su propia propiedad (en empresas, limitado a cinco socios o directivos); empleados de un propietario de vivienda multifamiliar que administran o mantienen los edificios pero no firman ni negocian contratos ni manejan dinero de inquilinos salvo para el propietario; abogados; fiduciarios designados por la corte; titulares de un poder notarial registrado que no se use para eludir la ley.

Los corredores deben depositar los depósitos de garantía y otro dinero de terceros en una cuenta de depósito en garantía (escrow) antes del final del siguiente día hábil. Las rentas cobradas como administrador de propiedades no van a la cuenta de garantía, pero deben ir a una cuenta de administración de alquileres separada de la cuenta de garantía y de las cuentas generales del negocio.

Después de que un inquilino lleva cinco años o más, un aumento de renta no puede dar lugar a un depósito mayor. El inquilino no puede renunciar a estos límites.

Entrega una lista escrita de daños junto con el reembolso. Si no envías la lista dentro de 30 días, pierdes el derecho a retener dinero por daños y a demandar por ellos. Si no reembolsas el saldo a tiempo, te expones a pagar el doble del monto retenido sin razón. Igual puedes retener por renta impaga. Si el inquilino no da una dirección de reenvío por escrito, quedas libre de estas sanciones.

Usa un banco regulado e informa al inquilino por escrito el nombre y la dirección del banco y el monto depositado. A partir del segundo aniversario, los depósitos deben generar intereses; el arrendador puede quedarse con 1% al año por administración, y el resto se paga al inquilino en cada aniversario del contrato. En lugar de la cuenta de garantía, se puede depositar una fianza (bond).

La Landlord and Tenant Act of 1951 no tiene una sección sobre cargos por pago tardío (late fees). Mantén los cargos razonables y por escrito en el contrato, y revisa las reglas de la ciudad.

La Landlord and Tenant Act no tiene una sección sobre tarifas de solicitud o de selección (application or screening fees). Revisa las reglas locales.

La Landlord and Tenant Act no tiene una sección sobre aviso de aumento de renta. Para cambiar las condiciones de un arrendamiento mes a mes (month-to-month tenancy), da al menos el aviso necesario para terminarlo (15 días según el § 501, salvo que el contrato fije más). Filadelfia y algunas otras ciudades agregan reglas.

La Landlord and Tenant Act no regula el monto de la renta, y no encontramos una ley estatal que prohíba de forma expresa el control local de rentas (rent control). Revisa la ley local.

Entrégalo en persona, déjalo en el edificio principal de la propiedad o fíjalo en un lugar visible. Un contrato escrito puede acortar el aviso o renunciar a él. El inquilino puede detener el desalojo por falta de pago si paga la renta atrasada y las costas en cualquier momento antes de que se ejecute la orden de posesión (writ of possession).

Los mismos plazos aplican cuando termina un plazo. La actividad ilegal de drogas indicada en la Act permite un aviso de 10 días. El contrato puede acortar estos avisos o renunciar a ellos.

El arrendamiento mes a mes es un arrendamiento de un año o menos o por tiempo indeterminado, así que el aviso de 15 días aplica al final de un plazo. Muchos contratos exigen 30 días, y Filadelfia y otras ciudades pueden exigir más.

Después del aviso para desocupar, presenta la demanda ante el juez de distrito (magisterial district judge) (en Filadelfia se usa la Municipal Court). La ley fija la audiencia de 7 a 10 días después de la citación (summons). Después de la sentencia, el arrendador puede pedir una orden de posesión pasado el 5º día; se entrega dentro de 48 horas y se ejecuta el 11º día después de la entrega. Las reglas de la corte pueden fijar plazos un poco distintos.

Las pertenencias se consideran abandonadas solo en situaciones específicas de la ley, como la salida después de que termina un contrato escrito, después de ejecutada una orden de desalojo, o después de que el inquilino se va con más de 15 días de atraso en la renta y fijas un aviso. Usa el texto de aviso que exige la ley y envíalo por correo de primera clase a la unidad y a cualquier dirección de reenvío. Las infracciones conllevan daños triples y honorarios de abogado. Si sabes de una orden de protección contra el abuso (protection from abuse order), espera 30 días. Un contrato escrito prevalece si contradice esta sección, salvo en la regla de la orden de protección.

La Landlord and Tenant Act no tiene una sección sobre entrada ni sobre aviso. Da un aviso razonable, entra a horas razonables y pon las condiciones de entrada en el contrato.

Las cortes de Pensilvania reconocen una garantía implícita de habitabilidad, que puede justificar la retención de la renta o reclamos por reparaciones. La Landlord and Tenant Act por sí sola solo hace responsables a los arrendadores de edificios con 3 o más hogares del cuidado razonable de las áreas comunes, y exige que la agencia certificadora envíe estados de cuenta mensuales a los arrendadores cuando los inquilinos depositan la renta en una cuenta de garantía según la City Rent Withholding Act. También aplican los códigos locales de vivienda.

Cuando un depósito va a una cuenta de garantía, informa al inquilino por escrito qué banco lo guarda y cuánto es. Filadelfia y Pittsburgh exigen documentos adicionales, como una licencia de alquiler (rental license) o un certificado de idoneidad para alquiler (certificate of rental suitability).

La Pennsylvania Human Relations Act cubre raza, color, situación familiar (familial status), edad, credo religioso, ascendencia, sexo, origen nacional, discapacidad y uso de animales guía o de apoyo. Los reglamentos de la Commission definen el sexo para incluir la identidad o expresión de género y la orientación sexual. Desde el 24 de enero de 2026, la raza incluye la textura del cabello y los peinados protectores, y el credo religioso incluye las cubiertas religiosas para la cabeza y los peinados religiosos. Filadelfia y Pittsburgh agregan la fuente de ingresos (source of income) y otras categorías.

La Landlord and Tenant Act ahora define "tenant" (inquilino) y dice que la Act, incluido el aviso para desocupar, no aplica a una persona que no es ni nunca fue inquilino. Así, los propietarios pueden sacar a ocupantes no autorizados (squatters) sin un desalojo bajo la ley de arrendamiento. Aprobada el 17 de julio de 2024, vigente 60 días después.

La Human Relations Act, que cubre la vivienda, ahora define la raza para incluir la textura del cabello y los peinados protectores, y el credo religioso para incluir las cubiertas religiosas para la cabeza y los peinados religiosos. Aprobada el 25 de noviembre de 2025, vigente 60 días después.

• NARPM Pennsylvania State Chapter

• Pennsylvania Human Relations Commission
• Pittsburgh Commission on Human Relations
• Fair Housing Rights Center in Southeastern Pennsylvania