MN · Investigado 7 de octubre de 2026
Minnesota tiene protecciones detalladas para inquilinos que cambiaron mucho en 2024 y 2025. Antes de presentar una demanda por falta de pago debes dar un aviso de 14 días con la redacción exigida, la entrada a la unidad requiere aviso de 24 horas y debe ser entre las 8 a.m. y las 8 p.m., los cargos por pago tardío (late fees) tienen un tope del 8% y el depósito de garantía (security deposit) genera 1% de interés. El control de rentas solo se permite si los votantes locales lo aprueban, como en St. Paul.
La definición de corredor en Minnesota cubre a cualquier persona que, para otro y a cambio de pago, alquila o administra bienes raíces o negocia alquileres. Los administradores de propiedades (property managers) que trabajan para terceros necesitan licencia de corredor o deben trabajar como vendedores bajo un corredor.
Conserjes, encargados de limpieza y empleados del propietario o del administrador de un edificio residencial que alquilan unidades en ese edificio; abogados que siguen las reglas de cuentas fiduciarias; fiduciarios designados por la corte; bancos e instituciones similares que actúan dentro de sus facultades; funcionarios públicos.
Todos los fondos fiduciarios que recibe un corredor o sus licenciatarios van a una cuenta fiduciaria del corredor (broker trust account) en un banco de Minnesota u otro depositario aprobado que permita al comisionado examinar sus registros. Según el § 504B.178, los depósitos de garantía de los inquilinos los guarda el arrendador para el inquilino y no se consideran fondos fiduciarios bajo la ley de licencias.
Minnesota no limita el monto del depósito de garantía. Un depósito previo al contrato (prelease deposit) separado solo se permite bajo las condiciones del § 504B.175.
Devuelve el depósito con intereses, o una declaración escrita con las razones específicas para retener cualquier parte, dentro de tres semanas después de que termina el arrendamiento y recibes la dirección postal del inquilino. Si el edificio es declarado inhabitable (condemned) sin culpa del inquilino, el plazo es de 5 días. Solo puedes retener montos por renta impaga u otros cargos adeudados según el contrato de arrendamiento (lease) y por daños más allá del desgaste normal (ordinary wear and tear). No cumplir el plazo cuesta una penalidad igual al monto retenido, y la mala fe suma hasta $500 en daños punitivos.
Los depósitos generan interés simple, no compuesto, del 1% al año desde el primer día del mes siguiente al pago completo. El arrendador guarda el depósito para el inquilino, pero no se considera dinero en calidad fiduciaria bajo la ley de licencias de bienes raíces. Cuando cambia el dueño, transfiere o devuelve el depósito dentro de 60 días.
Un cargo por pago tardío solo se permite si el contrato escrito dice cuándo aplica, y no puede superar el 8% del pago vencido. Para inquilinos con un contrato de pagos de asistencia de vivienda (housing assistance payments contract), el cargo solo puede basarse en la parte de la renta que paga el inquilino. Las reglas federales de vivienda subsidiada mandan si hay conflicto.
Antes de cobrar una tarifa, informa por escrito la empresa de evaluación (screening company) y tus criterios de alquiler. No cobres una tarifa si no hay unidad disponible, y no la cobres hasta procesar a los solicitantes anteriores. Reembólsala si rechazas al solicitante por una razón no informada, alquilas a un solicitante anterior o no la usas para la evaluación. Informa a los solicitantes rechazados dentro de 14 días qué criterios no cumplieron. Desde 2025 no puedes rechazar a un solicitante por un desalojo pendiente, un caso borrado o no público, o un desalojo sin orden (writ).
Un arrendador no puede dar un aviso de aumento de renta, ni un aviso de desalojo (notice to quit) o de no renovación, más corto que el plazo de aviso que el contrato le exige al inquilino. No se puede renunciar a esta regla. En arrendamientos mes a mes (month-to-month), cuenta con al menos un período de renta completo.
Las ciudades, condados y pueblos solo pueden controlar las rentas mediante una ordenanza o enmienda a su carta orgánica (charter) aprobada por los votantes en una elección general. St. Paul tiene una ordenanza de estabilización de rentas (rent stabilization) aprobada por los votantes, así que revisa las reglas locales allí.
Antes de presentar una demanda por falta de pago, entrega en mano o por correo de primera clase un aviso escrito que indique el total adeudado, un desglose detallado de la renta, los cargos por pago tardío y otros cargos, quién puede recibir el pago y tres declaraciones obligatorias sobre ayuda legal, asistencia para la renta y el plazo de 14 días. Si el inquilino no paga ni se muda dentro de 14 días, o de un plazo local más largo, puedes presentar la demanda. Las cortes desestiman los casos presentados sin un aviso correcto.
La ley estatal no exige un aviso antes de presentar un caso por incumplimiento del contrato, pero el contrato debe darte el derecho a desalojar por ese incumplimiento. La demanda debe nombrar la cláusula del contrato, describir la conducta y las fechas e identificar la cláusula que permite el desalojo. Muchos contratos exigen su propio aviso, así que sigue el contrato.
Cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) con aviso escrito de al menos el tiempo entre las fechas de pago de renta, o tres meses, lo que sea menor. Con renta mensual, eso es un mes.
Cuando vence el aviso de 14 días, presenta la demanda. La audiencia se fija de 7 a 14 días después de emitida la citación (summons) (5 a 7 días en casos acelerados). Si ganas, la corte emite la orden (writ), pero por lo general la suspende hasta 7 días, salvo en casos acelerados y en rebeldía (default). Los casos borrados (expunged) o pendientes no pueden usarse para rechazar a solicitantes en el futuro.
Si un inquilino abandona la unidad, toma posesión de los bienes que quedan y guárdalos con cuidado. Puedes venderlos o disponer de ellos 28 días después de que te enteras del abandono o concluyes razonablemente que ocurrió. Da al menos 14 días de aviso de una venta por entrega personal o por correo de primera clase y certificado, y publica el aviso en la propiedad. Devuelve los bienes dentro de 24 horas de una solicitud escrita (48 horas si están guardados fuera del sitio) o te expones a penalidades.
Haz un esfuerzo de buena fe para dar al menos 24 horas de aviso con una hora o un rango de entrada, y entra solo entre las 8 a.m. y las 8 p.m. salvo que el inquilino acepte otra cosa. Se permite la entrada de emergencia sin aviso por seguridad o para evitar lesiones o daños; deja un aviso escrito si entras mientras el inquilino no está. Los inquilinos no pueden renunciar al aviso, y las violaciones pueden costar hasta $500 por cada una más una reducción de la renta.
Los arrendadores deben mantener la propiedad y las áreas comunes aptas y en reparación razonable, encargarse del control de plagas, cumplir los códigos de salud, seguridad y licencias de alquiler, y proveer calefacción de al menos 68°F del 1 de octubre al 30 de abril. No se puede renunciar a estas obligaciones. Los inquilinos pueden usar el depósito de la renta en la corte (rent escrow) y las acciones de remedio de emergencia para forzar las reparaciones.
Antes de que empiece el arrendamiento, informa por escrito el nombre y la dirección del administrador y del propietario o su agente para notificaciones legales, y publícalos en la propiedad. Enumera todos los cargos no opcionales junto con la renta como el Total Monthly Payment en la primera página del contrato y en los anuncios, e indica si los servicios públicos están incluidos. Al momento de la mudanza o dentro de 14 días, informa a los inquilinos que pueden pedir una inspección inicial, y antes de la salida, que pueden pedir una inspección de salida. También informa las órdenes de inspección o de inhabitabilidad pendientes, publica un aviso de que el manual para inquilinos del Attorney General está disponible y entrega la divulgación federal de plomo para viviendas construidas antes de 1978.
La Minnesota Human Rights Act cubre raza, color, credo, religión, origen nacional, sexo, identidad de género, estado civil, condición respecto a la asistencia pública, discapacidad, orientación sexual y estado familiar. Los arrendadores también deben aceptar un ITIN en lugar de un número de Seguro Social en las solicitudes.
Los arrendadores deben dar un aviso escrito de 14 días con el contenido exigido antes de presentar un desalojo por falta de pago. Aplica a casos presentados en esta fecha o después.
Para contratos firmados en esta fecha o después: entrada solo de 8 a.m. a 8 p.m. con aviso de 24 horas, cargos no opcionales presentados como Total Monthly Payment y derecho del inquilino a inspecciones inicial y de salida.
El aviso para terminar un arrendamiento a voluntad debe ser de al menos un período de renta o tres meses, lo que sea menor. Se derogó el aviso de desalojo separado de 14 días por renta impaga en un arrendamiento a voluntad, para contratos celebrados o renovados en esta fecha o después.
Limita los rechazos en la evaluación basados en desalojos pendientes o borrados, aplica los cargos por pago tardío solo a la parte de la renta subsidiada que paga el inquilino, exige aceptar ITIN, protege la organización de inquilinos, pone tope a la renta adeudada después de un abandono y permite que el Attorney General haga cumplir el capítulo 504B.
Los arrendadores pueden pedir una audiencia acelerada cuando un inquilino agrede al arrendador, al personal o a los contratistas, y no pueden nombrar al hijo menor de un inquilino como demandado en un desalojo salvo que el menor sea el único arrendatario. Los arrendadores que cobran la renta por una plataforma de pago digital deben ofrecer una alternativa sin cargo cuando la plataforma no funcione.
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Con Julian Calvo, quien trabaja con empresas de administración de propiedades en LeadSimple.
Compara con otros estados: límite del depósito de garantía, plazo para devolver el depósito, intereses y custodia del depósito, cargos por pago tardío, tarifas de solicitud y evaluación, aviso de aumento de renta, control de rentas, aviso por falta de pago, aviso por incumplimiento del contrato, terminar un contrato mes a mes, proceso de desalojo, bienes abandonados, ingreso del arrendador, reparaciones y habitabilidad, divulgaciones obligatorias, protecciones estatales de vivienda justa.