Reglas de Indiana para administradores de propiedades

Nadie puede, a cambio de un pago, arrendar, rentar o administrar bienes raíces para otros en Indiana sin licencia. Los administradores de propiedades (property managers) que muestran unidades, firman contratos o cobran la renta para propietarios necesitan una licencia de corredor y deben estar afiliados a una empresa de corretaje con licencia.

Propietarios que actúan sobre su propia propiedad; empleados regulares de tiempo completo con sueldo del propietario; personas que rentan apartamentos mientras están empleadas o supervisadas por un corredor con licencia; propietarios que administran no más de 12 apartamentos en un solo terreno o en terrenos contiguos; abogados; fiduciarios nombrados por un tribunal; hoteles y estancias de menos de 30 días.

Cada empresa de corretaje debe mantener una o más cuentas fiduciarias claramente identificadas para todo el dinero que pertenece a otros, no puede mezclar fondos personales ni de la empresa, debe llevar registros por beneficiario y debe guardar cualquier interés para el beneficiario.

La ley de Indiana no fija un depósito máximo. Un prepago obligatorio de renta más allá del primer periodo de alquiler cuenta como depósito de garantía. Los gobiernos locales no pueden regular los depósitos de garantía.

Envía por correo una lista detallada de los daños con el costo estimado de reparación, más un cheque por el saldo. El plazo no corre en tu contra hasta que el inquilino da por escrito una dirección postal. Si no envías el aviso detallado, debes devolver el depósito completo y puedes deber los honorarios de abogado y los gastos judiciales del inquilino. Las deducciones se limitan a renta impaga, daños más allá del desgaste normal (ordinary wear and tear), cargos impagos de servicios públicos o alcantarillado que debía el inquilino, y la renta del último mes si un acuerdo por escrito lo indica.

El capítulo sobre depósitos de la ley de arrendadores e inquilinos no exige intereses ni una cuenta específica. Si una empresa de corretaje con licencia guarda depósitos para propietarios, aplican las reglas de cuenta fiduciaria (trust account) de los corredores. En una venta, el vendedor sigue siendo responsable del depósito durante un año, salvo que el comprador lo asuma en un aviso al inquilino y el vendedor le transfiera el dinero.

Ninguna ley de Indiana fija un tope ni reglas para los cargos por pago tardío, así que manda el contrato de arrendamiento (lease). Los gobiernos locales no pueden regular los cargos que cobran los arrendadores. Aun así, los cargos muy altos se pueden impugnar en el tribunal como penalidades irrazonables.

Ninguna ley fija un tope para las tarifas de solicitud o de evaluación. Las ciudades y los condados no pueden regular la evaluación, las solicitudes ni los cargos del arrendador. Las reglas federales de la FCRA sobre avisos de acción adversa (adverse action notices) siguen aplicando cuando rechazas a alguien por un informe.

Indiana no limita el monto de un aumento. Durante un plazo fijo, sube la renta solo si el contrato lo permite. Para inquilinos de mes a mes (month-to-month), envía un aviso por escrito con al menos 30 días de anticipación.

Las ciudades, los pueblos y los condados no pueden regular las rentas, y tampoco la evaluación, los depósitos, las solicitudes, las condiciones del contrato, las divulgaciones, los derechos de inquilinos y arrendadores ni los cargos del arrendador, salvo que la legislatura lo autorice. Desde el 1 de julio de 2026, los gobiernos locales tampoco pueden limitar ni prohibir el uso de casas como alquileres.

Salvo que el contrato diga otra cosa, puedes terminar el contrato con al menos 10 días de aviso cuando la renta no se paga. Si el inquilino paga todo antes de que venza el aviso, el problema queda corregido. Entrega el aviso al inquilino en persona, o a un residente de la unidad (explicándole el aviso), o pégalo en un lugar visible de la propiedad si no encuentras a nadie.

Las leyes de avisos de Indiana cubren la renta impaga y los arrendamientos periódicos, no otros incumplimientos, así que usa las condiciones de aviso de tu contrato. Un arrendador puede pedir una orden de posesión de emergencia (emergency possessory order) por deterioro de la propiedad (waste), por un delito del inquilino o de un invitado que afecte la salud y la seguridad de otros, o por información sustancialmente falsa en la solicitud. En los casos de delito y de información falsa, el tribunal ordena que el inquilino salga dentro de 7 días después de la audiencia.

