Reglas de Oregón para administradores de propiedades

Administrar bienes raíces de alquiler para terceros a cambio de una compensación exige un administrador de propiedades de bienes raíces con licencia o un corredor principal administrador (managing principal broker). El personal sin licencia puede hacer tareas listadas, como negociar contratos y cobrar renta, mediante una delegación escrita del licenciatario.

Empleados de tiempo completo de un propietario que trabajan solo en la propiedad de ese propietario; un empleado regular de tiempo completo de un solo propietario que alquila o administra la propiedad de ese propietario; abogados; síndicos (receivers), trustees y actos ordenados por un tribunal; ciertos parientes que actúan con un poder notarial registrado.

Los administradores de propiedades con licencia y los corredores principales administradores deben mantener una o más cuentas fiduciarias de clientes (clients' trust accounts) en Oregón, aseguradas por el gobierno federal, para todos los fondos fiduciarios, sin mezclarlos. Las cuentas con intereses requieren la aprobación escrita de todas las partes con interés en los fondos.

El depósito de garantía (security deposit) debe aparecer en el contrato de arrendamiento (lease) escrito y debes entregar un recibo. No puedes agregar ni aumentar un depósito durante el primer año, salvo que el inquilino acepte un cambio como agregar una mascota. Después del primer año, da al menos tres meses para pagar un depósito nuevo o mayor. No se cobra depósito por mascota por un animal de asistencia.

Entrega una rendición de cuentas escrita que indique el fundamento específico de cada reclamo (por separado para la renta pagada por adelantado) y devuelve el resto dentro de 31 días, en persona o por correo de primera clase. Las deducciones se limitan a renta impaga y daños más allá del desgaste normal; la limpieza de alfombras solo si se cumplen las condiciones del contrato y de la ley. No rendir cuentas o retener de mala fe cuesta el doble del monto retenido.

Quien tenga el interés del arrendador (landlord) cuando termine el arrendamiento es responsable del depósito. Los acreedores del arrendador no pueden embargar los depósitos. Un depósito de renta del último mes debe aplicarse al último mes cuando cualquiera de las partes da un aviso de terminación. Los administradores con licencia deben guardar los depósitos en una cuenta fiduciaria de clientes (clients' trust account).

Elige una opción: un cargo fijo razonable una vez por periodo; un cargo diario desde el día 5, con un tope diario de 6% de un cargo fijo razonable; o 5% de la renta por cada periodo de 5 días de atraso desde el día 5. Necesitas 30 días de aviso por escrito para cambiar el cargo en un arrendamiento periódico. Un cargo por pago tardío por sí solo no justifica un aviso por falta de pago.

Antes de cobrar un cargo, entrega los criterios de evaluación por escrito, el monto del cargo y las demás divulgaciones obligatorias. Entrega un recibo y reembolsa dentro de 30 días si ocupas la unidad antes de evaluar o si nunca evalúas. Las infracciones cuestan el doble del cargo más $250. Hay límites para considerar desalojos antiguos y antecedentes penales.

El aviso debe indicar el monto del aumento, la nueva renta, la fecha de vigencia y los hechos que justifiquen una exención. El tope es 7% más el CPI, nunca más de 10%, y el estado lo fija cada 30 de septiembre. Las unidades cuyo primer certificado de ocupación tiene menos de 15 años y ciertas viviendas asequibles reguladas están exentas del tope. Las infracciones cuestan tres meses de renta más los daños reales. Los arrendamientos semana a semana requieren 7 días de aviso.

ORS 90.323 limita los aumentos al máximo anual fijado según ORS 90.324(1)(b): lo menor entre 10% y 7% más la inflación. El estado publicó 9.5% para 2026 y 10% para 2027. Los edificios cuyo certificado de ocupación tiene menos de 15 años y algunas viviendas asequibles están exentos. Los espacios en parques de casas prefabricadas con más de 30 espacios tienen un tope de 6%. Los aumentos requieren al menos 90 días de aviso por escrito y solo se permite uno cada 12 meses.

Los arrendamientos semana a semana usan un aviso de 72 horas entregado no antes del día 5. El aviso debe indicar el monto exacto adeudado y la fecha y hora límite para pagar. Si se entrega solo por correo, un pago enviado por correo dentro del plazo del aviso normalmente se considera a tiempo. No incluyas cargos por pago tardío en el monto necesario para corregir.

El aviso debe describir la infracción, decir si se puede corregir, dar al menos una forma de corregirla y fijar la fecha límite. Si se repite sustancialmente la misma infracción dentro de seis meses, puedes dar un aviso de 10 días sin derecho a corregir. En arrendamientos semana a semana, los plazos son de 7 y 4 días.

Los motivos calificados (demolición o cambio de uso, reparaciones mayores, mudanza del propietario o su familia, venta a un comprador que vivirá en la unidad) requieren 90 días de aviso por escrito con el motivo, más un mes de renta pagado junto con el aviso, salvo que el arrendador tenga cuatro unidades o menos. Una venta a un comprador que vivirá en la unidad puede usar en cambio 60 días de aviso más un mes adicional de renta. Los edificios de dos unidades o menos donde vive el propietario tienen una regla aparte de 60 días. Una terminación indebida cuesta tres meses de renta más daños. Los inquilinos pueden terminar un arrendamiento mes a mes (month-to-month) con 30 días de aviso.

