Reglas de Luisiana para administradores de propiedades

Luisiana define la administración de propiedades (property management) como promocionar, alquilar o administrar inmuebles para otros a cambio de una tarifa, y al administrador de propiedades (property manager) como quien cobra la renta, supervisa el mantenimiento y rinde cuentas de los fondos de otra persona. Hacer esto a cambio de pago requiere licencia.

Propietarios y arrendadores que actúan sobre su propia propiedad, directamente o por medio de un empleado; empleados asalariados de un corredor con licencia limitados a entregar y recibir documentos del contrato y pagos, mostrar unidades bajo la dirección del corredor, dar información y hacer tareas administrativas o de mantenimiento; administradores de propiedades de autoridades de vivienda y de HUD; administradores de propiedades agrícolas; abogados, síndicos (receivers) y fiduciarios designados por la corte.

Los corredores deben conservar por 5 años los estados de cuenta bancarios, comprobantes de depósito y cheques cobrados de todas las cuentas de depósito en garantía (escrow) o fiduciarias (trust accounts). Las reglas de la Commission en el Louisiana Administrative Code (Title 46, Part LXVII) fijan los detalles del manejo del escrow, que no se revisaron aquí.

R.S. 9:3251 a 9:3254, las leyes de Luisiana sobre depósitos, no fijan un depósito máximo. Pon el monto en el contrato de arrendamiento.

Solo puedes retener lo razonablemente necesario para cubrir el incumplimiento del inquilino o el desgaste no razonable. Desde el 1 de agosto de 2026, la declaración detallada puede enviarse dentro de un mes después de que termina el arrendamiento o dentro de 15 días después de esa fecha de un mes. El inquilino debe dar una dirección de reenvío, y la regla no aplica si el inquilino abandona la vivienda sin el aviso requerido o antes de que termine el contrato. No reembolsar dentro de 30 días después de una solicitud escrita se considera intencional, lo que cuesta la cantidad mayor entre $300 o el doble del monto retenido indebidamente, y la corte puede otorgar honorarios de abogado.

R.S. 9:3251 a 9:3254 no tienen reglas sobre intereses ni cuentas. Si la propiedad se vende durante un contrato, el depósito debe transferirse al comprador, que pasa a ser responsable de devolverlo. Los corredores (brokers) con licencia que guardan depósitos de propietarios deben seguir las reglas de depósito en garantía (escrow) de la Commission.

No se encontró una ley que ponga tope a los cargos por pago tardío (late fees) residenciales; manda el contrato.

No se encontró una ley que ponga tope a las tarifas de solicitud ni de evaluación (screening fees). Sigue las reglas federales de la FCRA.

Luisiana no regula el monto de los aumentos de renta. Durante un plazo fijo, sube la renta solo si el contrato lo permite. En un contrato mes a mes (month-to-month), el cambio suele darse con el mismo aviso que se usa para terminar el contrato: 10 días calendario antes del fin del mes según el Civil Code art. 2728.

Ninguna parroquia (parish) ni ciudad de Luisiana tiene control de rentas (rent control). No se confirmó la ley específica de preferencia estatal (preemption).

Luisiana usa un aviso para desocupar en lugar de un aviso de pago o desalojo (pay or quit notice). Una renuncia escrita en el contrato permite al arrendador presentar la demanda de inmediato una vez que termina el derecho de ocupación. Las propiedades cubiertas por la CARES Act federal necesitan un aviso de 30 días por falta de pago. Un inquilino con contrato verbal que no paga dentro de 20 días después de una solicitud escrita puede tener que pagar honorarios de abogado (R.S. 9:3259).

El aviso para desocupar aplica a cualquier motivo para terminar el contrato, incluidas las violaciones, y el Code of Civil Procedure no da derecho a corregir. Un contrato puede renunciar al aviso por escrito. Solo un fallo judicial y una orden pueden sacar al inquilino.

Para contratos con períodos de más de un mes, el aviso debe darse 30 días antes de que termine el período; para períodos de al menos una semana pero menos de un mes, 5 días. Un aviso termina el contrato al final del período que indica, o del primer período para el que llega a tiempo. En un contrato mes a mes, ese aviso de terminación también sirve como aviso para desocupar.

La corte resuelve la solicitud y, si el arrendador gana o el inquilino no se presenta, dicta el fallo de desalojo de inmediato. Si el inquilino no se va dentro de 24 horas, la corte emite una orden (warrant) para que el sheriff, el constable o el marshal entregue la posesión.

Las señales de abandono incluyen que se deje de ocupar la vivienda como residencia, que se devuelvan las llaves y que se retiren los muebles. Durante 30 días después de una declaración federal de desastre en la parroquia, dejar la unidad no cuenta como abandono. Las violaciones permiten a un inquilino residencial cobrar la cantidad mayor entre $500 o el doble de la renta mensual.

La ley de Luisiana exige que el arrendador proteja la posesión pacífica del inquilino, pero no se encontró un plazo fijo de aviso para entrar. Incluye los términos de entrada en el contrato.

Si no reparas dentro de un tiempo razonable después de que el inquilino lo pida, el inquilino puede hacer las reparaciones necesarias y descontar el costo razonable de la renta (repair and deduct). Las reparaciones urgentes pueden hacerse durante el contrato, pero el inquilino puede obtener una reducción de renta o la disolución del contrato. Cuando una vivienda se vuelve inhabitable sin culpa del inquilino, el arrendador debe mitigar los daños.

No se confirmaron divulgaciones estatales específicas al momento de la mudanza. La divulgación federal de pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La Louisiana Equal Housing Opportunity Act agrega la condición militar y el peinado a las clases federales. En edificios de seis o más unidades, los arrendadores tampoco pueden negarse a alquilar, terminar ni dejar de renovar un contrato porque el inquilino es víctima de violencia doméstica (R.S. 9:3261.1). New Orleans tiene una ordenanza local con más clases protegidas.

La declaración detallada del arrendador sobre los descuentos al depósito puede enviarse dentro de un mes después de que termina el arrendamiento o dentro de 15 días después de esa fecha.

• Louisiana Fair Housing Action Center