Un arrendamiento a voluntad (tenancy at will) termina con un mes de aviso por escrito. En arrendamientos periódicos de tres meses o menos, basta un aviso igual al intervalo de pago de la renta. Un arrendamiento de año a año necesita al menos 3 meses de aviso antes de que termine el año.

Un juez debe otorgar la posesión antes de que se pueda sacar a un inquilino. Cambiar las cerraduras, cortar los servicios y quitar puertas o electrodomésticos es ilegal. Las audiencias de posesión de emergencia se fijan dentro de 3 días hábiles después de presentar la demanda. El tribunal sella los casos desestimados o ganados por el inquilino, y desde 2025 los inquilinos también pueden pedir que se sellen los fallos que ya pagaron.

Los bienes se consideran abandonados cuando una persona razonable concluiría que el inquilino se fue y renunció a ellos. Después de ganar la posesión, puedes pedir al tribunal una orden para retirar las pertenencias y llevarlas a un almacén o a un depósito aprobado por el tribunal, después de entregar el aviso en persona. Los artículos exentos, como los de necesidad médica, las herramientas de trabajo, una semana de ropa y los útiles escolares de los niños, se deben entregar sin cobro. Desde 2025, los bienes almacenados que nadie reclama se pueden vender después de 45 días (antes eran 90).

La ley no fija un número de horas. Puedes entrar sin aviso en una emergencia que amenace a los ocupantes o la propiedad, y sin consentimiento con una orden judicial o después de un abandono. No uses la entrada para acosar. Los inquilinos no pueden negar la entrada sin motivo razonable para inspecciones, reparaciones o visitas de interesados.

Mantén en buen estado y funcionando de forma segura los sistemas eléctricos, de plomería, sanitarios, de calefacción, ventilación y aire acondicionado, los ascensores y los electrodomésticos que hayas provisto. La calefacción debe ser adecuada en todo momento y debe haber agua caliente y fría. Un inquilino debe avisar y dar un tiempo razonable para la reparación antes de demandar, y luego puede cobrar daños y honorarios de abogado. Se prohíben las represalias contra un inquilino por quejas sobre el código o solicitudes de reparación.

Al momento de la mudanza o antes, entrega al inquilino por escrito el nombre y la dirección de un residente de Indiana autorizado para administrar la unidad y de un agente para recibir notificaciones legales (service of process). Indica en el contrato si la estructura está en una zona inundable de 100 años (100-year flood plain) y, en los contratos desde el 1 de julio de 2023, si la propiedad está cerca de una instalación militar. Pide al inquilino que reconozca por escrito que hay un detector de humo instalado que funciona. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La Fair Housing Act de Indiana sigue las clases federales, y la Civil Rights Law estatal agrega la ascendencia. Se presume razonable un estándar de ocupación de dos personas por dormitorio, sin contar a los bebés menores de un año.

Los arrendadores pueden pedir una orden de posesión de emergencia cuando un inquilino o un invitado comete un delito que afecta la salud o la seguridad de otros, o cuando el inquilino dio información sustancialmente falsa para obtener el contrato. El tribunal ordena que el inquilino salga dentro de 7 días después de la audiencia.

Los inquilinos pueden pedir al tribunal que selle los registros de desalojo una vez pagado un fallo monetario, o 7 años después de un fallo sin condena monetaria. Los tribunales deben sellar por iniciativa propia los casos desestimados y los que gana el inquilino.

Un propietario puede entregar a la policía una declaración jurada (affidavit) para sacar a un ocupante ilegal (squatter) que nunca tuvo contrato ni permiso, y por lo general la policía debe actuar dentro de 48 horas. No aplica a antiguos inquilinos, a quienes violan el contrato ni a invitados.

Un almacén o depósito que guarda los bienes de un inquilino desalojado bajo una orden de retiro del tribunal puede venderlos si nadie los reclama 45 días después del aviso, en lugar de 90 días.

Desde el 1 de julio de 2026, los gobiernos locales no pueden prohibir ni restringir el uso de casas privadas como alquileres, aunque las reglas que no cumplan y se hayan adoptado antes de 2026 pueden seguir vigentes hasta el 1 de enero de 2028. Otra sección, vigente desde su aprobación (firmada el 12 de marzo de 2026), permite que solo los propietarios que viven en su vivienda principal (homestead) voten sobre las restricciones de alquiler de la asociación de propietarios (HOA).

• Indiana Civil Rights Commission
• Fair Housing Center of Central Indiana