El secretario del tribunal envía por correo la citación (summons) y un notificador judicial (process server) la entrega a más tardar el siguiente día judicial. La primera comparecencia puede aplazarse hasta 7 días más por la agenda del tribunal. Si el inquilino impugna, el juicio se celebra después.

Guarda los bienes en un lugar seguro. El aviso debe decir que los bienes se consideran abandonados, dónde están guardados, cómo coordinar su retiro y qué pasará si no se reclaman. Vencidos los plazos, puedes venderlos o desecharlos como lo permite la ley. Las casas prefabricadas y las casas flotantes tienen plazos más largos.

El inquilino puede negar su consentimiento dando aviso, y no puedes entrar contra esa negativa salvo en emergencias u otros casos listados. Después de entrar por una emergencia mientras el inquilino no está, avísale dentro de 24 horas. Una solicitud escrita de reparación permite entrar para esas reparaciones durante 7 días. Entrar de forma ilegal te expone a daños de al menos un mes de renta.

La ley lista los elementos obligatorios, entre ellos protección contra la intemperie, plomería, agua fría y caliente, calefacción, electricidad, alarmas de humo, instalaciones seguras, servicio de basura y cerraduras y pestillos de ventanas que funcionen. Desde el 1 de enero de 2026, un arrendador que use acceso por aplicación de teléfono también debe ofrecer otra forma de entrar, como un código, llavero electrónico (fob), tarjeta de acceso o llave. Una ley de 2026 (SB 1523) extiende esto a las áreas comunes: los inquilinos deben tener al menos una forma de entrar que no use un portal de inquilinos.

Al momento de la mudanza o antes, informa por escrito quién administra la propiedad y quién recibe avisos legales por el propietario, y mantenlo actualizado. En propiedades de cuatro unidades o menos, informa antes de firmar cualquier ejecución hipotecaria (foreclosure) pendiente, aviso de incumplimiento, decomiso o ejecución por gravamen fiscal. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

Aún puedes rechazar a alguien por conducta pasada de forma consistente con la ley de vivienda justa (fair housing) o por incapacidad de pago, pero debes contar la asistencia de vivienda como parte de la renta. Una ley de 2025 (SB 599) prohíbe discriminar por situación migratoria o de ciudadanía.

El estado publicó el aumento máximo de 2026 para la mayoría de los arrendamientos en 9.5%, y en 6% para espacios en parques de casas prefabricadas con más de 30 espacios.

El estado fijó el máximo de 2027 en 10% para los arrendamientos bajo ORS 90.324(1)(b), que cubre los arrendamientos residenciales ordinarios de ORS 90.323. La fórmula de 7% más inflación dio cerca de 10.1%, así que aplica el techo de 10%.

Los aumentos de renta de espacios en parques de casas prefabricadas con más de 30 espacios tienen un tope de 6% al año. Un parque puede subir la renta hasta 12% una vez cada cinco años por un proyecto mayor de infraestructura aprobado por escrito por el 51% de los espacios ocupados.

Un arrendador que acepta la oferta de un comprador que vivirá en la unidad puede dar 90 días de aviso, o 60 días si paga un mes adicional de renta además de cualquier pago de reubicación que deba. El aviso debe ir acompañado de prueba escrita de la oferta. Entra en vigor el día 91 después del cierre de la sesión legislativa de 2025.

Los arrendadores no pueden preguntar por la situación migratoria o de ciudadanía ni discriminar por ella, y no pueden rechazar a un solicitante que no tenga número de Seguro Social (Social Security number) pero ofrezca otra identificación de las listadas. Las reglas empezaron a aplicarse 30 días después de que entró en vigor la ley de emergencia.

Si un arrendador da un aviso de 90 días por motivo calificado que termina un contrato de plazo fijo, el inquilino puede irse antes con 30 días de aviso por escrito, sin cargo por terminación anticipada ni renta después de esa fecha y de la mudanza. Aplica a contratos de plazo fijo firmados a partir del 1 de enero de 2026.

Antes de cobrar un depósito de reserva (hold deposit), el arrendador debe entregar una declaración escrita con la renta, los cargos, las condiciones del depósito y las condiciones de reembolso. El depósito debe devolverse dentro de 5 días hábiles si el arrendador se retracta o si el solicitante rechaza la unidad por un defecto material de habitabilidad; de lo contrario, aplica una penalidad.

Un arrendador que usa un sistema de acceso por aplicación de teléfono también debe ofrecer al menos otra forma de entrar, como un código de acceso, llavero electrónico, tarjeta de acceso o llave. El proyecto también reafirmó la regla de habitabilidad existente sobre cerraduras y pestillos de ventanas.

Un propietario o arrendador puede presentar una demanda de desalojo contra un ocupante ilegal (squatter) después de darle 24 horas de aviso por escrito, usando el procedimiento de desalojo residencial. El aviso no le da al ocupante ilegal ningún derecho a quedarse.

Los arrendadores que usan un portal de inquilinos deben ofrecer una opción fuera del portal si se pide por escrito, deben aceptar la renta con cheque u otro método no electrónico razonable y deben dar a los inquilinos una forma de entrar a las áreas comunes que no dependa del portal. Entra en vigor el día 91 después del cierre de la sesión legislativa de 2026.

• NARPM Greater Portland Chapter

• Oregon Bureau of Labor and Industries, Civil Rights Division
• Fair Housing Council of Oregon