Reglas de Hawái para administradores de propiedades

La definición de corredor en Hawái incluye a cualquier persona que, a cambio de un pago, arrienda, renta o administra bienes raíces para otros, así que la administración de propiedades (property management) para terceros requiere una licencia de Hawái. Aparte de esto, un propietario que vive fuera de la isla debe nombrar un agente en la isla según HRS § 521-43(f).

Propietarios y sus apoderados (attorneys in fact), fiduciarios y fideicomisarios nombrados por un tribunal, custodios o cuidadores que rentan una propiedad a su cargo, operadores de hoteles y ciertos proveedores de albergues para personas sin hogar. Una opinión del attorney general (fiscal general) del estado dice que la exención para propietarios no cubre a los empleados de una corporación.

Mezclar el dinero de un cliente con el propio del licenciatario (commingling), o apropiárselo, es causa de sanción disciplinaria. Las reglas de la Commission en el capítulo 16-99 de las HAR fijan los detalles de la cuenta fiduciaria de clientes (client trust account), que aquí no verificamos.

No se permite cobrar depósito por mascota a un inquilino que no tiene mascota, ni por un animal de asistencia que es un ajuste razonable (reasonable accommodation). Al momento de mudarse solo puedes cobrar la renta del primer mes y el depósito de garantía. El depósito puede usarse como renta del último mes solo si ambas partes lo acuerdan por escrito y el inquilino da 45 días de aviso de su salida.

Si no cumples los 14 días con el aviso por escrito y la prueba de costos, pierdes el derecho a retener cualquier parte. Enviarlo por correo con comprobante y con matasellos a más tardar el día 14 se presume que cumple. Cualquiera de las partes puede acudir al tribunal de reclamos menores (small claims court), donde un tribunal puede otorgar el triple de lo retenido de forma indebida e intencional. Un nuevo propietario debe informar por escrito a cada inquilino, dentro de los 20 días de la transferencia, cuánto depósito se le acreditó.

El arrendador (landlord) guarda el depósito para el inquilino, y el derecho del inquilino sobre ese dinero tiene prioridad sobre los acreedores del arrendador, aunque los depósitos estén mezclados con otros fondos.

El tope aplica cuando el contrato de alquiler prevé un cargo por pago tardío. El Code no fija un período de gracia.

Desde el 1 de mayo de 2024, cobra solo a adultos y menores emancipados, y solo por verificación de referencias, informes de inquilinos, verificación de antecedentes penales e informes de crédito. Entrega un recibo y un desglose de costos si te lo piden. No pudimos acceder al texto oficial de HRS § 521-46; esto sigue el manual estatal de protección al consumidor.

En un contrato de arrendamiento (lease) de plazo fijo no se puede subir la renta durante el plazo, a menos que el contrato lo permita. Un aviso de terminación dado para evitar el plazo de aviso de aumento de renta es nulo.

El Residential Landlord-Tenant Code no limita el monto de un aumento de renta. Las proclamaciones de emergencia del gobernador, como las que siguieron a los incendios de Maui de 2023, a veces han limitado los aumentos de renta o los desalojos, así que revisa si hay alguna proclamación vigente.

Desde el 5 de febrero de 2026, el aviso debe incluir los datos de contacto del arrendador y del inquilino, la renta adeudada y una advertencia sobre la mediación en negritas. El Judiciary ofrece un formulario. Si se programa una mediación dentro de los 10 días, debes participar y no puedes demandar hasta 20 días calendario después de que el inquilino recibió el aviso, salvo que el inquilino no se presente o la cancele. Un aviso colocado en la propiedad se considera recibido al colocarlo; un aviso por correo, dos días hábiles después del matasellos. Las reglas de mediación terminan el 4 de febrero de 2028, pero el plazo de 10 días se mantiene.

Si el incumplimiento continúa o se repite después de la fecha del aviso, puedes demandar la posesión sumaria (summary possession) dentro de los 30 días. No se exige plazo para corregir cuando el incumplimiento causa o amenaza con causar daño a cualquier persona o viola ciertas obligaciones del inquilino del § 521-51.

