Reglas de Massachusetts para administradores de propiedades

Massachusetts no tiene una licencia separada de administración de propiedades. Quien se dedique a conseguir alquileres para inquilinos a cambio de una tarifa debe tener licencia de corredor o de vendedor. Un agente administrador que actúa bajo contrato con el propietario, y los empleados regulares de ese agente, están exentos de las secciones de licencia de corredor, así que la respuesta depende de si alquilas a cambio de una tarifa o administras bajo contrato.

Propietarios y arrendadores que actúan por sí mismos y sus empleados regulares; agentes administradores con contrato con el propietario y sus empleados regulares; abogados; síndicos (receivers), fideicomisarios (trustees), albaceas (executors) y otros fiduciarios designados por la corte; subastadores con licencia; funcionarios públicos.

Quien guarde el depósito de garantía de un inquilino debe mantenerlo en una cuenta bancaria separada en Massachusetts que genere intereses, según el § 15B(3). Las reglas de escrow para corredores están en 254 CMR 3.00, que no se revisó aquí.

Al momento de la mudanza o antes, solo puedes cobrar la renta del primer mes, la renta del último mes, un depósito de garantía no mayor que la renta del primer mes y el costo de comprar e instalar una cerradura nueva. Cualquier otro cobro por adelantado está prohibido. Una ley de 2024 permite que el estado autorice un cargo opcional en lugar del depósito, pero esa opción solo funciona después de que se emitan los reglamentos.

Devuelve el depósito, o el saldo, más intereses dentro de 30 días. Los descuentos se limitan a renta o cargos de agua impagos, ciertos montos por aumento de impuestos y daños más allá del desgaste razonable (reasonable wear and tear). Por daños, envía una lista detallada jurada bajo pena de perjurio (under the pains and penalties of perjury) con estimados, facturas o recibos. Saltarte un paso puede hacerte perder el derecho a retener cualquier monto, y algunas violaciones cuestan tres veces el depósito más intereses, costas y honorarios de abogado.

Entrega un recibo firmado cuando recibas el depósito y, dentro de 30 días, un recibo del banco con el nombre y la dirección del banco, el número de cuenta y el monto. Paga intereses cada año al 5% o a la tasa menor que el banco realmente pague, y paga 5% de interés sobre la renta del último mes pagada por adelantado. Conserva los registros del depósito por dos años después de que termine el arrendamiento. Si no guardas el depósito correctamente, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva de inmediato.

Un contrato de arrendamiento (lease) o de alquiler no puede imponer intereses ni penalidades por renta atrasada hasta 30 días después de su vencimiento. Un cargo cobrado antes no se puede exigir.

Al momento de la mudanza o antes, un arrendador o su agente solo puede exigir la renta del primer mes, la renta del último mes, un depósito de hasta un mes y el costo de una cerradura nueva. Desde el 1 de agosto de 2025, ese límite también cubre los pagos al agente del arrendador, así que un corredor contratado por el arrendador no puede cobrarle al inquilino. Una solicitud que pregunte por desalojos debe indicar que los solicitantes con registros sellados pueden responder 'no record' (sin antecedentes).

En un contrato a plazo fijo, la renta cambia solo como el contrato lo permita o al renovarlo. En un arrendamiento a voluntad, el aumento suele hacerse con un aviso escrito que termina el arrendamiento anterior y ofrece uno nuevo con la nueva renta, dado con al menos un período de renta completo (y al menos 30 días) de anticipación según el § 12.

Ninguna ciudad ni pueblo puede adoptar, mantener ni aplicar control de rentas (rent control) salvo en lo que permite G.L. c. 40P. El 23 de junio de 2026, la Supreme Judicial Court resolvió que la Initiative Petition 25-21, que habría limitado los aumentos de renta en todo el estado, no puede aparecer en la boleta de noviembre de 2026 porque su exención para instalaciones religiosas viola el artículo 48. Hoy no aplica ningún tope a la renta.

Un inquilino a voluntad que no haya recibido un aviso por falta de pago en los últimos 12 meses puede detener la terminación pagando toda la renta adeudada dentro de 10 días, y el aviso debe decirlo con las palabras exactas de la ley. Un inquilino con contrato escrito puede corregir pagando la renta, los intereses y las costas a más tardar en la fecha de respuesta (answer date). Todo aviso de desalojo por falta de pago debe ir acompañado del formulario estatal que exige el § 31, y las cortes deben conceder un aplazamiento mientras esté pendiente una solicitud de asistencia para la renta.

