Reglas de Maine para administradores de propiedades

Maine define el corretaje de bienes raíces como servicios destinados a lograr la transferencia de un interés sobre un inmueble, y las actividades enumeradas cubren compras, ventas e intercambios, no alquileres. Confirma con la Commission antes de alquilar propiedades para otros, porque la ley no excluye expresamente el arrendamiento.

Quedan fuera del corretaje los propietarios y arrendadores y sus empleados regulares, los abogados, los subastadores con licencia que cantan ofertas y las ventas de tiempo compartido (time-share).

Los arrendadores, incluidos los administradores que actúan por ellos, deben guardar los depósitos de los inquilinos en una cuenta de escrow fuera del alcance de los acreedores del arrendador según 14 M.R.S. 6038. No se revisaron las reglas de cuentas fiduciarias (trust accounts) para licenciatarios.

Al firmar el contrato de arrendamiento (lease) tampoco puedes cobrar más que la renta del primer mes completo, el depósito y cualquier cargo recurrente obligatorio informado correctamente. Los edificios ocupados por el propietario con 5 unidades o menos están exentos del capítulo sobre depósitos.

Devuelve el depósito completo o envía una declaración escrita detallada con el saldo. No puedes descontar por el desgaste normal (normal wear and tear). Si no cumples el plazo, pierdes el derecho a retener cualquier monto. Retener el depósito indebidamente cuesta el doble del monto retenido más honorarios de abogado, y la carga de la prueba es tuya. Enviarlo por correo a la última dirección conocida cuenta como cumplimiento.

Los depósitos no pueden mezclarse con los bienes del arrendador. Se permite una sola cuenta de escrow para todos los inquilinos. Si el inquilino lo pide, infórmale la institución y el número de cuenta. Una violación cuesta la cantidad mayor entre los daños reales, $500 o un mes de renta, más costas y posiblemente honorarios de abogado.

Debes informar por escrito al firmar el contrato que se puede cobrar un cargo por pago tardío de hasta el 4 por ciento.

Puedes cobrar el costo real de una verificación de antecedentes, de crédito u otra evaluación, una vez cada 12 meses por solicitante. Antes de cobrar, informa al solicitante que debes darle una copia completa del informe, y luego hazlo.

La regla de 45 días también cubre los cargos recurrentes obligatorios. Varios aumentos dentro de 12 meses que suman el 10 por ciento activan la regla de 75 días. Cierta vivienda asequible subsidiada o con restricciones en la escritura (deed-restricted) está exenta de la regla de 75 días. No puedes subir la renta mientras la unidad incumpla la garantía de habitabilidad (warranty of habitability), salvo que el inquilino lo haya causado.

Maine no prohíbe el control de rentas (rent control) local. Portland tiene una ordenanza de estabilización de rentas.

El pago completo antes de que venza el aviso de 7 días lo anula. En un arrendamiento a voluntad, el inquilino todavía puede restablecer el arrendamiento antes de que se emita la orden pagando todo lo atrasado, la renta corriente y tus costos de presentación y notificación. Los avisos deben informar al inquilino de su derecho a impugnar en la corte. Después de 3 intentos de buena fe de entrega en mano, puedes enviar el aviso por correo y dejarlo en la unidad.

El aviso de 7 días aplica a daños sustanciales, molestias (nuisance) o condiciones no aptas causadas por el inquilino, violencia o amenazas, violencia doméstica contra otro inquilino, negarse a entregar una llave después de cambiar las cerraduras u ocupantes no autorizados. Los contratos a plazo fijo siguen los términos de incumplimiento del contrato.

Si la renta está pagada más allá de los 30 días, el aviso debe correr hasta la fecha cubierta por el pago. El aviso debe decir que el inquilino puede impugnar la terminación en la corte. Se pueden combinar un aviso de 30 días y uno de 7 días.

Presenta una acción de desalojo (forcible entry and detainer) en la District Court y adjunta a la citación (summons) el formulario de información para inquilinos del poder judicial. Cualquiera de las partes puede pedir mediación. La orden (writ) se emite 7 días calendario después del fallo y la entrega un sheriff o un constable. Un inquilino que siga en la unidad 48 horas después de la notificación es un intruso (trespasser), y los bienes que queden se tratan como abandonados.

Envía por correo un aviso (con una lista detallada si el inquilino ya se fue) de tu intención de disponer de los bienes. Si el inquilino los reclama dentro de 7 días, entrégalos sin cobrar lo atrasado siempre que los retire a más tardar el día 14. Los bienes no reclamados pueden retenerse hasta el pago, venderse a valor justo de mercado (el excedente va al State Treasurer) o desecharse si no tienen valor.

No se necesita aviso en una emergencia, incluida una emergencia de bienestar animal. Una entrada ilegal o de acoso puede costar los daños reales o $100, lo que sea mayor, más honorarios de abogado. Los inquilinos que cambien las cerraduras deben darte una llave dentro de 48 horas.

Después de un aviso escrito, corrige dentro de un tiempo razonable las condiciones que pongan en peligro la salud o la seguridad. Las cortes pueden ordenar reparaciones y reducir la renta con efecto desde la fecha del aviso. Aplican reglas sobre el tratamiento de chinches (bedbugs). No puedes subir la renta mientras la unidad esté en incumplimiento.

Antes de firmar, entrega una divulgación escrita y firmada de la renta total, los cargos recurrentes obligatorios y opcionales, los costos de servicios públicos y otros cargos cuando aplique cualquier cargo recurrente. Entrega los resultados de la prueba de radón y el aviso correspondiente, la divulgación de eficiencia energética residencial (el inquilino firma; consérvala 3 años) y un acuse escrito de la política sobre fumar. Los edificios anteriores a 1978 necesitan la divulgación de plomo y aviso de 30 días antes de obras de renovación. Informa a los solicitantes que se les entregarán los informes de evaluación.

Maine prohíbe negarse a alquilar o fijar condiciones distintas porque alguien recibe asistencia pública, incluidos subsidios de vivienda como los vales (vouchers). También se prohíben las preguntas sobre características protegidas.

Los arrendadores no pueden cobrar tarifas de solicitud. Solo pueden cobrar el costo real de una verificación de antecedentes, de crédito u otra evaluación, una vez cada 12 meses, y deben dar al solicitante una copia completa del informe.

Los aumentos de renta que suman el 10 por ciento o más dentro de 12 meses requieren al menos 75 días de aviso escrito; los aumentos menores siguen requiriendo 45 días. La vivienda asequible con restricciones en la escritura y la vivienda subsidiada están exentas de la regla de 75 días.

El aviso de 45 días ahora cubre los cargos recurrentes obligatorios, y los cobros de entrada tienen un tope igual a la renta del primer mes, el depósito y los cargos obligatorios informados correctamente. Los cargos recurrentes opcionales deben ser de aceptación voluntaria (opt-in), y cuando aplica cualquier cargo recurrente el contrato no se puede hacer cumplir sin una divulgación firmada del precio total.

El Attorney General debe publicar un contrato de arrendamiento residencial modelo que cumpla la ley vigente a más tardar el 1 de diciembre de 2025, y actualizarlo a más tardar el 1 de diciembre de cada año impar.

A partir del 1 de enero de 2030, un inquilino que no recibió la divulgación firmada de eficiencia energética puede terminar el contrato con aviso escrito de 30 días. El arrendador no puede retener cargos ni el depósito por esa terminación, salvo los descuentos permitidos al depósito.

• Maine Human Rights Commission
• Pine Tree Legal Assistance