Reglas de Idaho para administradores de propiedades

La definición de corredor de bienes raíces (real estate broker) en Idaho incluye vender, listar, comprar o negociar la compra, venta, opción o intercambio de bienes raíces para otros. No incluye arrendar ni rentar, así que la administración de alquileres para terceros no requiere por sí sola una licencia. Los licenciatarios activos aun así deben cumplir la ley de licencias en todo lo que hacen.

No aplica al arrendamiento. Para ventas, están exentos los propietarios y sus empleados regulares, los apoderados (attorneys in fact) para una sola transacción, los fiduciarios nombrados por un tribunal y los abogados.

Un administrador externo debe guardar los depósitos de los inquilinos en una cuenta separada en una institución con seguro federal, aparte de su cuenta operativa; los licenciatarios están exentos de esa regla. La cuenta fiduciaria de bienes raíces (real estate trust account) de un corredor solo puede contener dinero de transacciones de bienes raíces reguladas.

La ley estatal no fija un tope para los depósitos. Desde el 1 de julio de 2024, las ciudades y los condados tampoco pueden regular la renta, las tarifas ni los depósitos que se cobran por alquileres residenciales privados.

Todo reembolso parcial debe ir acompañado de un estado de cuenta firmado que detalle lo retenido, el motivo y una lista detallada de los gastos. No puedes retener dinero por el desgaste normal (normal wear and tear). El inquilino puede demandar por un depósito no devuelto según la ley después de dar 3 días de aviso por escrito, y el tribunal puede otorgar el triple de los daños reales. Si la propiedad se vende durante el arrendamiento, el nuevo propietario responde por el reembolso.

La cuenta debe estar separada de la cuenta operativa del administrador. Esta regla no aplica al propietario, a los administradores que comparten miembros o socios principales con la entidad propietaria, a los licenciatarios de bienes raíces ni a ciertas organizaciones sin fines de lucro.

Aplica a contratos de alquiler firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2023. No puedes cobrar un cargo que no esté en el contrato, salvo que el contrato sea verbal o que des 30 días de aviso por escrito del cambio. No hay un tope fijo en dólares ni en porcentaje para el cargo por pago tardío (late fee).

Los proyectos de ley para limitar las tarifas de solicitud fracasaron en 2025 (S 1042) y 2026 (H 701). Las ciudades y los condados no pueden regular las tarifas de alquiler. Si rechazas a un solicitante por un informe de crédito, la ley federal exige un aviso de acción adversa (adverse action notice).

Los mismos 30 días aplican antes de no renovar un contrato. Otros cambios a un contrato de mes a mes (month-to-month) requieren aviso por escrito al menos 15 días antes del fin de mes, y los cargos nuevos o más altos bajo un contrato por escrito requieren 30 días de aviso por escrito.

Las ciudades y los condados tampoco pueden obligar a los propietarios a participar en programas federales opcionales de asistencia de vivienda, como los vales (vouchers). Los gobiernos locales sí pueden administrar las propiedades que les pertenecen.

El aviso debe indicar el monto adeudado e informar al inquilino residencial que tendrá 72 horas para retirar sus bienes después de cualquier sentencia. Para recuperar los honorarios de abogado, también debe decir que los honorarios corresponden a la parte que gane. Entrégalo en persona o, si el inquilino no está, déjalo con una persona adecuada y envía una copia por correo, o colócalo en la propiedad, entrégalo a un ocupante y envíalo por correo.

El inquilino puede salvar el contrato si corrige el incumplimiento dentro de los 3 días. No se necesita aviso si la cláusula incumplida ya no puede cumplirse después. El subarriendo ilegal o el deterioro grave (waste) terminan el contrato, y luego se da un aviso de 3 días para desalojar (notice to quit). La entrega, producción o uso de drogas en la propiedad es otra causal de retención ilegal.

El aviso del arrendador debe dar al inquilino al menos un mes para mudarse. El aviso del inquilino debe indicar una fecha de salida al menos un mes después.

Los aplazamientos se limitan a 2 días, salvo que el inquilino deposite una garantía por la renta. Después de la sentencia, el inquilino residencial tiene 72 horas para retirar sus bienes, y el sheriff devuelve la posesión pasado ese tiempo y 3 días después de la resolución del tribunal. Los demás casos por incumplimiento del contrato siguen el procedimiento civil ordinario.

Deshacerse de los bienes está sujeto a cualquier garantía real (security interest) sobre ellos, y los vehículos siguen la ley de remolque. Un tribunal puede otorgar costos razonables de retiro y restauración por causa justificada (good cause). Ninguna ley cubre los bienes que quedan después de una salida voluntaria, así que busca asesoría legal antes de deshacerte de ellos.

Las leyes de arrendamiento de Idaho en Title 6, Chapter 3 y Title 55, Chapters 2 y 3 no tienen reglas de entrada ni de aviso. Incluye en el contrato los derechos de entrada para inspecciones, reparaciones, emergencias y visitas.

El inquilino puede demandar daños y cumplimiento específico (specific performance) por fallas en la impermeabilización, la electricidad, la plomería, la calefacción, el enfriamiento o las instalaciones sanitarias, por riesgos de salud o seguridad, o por falta de detectores de humo. Una demanda solo por cumplimiento específico se juzga dentro de los 12 días de presentada. Si los detectores de humo no se instalan dentro de las 72 horas siguientes a una carta certificada, el inquilino puede instalarlos y descontar el costo de la renta. La ley no prevé ninguna otra retención de renta ni el derecho a reparar y descontar (repair and deduct).

No puedes cobrar un cargo, multa u otro costo que no esté en un contrato de alquiler por escrito, salvo que des 30 días de aviso por escrito. El aviso de 3 días por falta de pago debe incluir la advertencia de las 72 horas para retirar los bienes. El manual del Attorney General (Fiscal General) recomienda dar los datos de contacto del propietario y del administrador.

La Idaho Human Rights Act cubre estas categorías en las transacciones de bienes raíces y exige permitir modificaciones razonables para un inquilino con discapacidad. La edad solo está protegida en el empleo. Algunas ciudades tienen sus propias ordenanzas.

Los gobiernos locales no pueden obligar a los propietarios a participar en programas federales opcionales de asistencia de vivienda ni regular la renta, las tarifas o los depósitos de alquileres privados. La regla ahora está en Idaho Code § 55-306.

Los casos de retención ilegal presentados a partir del 1 de enero de 2025 quedan fuera de la vista pública sin necesidad de una petición si todo el caso fue desestimado, no hay una apelación pendiente y pasaron 3 años (o las partes lo acuerdan).

Se reorganizó Title 55, Chapter 3. La regla de aviso de aumento de renta ahora es el § 55-304, el límite de cargos es el § 55-305 y la prohibición local de control de rentas es el § 55-306.

• NARPM Southwest Idaho Chapter

• Idaho Human Rights Commission
• Intermountain Fair Housing Council