En un contrato, el aviso por incumplimiento sale de los términos del contrato, y la ley estatal no da un derecho general a corregir. En un arrendamiento a voluntad, muchos arrendadores usan un aviso sin causa (no-fault) de un período de renta (al menos 30 días) según el § 12 en lugar de probar un incumplimiento. En cualquier caso, solo un fallo judicial y una orden de ejecución (execution) pueden sacar al inquilino.

Los arrendamientos a voluntad terminan con aviso escrito igual al tiempo entre las fechas de pago de renta o 30 días, lo que sea más largo. Si la renta se paga trimestralmente o con menos frecuencia, el aviso es de tres meses. El aviso puede incluir una oferta de un nuevo arrendamiento con otras condiciones.

Cuando vence el aviso de desalojo, entrega la citación y la demanda de proceso sumario (summary process) y preséntala a más tardar en la fecha de registro (entry date). El juicio suele fijarse unos 10 días después de la fecha de registro, y si el inquilino pide intercambio de pruebas (discovery) se suman unas dos semanas. Por lo general la orden de ejecución no puede emitirse hasta 10 días después del fallo. Los jueces pueden suspender los desalojos sin causa hasta 6 meses, o 12 meses para inquilinos mayores o con discapacidad.

Cuando un oficial retira pertenencias con una orden de ejecución, van a un almacén público con licencia y fianza dentro de 20 millas, o a un lugar de almacenaje que el inquilino elija por escrito. El arrendador paga el costo de la mudanza y puede pedir el reembolso. El almacén solo puede vender los bienes no reclamados después de 6 meses de almacenaje. No retires las pertenencias de un inquilino por tu cuenta sin una orden de ejecución de la corte.

Un contrato puede permitir la entrada solo para inspeccionar, hacer reparaciones o mostrar la unidad a posibles inquilinos, compradores, prestamistas o sus agentes. También puedes entrar con una orden judicial, si la unidad parece abandonada, o en los últimos 30 días del arrendamiento para revisar daños que afecten el depósito. La ley no fija un aviso previo, así que da un aviso razonable y explica tu práctica en el contrato.

El Sanitary Code fija estándares mínimos de calefacción, agua caliente, plagas, estructura segura y más, y su última revisión completa fue en 2023. Las juntas locales de salud (boards of health) inspeccionan y ordenan reparaciones. Los inquilinos pueden usar las violaciones del código que no causaron como defensa y contrademanda en los casos de desalojo.

Si recibes un depósito, entrega un recibo firmado, una declaración del estado de la unidad dentro de 10 días con el aviso exigido y un recibo del banco dentro de 30 días. Si recibes la renta del último mes, entrega un recibo que indique el derecho al 5% de interés. Los avisos de desalojo por falta de pago deben incluir el formulario estatal del § 31. Si te lo piden por escrito, informa dentro de 15 días la aseguradora contra incendios de la propiedad y la cobertura. Para viviendas construidas antes de 1978, entrega la divulgación federal de plomo y el aviso de la ley de plomo de Massachusetts (G.L. c. 111; no revisado aquí).

La ley estatal cubre raza, credo religioso, color, origen nacional, sexo, identidad de género, orientación sexual, edad, información genética, ascendencia, estado civil, condición de veterano o militar, discapacidad, hijos y recibir asistencia pública o subsidios de vivienda. No puedes rechazar a quien tiene un vale (voucher) por el vale o por los requisitos del programa.

La Affordable Homes Act permite que la oficina estatal de vivienda dicte reglas para permitir un cargo opcional en lugar del depósito, con un tope total de un mes de renta. El cargo no se puede usar hasta que se emitan esas reglas.

Los inquilinos pueden pedir que se sellen sus registros de desalojo. Una solicitud de alquiler que pregunte por desalojos debe indicar que un solicitante con un registro sellado puede responder 'no record' (sin antecedentes). La sección 52 entró en vigor 270 días después de la aprobación de la ley, el 6 de agosto de 2024.

El presupuesto FY2026 modificó el § 15B para que ningún arrendador ni agente del arrendador pueda exigir que el inquilino le pague al arrendador o al agente más que el primer mes, el último mes, el depósito y el costo de la cerradura. Un corredor contratado por el arrendador no puede cobrarle al inquilino.

La Supreme Judicial Court resolvió que la Initiative Petition 25-21 (que limitaba los aumentos de renta) viola el artículo 48 por su exención para instalaciones religiosas, y ordenó que no se incluya en la boleta de noviembre de 2026.

• Massachusetts Commission Against Discrimination
• Boston Office of Fair Housing and Equity
• Massachusetts Fair Housing Center
• SouthCoast Fair Housing