Reglas de Illinois para administradores de propiedades

Según la Real Estate License Act of 2000, un corredor es cualquier persona que, para otros y a cambio de un pago, renta o arrienda bienes raíces, negocia o anuncia alquileres, o supervisa el cobro de la renta. Los agentes de arrendamiento residencial solo pueden hacer trabajo de arrendamiento residencial mientras están empleados por un corredor; la administración de propiedades (property management) completa requiere una licencia de corredor bajo un corredor patrocinador.

Propietarios y arrendadores y sus empleados regulares respecto de la propiedad del propio propietario, abogados, fiduciarios nombrados por un tribunal y administradores residentes (resident managers) empleados por el propietario que viven en la propiedad.

Las empresas deben guardar las rentas, los depósitos y otro dinero de clientes en cuentas de depósito en garantía (escrow) especiales, y deben presentar un consentimiento que permita a IDFPR examinar y auditar esas cuentas.

Evanston y los suburbios del condado de Cook fijan un tope al depósito de 1.5 veces la renta mensual, y Oak Park exige entre una y 1.5 veces la renta mensual, salvo que la unidad esté excluida de la ordenanza local.

Cuenta a partir de la salida o del fin del derecho a la posesión, lo que ocurra después. Entrégalo en persona, por correo a la última dirección conocida o por email a una dirección verificada que te dio el inquilino. Si das estimados, envía los recibos pagados dentro de los 30 días después del estado de cuenta. Si el contrato indica cargos específicos de limpieza o reparación, puedes descontarlos y debes adjuntar esa parte del contrato. La mala fe o no entregar el estado de cuenta te expone a pagar el doble del depósito más costas judiciales y honorarios de abogado. El texto actual de la Act no fija un número mínimo de unidades. Chicago, Evanston, Oak Park y los suburbios del condado de Cook tienen reglas más estrictas.

La tasa es la de la cuenta de ahorro (passbook savings) del banco comercial más grande de Illinois al 31 de diciembre anterior al inicio del contrato. Dentro de los 30 días después de cada período de 12 meses, paga o acredita los intereses de $5 o más, salvo que el inquilino esté en incumplimiento, y paga todos los intereses pendientes a la salida. Si no cumples de forma intencional, respondes por una cantidad igual al depósito más costas y honorarios de abogado. La Act no aplica a la vivienda pública. Chicago exige intereses sobre casi todos los depósitos.

Chicago limita el cargo a $10 por los primeros $500 de renta más el 5% de la renta que pase de $500. Los suburbios del condado de Cook lo limitan a $10 por los primeros $1,000 más el 5% de la renta que pase de $1,000. Evanston y Oak Park tienen sus propios topes.

Si un solicitante te da acceso gratuito a un informe de evaluación de inquilinos reutilizable (reusable tenant screening report) de menos de 30 días que cubre tus criterios, no puedes cobrar una tarifa de solicitud ni de evaluación. Para contratos desde el 1 de enero de 2027, las tarifas de solicitud y de verificación de antecedentes tienen un tope de $50, salvo que la verificación real cueste más, tú la pagues primero y le cobres al solicitante con el recibo dentro de los 14 días. La misma ley prohíbe cobrar por renovación del contrato, avisos de desalojo, solicitudes de mantenimiento e inspecciones de entrada o salida. Los edificios de 6 unidades o menos donde vive el propietario están exentos.

La renta no puede subir durante un contrato de plazo fijo a menos que el contrato lo permita. Un arrendamiento de mes a mes puede terminarse con 30 días de aviso por escrito y uno de semana a semana con 7 días, así que da al menos ese aviso para un cambio. Chicago y otras ordenanzas locales pueden exigir más.

La Rent Control Preemption Act prohíbe cualquier ordenanza que controle el monto de la renta de propiedades residenciales o comerciales privadas. Los gobiernos locales sí pueden administrar las propiedades que les pertenecen.

Si el inquilino no paga el total dentro del plazo del aviso, puedes terminar el contrato y presentar una demanda de desalojo sin otro aviso. Para que los pagos parciales no anulen el aviso, este debe decir en texto destacado que solo el PAGO TOTAL (FULL PAYMENT) de la renta exigida anulará tu derecho a terminar el contrato, salvo que aceptes por escrito recibir un pago parcial. Evanston exige 10 días, la vivienda con asistencia federal puede exigir 30, y Chicago, Evanston y los suburbios del condado de Cook dan a los inquilinos un derecho, por una sola vez, a pagar y quedarse.

Después de cualquier incumplimiento de los términos del contrato, un aviso de 10 días termina el arrendamiento. La ley incluye un formulario de ejemplo que indica el incumplimiento. La ley estatal no da derecho a corregir, pero Chicago y algunas otras ordenanzas locales lo agregan.

