Reglas de Nueva Jersey para administradores de propiedades

Quien, a cambio de una tarifa, alquila u ofrece alquilar bienes raíces, cobra o intenta cobrar renta, o ayuda a conseguir inquilinos para otros es un corredor de bienes raíces y necesita licencia de Nueva Jersey; los vendedores trabajan bajo un corredor con licencia. Según la guía de la Real Estate Commission, el personal sin licencia puede hacer tareas administrativas y registrar depósitos, pero no puede mostrar propiedades, negociar contratos o tarifas, ni hacer llamadas para cobrar renta atrasada.

Propietarios o arrendadores de buena fe que actúan sobre su propia propiedad; abogados; síndicos (receivers), fiduciarios en quiebras (trustees in bankruptcy), albaceas (executors), administradores de sucesiones y personas que actúan bajo una orden judicial o una escritura de fideicomiso (deed of trust); bancos y compañías de seguros del estado.

Cada corredor debe tener una cuenta fiduciaria (trust account) o de depósito en garantía (escrow) en una institución aprobada por la comisión y ubicada en Nueva Jersey, separada de otras cuentas, para todo el dinero que guarda para otros, y no puede usar los intereses que generen esos fondos. Los depósitos de garantía de los inquilinos también deben cumplir la Security Deposit Act (cuenta con intereses en Nueva Jersey y avisos al inquilino).

No puedes exigir más de 1.5 veces la renta de un mes como garantía. Cualquier aumento posterior del depósito se limita al 10% del depósito actual por año. Los edificios donde vive el propietario y que no tienen más de dos unidades en alquiler están exentos, salvo que el inquilino dé un aviso por escrito de 30 días invocando la ley.

Devuelve el depósito con los intereses del inquilino, menos los cargos permitidos, junto con una lista detallada. No se permiten deducciones mientras el inquilino siga en posesión. Devuélvelo dentro de 5 días hábiles si el inquilino queda desplazado por incendio, inundación, declaración de inhabitabilidad (condemnation) o evacuación, y dentro de 15 días hábiles después de terminar un contrato por violencia doméstica. Si lo retienes sin razón, la corte ordena pagar el doble del monto adeudado, más costas y posibles honorarios de abogado.

Deposita en un banco, caja de ahorros o asociación de ahorro y préstamo (savings and loan) asegurada de Nueva Jersey, en una cuenta con intereses (los arrendadores con 10 o más unidades deben usar una cuenta o fondo tipo mercado monetario (money market) de tasa variable). Avisa por escrito el nombre y la dirección de la institución, el tipo de cuenta, la tasa y el monto dentro de 30 días de recibir el depósito, cuando lo cambies de lugar, después de una venta y con cada pago anual de intereses. Paga o acredita los intereses cada año. Si no cumples estos pasos, el inquilino puede, después de un aviso por escrito, aplicar el depósito más 7% de interés a la renta. Desviar a sabiendas el dinero del depósito es una infracción menor (disorderly persons offense).

Si la renta vence el día primero, las personas mayores que reciben Social Security o pensiones gubernamentales similares, y quienes reciben SSDI, SSI o Work First New Jersey, tienen 5 días hábiles antes de cualquier cargo por pago tardío (late fee). En un desalojo por falta de pago, al inquilino que paga toda la renta dentro de 3 días hábiles después de que se fija la orden (warrant) o del cierre (lockout) no se le puede cobrar un cargo por pago tardío mayor al monto indicado en la solicitud de la orden. Las ordenanzas locales de control de rentas también pueden limitar los cargos.

El tope cubre las tarifas de solicitud y otras tarifas similares y se ajusta según el CPI cada enero desde 2027. No aplica a unidades en casas de una o dos familias, ni a licenciatarios de la Real Estate Commission que no sean el arrendador. Las multas llegan hasta $500, $750 y $1,000 por infracciones repetidas, las aplica la Division of Consumer Affairs y el cobro en exceso se devuelve al solicitante. Según la Fair Chance in Housing Act, revela tu política de revisión de antecedentes penales antes de cobrar una tarifa.

Un inquilino que se niega a pagar un aumento solo puede ser desalojado después de un aviso válido para desocupar y un aviso del aumento, y solo si el aumento no es abusivo (unconscionable) y cumple cualquier ordenanza local de rentas. El aviso para desocupar debe dar un mes en un arrendamiento mes a mes (month-to-month tenancy) o un plazo completo en otros arrendamientos periódicos.

Muchos municipios tienen ordenanzas de control o nivelación de rentas (rent leveling). Las viviendas múltiples nuevas están exentas del control local de rentas durante el plazo de la hipoteca inicial o 30 años después de terminada la construcción, lo que sea menor (30 años si no hay hipoteca). Aparte, P.L.2025, c.85 limita los aumentos de renta de los lotes en parques de casas prefabricadas (manufactured home parks) a 3.5% por cada 12 meses, salvo que el estado apruebe más.

Los requisitos de aviso de la Anti-Eviction Act no aplican a la falta de pago de renta, así que puedes demandar en cuanto la renta esté impaga. La renta que el inquilino usó para mantener los servicios públicos después de un aviso de corte por falta de pago del arrendador no cuenta como renta impaga. La vivienda con subsidio federal puede tener reglas federales de aviso aparte.