El arrendador necesita 120 días de aviso para terminar un arrendamiento de mes a mes por demolición, conversión a condominio o conversión a alquiler vacacional transitorio. Los arrendamientos más cortos que de mes a mes requieren 10 días. Un inquilino que se queda sin derecho (holdover) puede deber hasta el doble de la renta mensual por día, prorrateada, y nace un nuevo arrendamiento de mes a mes si no demandas dentro de los 60 días.

Cualquiera de las partes puede pedir al tribunal que ordene depositar la renta en disputa en un fondo fiduciario de rentas (rent trust fund) mientras el caso está pendiente. Si el inquilino no deposita en el fondo, obtienes una sentencia de posesión. No pudimos confirmar los plazos típicos de los tribunales para esta guía.

Puedes vender los objetos de valor de forma comercialmente razonable, guardarlos a costa del inquilino o donarlos. Primero envía un aviso por correo a la dirección de reenvío o a la última dirección conocida. Después de cubrir la renta y los costos, guarda el dinero en fideicomiso (in trust) durante 30 días. Los objetos sin valor pueden desecharse. Si un inquilino fallece, aplica un proceso de aviso distinto (§ 521-85).

No se necesita aviso en una emergencia ni cuando no es práctico darlo. El inquilino no puede negarse sin razón a la entrada para inspeccionar, reparar o mostrar la unidad. Si el arrendador entra sin razón de forma repetida, el inquilino puede terminar el contrato o pedir una orden judicial (injunction).

Las demás reparaciones deben iniciarse dentro de los 12 días hábiles después del aviso por escrito, y las infracciones de salud o seguridad dentro de los 7 días calendario después del aviso de una agencia. Si no actúas, el inquilino puede reparar y descontar de la renta (repair and deduct) hasta $1,000 o un mes de renta, lo que sea mayor, con recibos. Están prohibidas las represalias (retaliation) después de una queja o solicitud de reparación.

Antes de la ocupación, prepara un inventario por escrito del estado de la unidad, firmado por ambas partes. Informa por escrito quién administra la unidad y quién recibe los avisos y la renta, y mantén esa información al día. Un propietario que vive fuera de la isla debe nombrar en el contrato de alquiler a un agente en la misma isla. Entrega recibos de la renta y una copia de cualquier contrato por escrito. La divulgación federal sobre plomo aplica a unidades construidas antes de 1978.

Los edificios de dos unidades o menos donde vive el propietario, y la renta de hasta cuatro habitaciones en la casa del propietario, están exentos del § 515-3. La verificación de animales de asistencia es limitada. No encontramos una protección para vales de vivienda (vouchers) o Section 8 en el texto actual del capítulo 515 de las HRS.

Las tarifas de evaluación solo pueden cubrir los costos de evaluación indicados en la ley para adultos y menores emancipados, con recibos si se piden y reembolso de lo no usado dentro de los 30 días.

Los inquilinos pueden nombrar a un representante para sus bienes. Después de que un inquilino fallece, el arrendador envía un aviso, y el arrendamiento termina 15 días después del aviso o en la fecha hasta la que se pagó la renta, lo que ocurra después.

Para los arrendamientos cubiertos por las proclamaciones de emergencia por los incendios, aplican un aviso de 15 días por falta de pago y la mediación cuando se reanuden los desalojos. La sección se deroga a más tardar el 31 de diciembre de 2026.

Los avisos por falta de pago ahora dan 10 días calendario y se envían a un centro de mediación financiado por el estado. Si se programa una mediación, el arrendador debe participar y esperar 20 días desde la recepción para demandar. Las reglas de mediación terminan el 4 de febrero de 2028; el plazo de 10 días no.

• NARPM Oahu Chapter

• Hawaii Civil Rights Commission
• Legal Aid Society of Hawaii