Reglas de Oklahoma para administradores de propiedades

La definición de corredor en Oklahoma abarca a quien, a cambio de un pago, alquila o arrienda bienes raíces para terceros, busca inquilinos o controla la aceptación o el depósito de la renta de un residente de un alquiler unifamiliar. No existe una licencia separada de administrador de propiedades (property manager).

Propietarios y sus empleados que actúan en el curso normal de la administración de la propiedad del propietario; administradores residentes que viven en el lugar en un edificio de apartamentos, dúplex o complejo; apoderados (attorneys-in-fact) de un propietario; abogados, síndicos (receivers) y actos ordenados por un tribunal; operadores de alojamiento temporal; ciertos empleados de corredores que arriendan vivienda asequible subsidiada.

Los licenciatarios no pueden mezclar el dinero de terceros con el suyo, salvo que esté en una cuenta de garantía (escrow) que contenga solo dinero de terceros. Las reglas de OREC fijan requisitos detallados para la cuenta fiduciaria (trust account) y el registro de operaciones.

La Residential Landlord and Tenant Act no limita los depósitos.

Detalla las deducciones en un estado de cuenta escrito entregado en persona o por correo certificado con acuse de recibo. Si el inquilino no lo pide por escrito dentro de los 6 meses posteriores al fin del arrendamiento, el depósito pasa al arrendador. Si no cumples, el inquilino puede recuperar el depósito.

Usar indebidamente un depósito es un delito castigado con hasta 6 meses en la cárcel del condado y una multa de hasta el doble del monto tomado. Cuando se vende la propiedad, transfiere los depósitos al comprador y avisa por escrito a los inquilinos, o devuélvelos. Los inquilinos no pueden usar el depósito como renta del último mes salvo que el contrato de arrendamiento (lease) lo permita.

La ley no dice nada sobre los cargos por pago tardío (late fees). Los tribunales de Oklahoma pueden anular cargos que funcionen como penalidad en lugar de una estimación razonable de la pérdida del arrendador (landlord), así que mantén los cargos razonables y escritos en el contrato.

Ninguna ley de Oklahoma regula los cargos por solicitud de alquiler.

No existe una ley sobre el aviso de aumento de renta. En la práctica, cambiar las condiciones de un arrendamiento mes a mes (month-to-month) requiere el aviso de 30 días que se usa para terminarlo.

Los municipios no pueden adoptar ni aplicar control de rentas sobre alquileres residenciales o comerciales de propiedad privada. Sí pueden regular su propia propiedad y los acuerdos de vivienda subsidiada.

Si la renta no se paga dentro de los 5 días posteriores al requerimiento escrito, el arrendador puede terminar el contrato. El requerimiento cuenta como exigencia de posesión, así que no se necesita un aviso de desocupación (notice to quit) aparte. Puedes darlo antes o después de presentar una demanda por la renta.

El aviso debe describir el incumplimiento. Si el inquilino lo corrige dentro de 10 días, el contrato continúa. Un incumplimiento posterior permite terminar de inmediato con aviso por escrito. Si el incumplimiento amenaza con un daño inminente e irreparable, puedes presentar el desalojo de inmediato. El arrendador puede reparar los daños reparables después de 10 días y cobrarlos como renta.

Entrega el aviso al inquilino en persona. Si no puedes, dáselo a un familiar mayor de 12 años que viva ahí, o pégalo en la unidad y además envíalo por correo certificado.

La citación debe notificarse al menos 3 días antes del juicio, en persona, dejándola con un residente mayor de 15 años, o por correo certificado y fijación en la puerta si hace falta. Suma el plazo del requerimiento de 5 días antes de presentar la demanda.

Guarda los bienes de valor con cuidado razonable. Los bienes que quedan con el arrendador 30 días o más se consideran abandonados de forma definitiva y puedes deshacerte de ellos. El inquilino que recupere sus bienes debe pagar los costos de almacenamiento.

No se necesita aviso en una emergencia o cuando avisar no es factible. No uses la entrada para acosar. Si un inquilino niega el acceso legal, puedes pedir una orden judicial (injunction) o terminar el contrato.

Los arrendadores deben mantener la electricidad, plomería, calefacción, aire acondicionado y electrodomésticos que proporcionen y (salvo en casas unifamiliares) mantener seguras las áreas comunes y suministrar agua y calefacción. Después de 14 días de aviso por escrito, el inquilino puede reparar un defecto que afecte la salud cuyo costo no supere un mes de renta y descontarlo, o terminar el contrato por incumplimientos sustanciales no corregidos en 14 días.

El contrato debe identificar quién puede recibir notificaciones judiciales y avisos. Informa por escrito, antes de firmar, cualquier inundación en los últimos 5 años que conozcas y cualquier fabricación de metanfetamina conocida, salvo que las pruebas muestren que está por debajo del umbral estatal. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La ley de vivienda justa (fair housing) de Oklahoma protege por raza, color, religión, género, origen nacional, edad, situación familiar y discapacidad. Otra ley prohíbe negar o terminar un arrendamiento porque alguien es víctima de violencia doméstica, violencia sexual o acecho (stalking).

• Metropolitan Fair Housing Council of Oklahoma
• Legal Aid Services of Oklahoma