Por infracciones sustanciales de términos razonables del contrato o de reglas escritas, entrega un aviso por escrito para cesar (notice to cease) y luego un aviso para desocupar al menos un mes antes de demandar. La conducta desordenada (después de un aviso para cesar) y los daños intencionales o por negligencia grave usan un aviso para desocupar de 3 días. El aviso debe explicar la causa en detalle y entregarse en persona, en la vivienda a un familiar mayor de 14 años o por correo certificado (correo normal si no se reclama).

La Anti-Eviction Act cubre la mayoría de los alquileres, así que el fin del plazo por sí solo no es razón para sacar a un inquilino. Las propiedades exentas donde vive el propietario, con 2 unidades de alquiler o menos, pueden terminar un arrendamiento mes a mes con un aviso para desocupar de un mes.

Solo un oficial de la corte (court officer) puede sacar a un inquilino, entre las 8 a.m. y las 6 p.m. En un caso por falta de pago, el inquilino puede pagar toda la renta adeudada dentro de 3 días hábiles después de que se fija la orden o del cierre, y el caso debe desestimarse. Las cortes pueden suspender una orden por dificultad económica hasta 6 meses si el inquilino paga toda la renta adeudada, y hasta un año si se trata de un inquilino con enfermedad terminal certificada que lleva al menos dos años.

Envía el aviso por correo certificado o por correo de primera clase con acuse de recibo a la última dirección conocida y a cualquier otra dirección conocida, con la indicación Please Forward. Guarda las pertenencias con cuidado razonable y cobra solo costos de almacenamiento razonables. Un inquilino residencial que reclama sus pertenencias a tiempo no tiene que pagar la renta impaga para recuperarlas. Las pertenencias no reclamadas se pueden vender según el UCC o, si valen menos que el costo de almacenarlas y venderlas, desecharse. Las casas prefabricadas (manufactured homes) necesitan 75 días (78 si se envía por correo).

En edificios de 3 o más unidades, los inquilinos deben permitir el acceso para las inspecciones y reparaciones necesarias para cumplir el código de vivienda con aviso razonable, que por lo general es de un día, y de inmediato en una emergencia de seguridad o estructural. Otras entradas, como las visitas para mostrar la unidad, deben fijarse en el contrato.

Los defectos deben afectar un servicio vital como calefacción, agua, inodoros o electricidad, y el inquilino debe avisar y dar un tiempo razonable. Los edificios de 3 o más unidades deben cumplir las Hotel and Multiple Dwelling regulations, incluida una calefacción de al menos 68 grados de 6 a.m. a 11 p.m. y de 65 grados durante la noche, del 1 de octubre al 15 de mayo.

Los arrendadores de edificios con más de 2 unidades (más de 3 si vive el propietario) deben entregar la declaración Truth in Renting del DCA a los nuevos inquilinos y exhibirla. Registra la propiedad y entrega a los inquilinos una copia del registro; el caso de desalojo de un arrendador sin registro se detiene hasta 90 días y luego se desestima. Antes de firmar o renovar, entrega el aviso de riesgo de inundación como anexo (rider) separado y firmado, e incluye el aviso de seguro contra inundaciones en todo contrato residencial. Antes de un contrato o renovación en edificios construidos antes de 1986 que no estén confirmados como libres de plomo, entrega la Lead In Drinking Water Disclosure con el formulario modelo del DCA. Los contratos en viviendas múltiples deben incluir el aviso de protectores de ventana (window guards). Según la Fair Chance in Housing Act, revela por escrito tu política de revisión de antecedentes penales antes de cobrar una tarifa de solicitud. Las reglas federales de pintura con plomo (lead paint) aplican a viviendas construidas antes de 1978.

La Law Against Discrimination cubre raza, credo, color, origen nacional, ascendencia, nacionalidad, estado civil, unión civil o pareja de hecho (domestic partnership), embarazo o lactancia, sexo, identidad o expresión de género, orientación afectiva o sexual, situación familiar (familial status), discapacidad, servicio u obligación de servicio en las Fuerzas Armadas de EE. UU., y la fuente legal de ingresos usada para la renta (source of lawful income), incluidos los vales (vouchers). La Fair Chance in Housing Act prohíbe preguntar por antecedentes penales antes de una oferta condicional.

Las tarifas de solicitud y similares no pueden superar $50, ajustados por inflación cada enero desde 2027. Multas de hasta $500, $750 y $1,000 por infracciones repetidas. Aprobada en enero de 2026.

Firmada el 19 de septiembre de 2025. Los arrendadores de edificios construidos antes de 1986 que no estén confirmados como libres de tuberías de servicio de plomo deben entregar una divulgación antes de cada nuevo contrato o renovación, a partir de 90 días después de que se publiquen el aviso de salud del estado y la declaración modelo del DCA. El DCA ya publicó el formulario modelo. Los inquilinos también pueden terminar un contrato sin penalidad si el arrendador impide el reemplazo de las tuberías de plomo.

• New Jersey Division on Civil Rights
• Fair Housing Council of Northern New Jersey