Reglas de Kansas para administradores de propiedades

La ley de licencias de Kansas define arrendamiento (lease) como alquilar o arrendar para uso no residencial, así que administrar y alquilar viviendas residenciales para otros no requiere licencia de bienes raíces. El arrendamiento comercial y las ventas sí la requieren.

El arrendamiento y la administración residencial quedan fuera de la ley de licencias. Para la actividad que sí requiere licencia, las exenciones incluyen a propietarios que actúan sobre su propia propiedad, apoderados no remunerados con poder notarial (power of attorney), abogados, fiduciarios designados por la corte y empleados dueños del 5 por ciento o más de la entidad propietaria.

Los corredores con licencia deben tener una cuenta fiduciaria (trust account) separada y designada en una institución asegurada en Kansas para los fondos recibidos en una transacción de bienes raíces, presentar un formulario de consentimiento de auditoría y no pueden quedarse con los intereses sin consentimiento escrito. Estas reglas de la ley de licencias no alcanzan a los administradores residenciales sin licencia.

El depósito por mascota se suma al tope base. Las autoridades municipales de vivienda subsidiada pueden usar su propia tabla.

Detalla en un aviso escrito los descuentos por renta impaga y daños. El límite máximo de 30 días corre desde la terminación, la entrega de la posesión y la solicitud del inquilino; si el inquilino no lo solicita dentro de 30 días, envía el saldo por correo a la última dirección conocida. Retener el depósito indebidamente cuesta el monto adeudado más daños de 1.5 veces lo retenido indebidamente.

La ley no exige pagar intereses ni usar una cuenta específica. El inquilino no puede aplicar el depósito a la renta del último mes salvo que el contrato de arrendamiento (lease) lo permita. Quien tenga el interés del arrendador al final del arrendamiento queda obligado por las reglas del depósito.

La ley no fija un tope al cargo por pago tardío (late fee), así que manda el contrato. Si aceptas renta atrasada sin reserva, renuncias a tu derecho de terminar el contrato por ese pago tardío.

La ley de Kansas no pone tope a las tarifas de solicitud ni de evaluación (screening fees). Sigue las reglas federales de la FCRA cuando niegues una solicitud con base en un informe.

Kansas no fija un plazo de aviso para aumentos de renta. Sube la renta durante un contrato a plazo fijo solo si el contrato lo permite. Para inquilinos mes a mes (month-to-month), da aviso escrito con los mismos plazos que un aviso de terminación, al menos 30 días antes de una fecha periódica de renta. No puedes subir la renta como represalia (retaliation) por quejas protegidas.

Ninguna ciudad, condado ni municipio (township) puede adoptar ni aplicar control de rentas (rent control) sobre propiedades privadas residenciales o comerciales. Se permiten acuerdos voluntarios ligados a incentivos.

Los 3 días se cuentan como tres períodos consecutivos de 24 horas desde la entrega o la fijación del aviso. Entrégalo al inquilino o a un residente mayor de 12 años, o fíjalo en un lugar visible. Si lo envías por correo, suma 2 días adicionales.

Por un incumplimiento material, da aviso escrito de que el contrato termina al menos 30 días después de recibido, salvo que el inquilino corrija dentro de 14 días. Un esfuerzo de buena fe para corregir detiene la terminación. Si un incumplimiento similar ocurre de nuevo después del período de 14 días, puedes dar un aviso de terminación de 30 días sin derecho a corregir.

El aviso debe terminar el arrendamiento en una fecha periódica de pago de renta al menos 30 días después de recibido. Un inquilino con órdenes militares no tiene que dar más de 15 días. Quien se queda a propósito después del vencimiento (willful holdover) puede deber hasta 1.5 meses de renta o 1.5 veces los daños reales.

Da un aviso de 3 días para desocupar antes de presentar la demanda (puede combinarse con los avisos de la ley). La citación (summons) fija una comparecencia de 3 a 14 días después de emitida. Si hace falta un juicio, debe celebrarse dentro de 14 días de la fecha de comparecencia. La orden de restitución (writ of restitution) debe ejecutarse dentro de 14 días después de que el oficial la recibe. Desde el 1 de julio de 2026, las cortes deben considerar la mediación y deben ordenar un aplazamiento de hasta 14 días mientras las partes median (L. 2026, ch. 132).

Se puede presumir el abandono cuando la renta lleva 10 días de atraso y la mayoría de las pertenencias ya no están, salvo que el inquilino diga lo contrario. Guarda los bienes a costa del inquilino. Publica un aviso una vez en un periódico del condado al menos 15 días antes de disponer de ellos y envía una copia por correo al inquilino dentro de 7 días de la publicación. Lo obtenido se aplica primero a los costos de almacenaje y venta, y luego a lo que deba el inquilino.

Puedes entrar sin consentimiento solo ante un peligro extremo con posible pérdida de vidas o daño grave a la propiedad. Durante una ausencia del inquilino de más de 30 días puedes entrar según sea razonablemente necesario. No uses el acceso para acosar.

Mantén los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, ventilación y aire acondicionado, y los electrodomésticos que proporcionas; provee agua corriente, agua caliente razonable y calefacción, y recipientes para basura; actúa con cuidado razonable en las áreas comunes. En edificios pequeños (hasta cuatro hogares) se pueden pasar algunas tareas al inquilino mediante un acuerdo escrito de buena fe. Se prohíben las represalias por quejas sobre el código.

Informa por escrito el nombre y la dirección del administrador y del propietario o su agente para avisos. Dentro de 5 días de la mudanza, tú y el inquilino deben inspeccionar juntos y firmar un registro escrito del estado de la unidad, y el inquilino recibe una copia. Un formulario de salida entregado por el arrendador con términos adicionales debe llevar una advertencia en negrita. La divulgación federal de pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La ley estatal agrega la ascendencia a la lista federal y exige adaptaciones razonables (reasonable accommodations) y modificaciones para personas con discapacidad.

Los inquilinos pueden pedir gratis el borrado (expungement) de un antecedente de desalojo 3 años después del fallo si pagaron cualquier condena monetaria y no hubo un nuevo fallo de desalojo; los arrendadores tienen 30 días para oponerse. Las cortes deben considerar la mediación en desalojos residenciales y deben conceder un aplazamiento de hasta 14 días mientras las partes median.

• Kansas Human Rights Commission
• Lawrence Human Relations Commission (City of Lawrence)