Chicago exige 30 días si el inquilino ha vivido ahí menos de 6 meses, 60 días si lleva de 6 meses a 3 años y 120 días si lleva más de 3 años. Oak Park y los suburbios del condado de Cook exigen 60 días. Después de una ejecución hipotecaria (foreclosure), el nuevo propietario por lo general necesita 90 días de aviso para terminar un contrato de buena fe (bona fide lease).

Después del plazo del aviso, presenta una demanda de desalojo y notifica la citación (summons). Si ganas, la orden puede incluir una fecha de suspensión antes de que el sheriff pueda ejecutarla, y tú programas el desalojo con el sheriff. Los tribunales pueden sellar los expedientes de desalojo en algunos casos. Los plazos varían según el condado.

Después de que el sheriff completa el desalojo, el propietario puede cambiar las cerraduras. No pudimos confirmar una regla estatal para guardar o deshacerse de los bienes que quedan, y las ordenanzas locales pueden agregar reglas. Busca asesoría legal antes de deshacerte de los bienes.

No se necesita aviso en emergencias. Fuera de esas ordenanzas locales, manda el contrato. Urbana exige 24 horas de aviso.

El aviso debe enviarse por correo registrado o certificado, o antes en una emergencia. El inquilino debe usar un técnico con licencia y seguro y entregarte la factura pagada. No aplica a edificios de 6 unidades o menos donde vive el propietario, vivienda pública, condominios, cooperativas (co-ops) ni casas móviles. Desde 2025, la Landlord Retaliation Act prohíbe las represalias (retaliation) por quejas al código, solicitudes de reparación u organización de inquilinos, con una presunción para los actos dentro de un año y daños de 2 meses de renta o el doble de los daños reales.

Para contratos firmados desde el 1 de enero de 2024, entrega la Radon Guide for Tenants del estado, cualquier registro de radón que muestre un riesgo y el formulario de divulgación de radón al momento de la solicitud o antes de firmar. Desde el 1 de enero de 2025, informa por escrito antes de firmar si la unidad está en una zona inundable de 100 años de FEMA (FEMA 100-year floodplain) y cualquier inundación conocida, y para las unidades de nivel inferior cualquier inundación en los últimos 10 años, en el contrato firmado por ambas partes. Para contratos desde el 1 de enero de 2027, indica todos los cargos no opcionales en la primera página del contrato y en los anuncios, y di si los servicios públicos están incluidos (los edificios de 6 unidades o menos donde vive el propietario están exentos). Chicago, Evanston, Oak Park y los suburbios del condado de Cook exigen los resúmenes de sus ordenanzas.

La Illinois Human Rights Act cubre raza, color, ascendencia, origen nacional, discapacidad, religión, sexo, orientación sexual (incluida la identidad relacionada con el género), embarazo, decisiones de salud reproductiva, estatus militar, baja militar desfavorable, edad (40 años o más), estatus de orden de protección, estado civil, historial de arrestos, situación familiar, fuente de ingresos y estatus migratorio. Los suburbios del condado de Cook limitan la evaluación de antecedentes penales. Los edificios de 4 unidades o menos donde vive el propietario y las habitaciones en la casa del propietario están exentos de la mayoría de las disposiciones de vivienda, aunque no de la prohibición de anuncios discriminatorios.

Para contratos firmados a partir de esta fecha, los arrendadores entregan la guía estatal de radón, cualquier registro de riesgo y un formulario de divulgación de radón, y los inquilinos pueden hacer pruebas dentro de los 90 días y terminar el contrato si el riesgo no se mitiga.

Permite enviar el estado de cuenta detallado por email a una dirección verificada y descontar los costos de limpieza o reparación indicados en el contrato, adjuntando esa parte del contrato.

Reemplaza la Retaliatory Eviction Act. Prohíbe las represalias por quejas, solicitudes de reparación y organización de inquilinos, presume represalia dentro de un año y permite daños de 2 meses de renta o el doble de los daños reales, más honorarios de abogado.

Los arrendadores deben informar antes de firmar si una unidad está en una zona inundable de 100 años de FEMA y cualquier inundación conocida, con reglas adicionales para las unidades de nivel inferior, usando un formulario establecido por ley.

No se puede cobrar tarifa de solicitud ni de evaluación cuando el solicitante entrega un informe de evaluación reutilizable de menos de 30 días que cumple los requisitos.

Si un portal de pago de renta en línea cobra un cargo, los arrendadores deben ofrecer una forma de pagar sin él, como cheque o efectivo, para contratos firmados después de esta fecha.

Para contratos firmados a partir de esta fecha (salvo edificios de 6 unidades o menos donde vive el propietario), los cargos no opcionales deben aparecer en la primera página del contrato y en los anuncios, se prohíben los cargos basura indicados en la ley y las tarifas de solicitud tienen un tope de $50 en la mayoría de los casos.

• Illinois Department of Human Rights
• HOPE Fair Housing Center
• Open Communities
• South Suburban Housing Center