Reglas de Nevada para administradores de propiedades

Es ilegal actuar como administrador de propiedades (property manager) sin una licencia de bienes raíces y un permiso de administración de propiedades de la Real Estate Division. El permiso exige 24 horas de clase de educación en administración de propiedades y 3 horas de educación continua en administración de propiedades al renovar.

Propietarios y sus empleados regulares que administran la propiedad del propietario; empleados de un corredor que cobran renta para el corredor; administradores residentes (on-site managers) que administran una sola propiedad; administradores de asociaciones de propietarios (HOA), condominios y comunidades similares de interés común con una credencial aprobada; administradores de vivienda subsidiada por el gobierno.

Las rentas, depósitos y demás dinero de clientes van a una cuenta fiduciaria (trust account) separada en un banco o cooperativa de crédito en Nevada y no pueden mezclarse con otros fondos. Concilia cada mes y presenta una rendición anual de la cuenta fiduciaria ante la Division.

El inquilino puede comprar una fianza en lugar de pagar un depósito en efectivo solo si tú aceptas. No puedes exigir una fianza. Se permite un cargo de limpieza no reembolsable razonable si el contrato lo indica. Ninguna otra parte del depósito puede llamarse no reembolsable.

Las deducciones se limitan a renta impaga, daños más allá del desgaste normal y limpieza razonable. Entrégalo al inquilino en persona o envíalo por correo a su dirección actual o última conocida. Si no cumples el plazo, te expones a pagar el depósito completo más hasta otro depósito completo en daños.

Entrega un recibo firmado por depósitos y renta cuando el inquilino lo pida (NRS 118A.250). Si vendes la propiedad, transfiere el depósito al nuevo propietario y avisa al inquilino. Los administradores con licencia deben mantener el dinero de los clientes en una cuenta fiduciaria del corredor (broker trust account) (NRS 645.310).

La espera de 3 días aplica a arrendamientos más largos que semana a semana. El cargo debe estar en el contrato y ser razonable. No puedes aumentar el cargo por pago tardío por un cargo tardío anterior.

Reembolsa los cargos de solicitud, crédito o antecedentes si alquilas a otra persona y nunca hiciste la verificación ni procesaste la solicitud. No puedes cobrar estos cargos por un miembro del hogar menor de 18 años. Si lo piden, muestra a los interesados el contrato que firmarían. Vigente desde el 1 de octubre de 2025.

El aviso debe entregarse antes del primer pago de renta que sube. Los aumentos de cargos cuentan dentro de la cifra única de renta total que exige NRS 118A.200(6).

Los proyectos de ley para limitar los aumentos de renta a personas mayores fueron vetados en 2023 (AB 298) y en 2025 (AB 280). Las leyes de Nevada no fijan un tope a la renta.

El aviso debe nombrar el tribunal e indicar al inquilino cómo presentar una declaración jurada (affidavit) para impugnarlo. Existe una opción de 4 días para arrendamientos con renta semanal de menos de 45 días, si entregaste la divulgación escrita requerida al mudarse el inquilino. Los trabajadores federales, estatales y tribales afectados por un cierre del gobierno (government shutdown) tienen protección adicional.

Según NRS 118A.430, el inquilino tiene 5 días para corregir un incumplimiento que se pueda corregir. Si no tiene arreglo, no se exige un periodo para corregir. Los casos de molestias graves y drogas usan un aviso de 3 días para entregar la unidad.

Los inquilinos de 60 años o más o con una discapacidad pueden pedir por escrito 30 días adicionales. El aviso debe informar a los inquilinos de ese derecho y de las protecciones para trabajadores afectados por un cierre del gobierno. El contrato no puede acortar estos plazos.

Si el inquilino presenta una declaración jurada para impugnar el aviso, el tribunal celebra una audiencia. Si no, presentas una declaración jurada de demanda (affidavit of complaint) y el tribunal puede emitir una orden de desalojo (lockout order). El sheriff o el alguacil (constable) publica la orden dentro de las 24 horas de recibirla. Los desalojos por cuenta propia (self-help lockouts) fuera de este proceso son ilegales.

Puedes cobrar costos razonables de inventario, traslado y almacenamiento antes de entregarlos. Durante 5 días después de un desalojo, permite que el exinquilino recoja artículos esenciales como medicinas, fórmula para bebés y ropa. Los vehículos siguen la ley de vehículos abandonados.

Se permite entrar para inspeccionar, reparar, dar servicios o mostrar la unidad. El inquilino puede aceptar un aviso más corto para una entrada específica. No uses el acceso para acosar.

La habitabilidad incluye protección contra la intemperie, plomería, agua fría y caliente, calefacción, electricidad, basura, plagas y elementos estructurales. Pasados 14 días, el inquilino puede terminar el contrato, demandar o retener la renta (la renta retenida debe depositarse en una cuenta de garantía del tribunal (court escrow) para usarla como defensa en un desalojo). No puedes cobrar al inquilino las reparaciones que te corresponden, incluidos los deducibles de garantías de vivienda (home warranty).

El contrato debe incluir duración, renta (como una sola cifra total con los cargos obligatorios), cargos, depósitos y condiciones de reembolso, cargos por mora, derechos de inspección, ocupantes, servicios públicos, un inventario y registro de condición firmado al mudarse, y cómo reportar molestias y violaciones de código. Informa el administrador, el propietario y un agente en el estado para notificaciones judiciales, además de un teléfono local de emergencias. Informa cualquier ejecución hipotecaria (foreclosure) sobre la propiedad. Los contratos de casas unifamiliares no firmados por un administrador de propiedades con permiso necesitan un aviso en letra grande al inicio.

Lista estatal: raza, credo religioso, color, origen nacional, discapacidad, orientación sexual, identidad o expresión de género, ascendencia, situación familiar y sexo. La fuente de ingresos (source of income) no está en la lista estatal.

La renta debe anunciarse como un solo total que incluya los cargos obligatorios, con excepciones limitadas para trasladar costos de servicios públicos. Los arrendadores deben reembolsar los cargos de solicitud y evaluación (screening) que nunca usaron, no pueden cobrar esos cargos por menores de edad, deben ofrecer un método de pago sin cargo ni requisito de cuenta bancaria y no pueden aumentar las comisiones de los portales de pago en línea.

Los arrendadores de más de 50 unidades en una parcela (más de 30 en condados de menos de 100,000 habitantes) deben exigir verificación de antecedentes a los candidatos a empleo con acceso a llaves, tener políticas escritas de llaves y llevar un registro de llaves en el lugar. Las instituciones financieras y los licenciatarios de bienes raíces quedan fuera de la definición de arrendador, y los inquilinos o un fiscal de distrito (district attorney) pueden demandar por infracciones.

Ni los arrendadores ni los contratos pueden prohibir a los inquilinos exhibir objetos religiosos o culturales en la puerta de entrada o el marco, dentro de límites de tamaño y seguridad. Retirarlos para trabajos en la puerta requiere 7 días de aviso por escrito (salvo emergencias), y los objetos se reponen dentro de las 72 horas posteriores al trabajo.

• NARPM Nevada State Chapter

• Nevada Equal Rights Commission
• Silver State Fair Housing Council