Reglas de Georgia para administradores de propiedades

Administrar, arrendar o rentar propiedades para otros a cambio de un pago requiere una licencia de bienes raíces de Georgia. Desde el 1 de julio de 2025, un propietario que vive fuera de Georgia y es dueño u opera alquileres unifamiliares o dúplex debe contratar a un corredor con licencia de Georgia, y un corredor de otro estado debe contratar a alguien en Georgia para manejar la comunicación con los inquilinos. Las exenciones para propietarios y empleados de tiempo completo no aplican a esos propietarios de otro estado.

Propietarios, cónyuges, familiares, socios generales (general partners), directivos de LLC y sus empleados regulares que administran la propiedad de ese propietario; empleados de tiempo completo del propietario; apoderados (attorneys in fact); abogados con licencia; fiduciarios nombrados por un tribunal; empleados del gobierno; personas que solo hacen mantenimiento físico; ciertos administradores de alquileres de corto plazo; contadores públicos certificados (CPAs). Los empleados sin licencia de un corredor pueden entregar y recibir solicitudes y contratos, recibir pagos a nombre del corredor o del propietario, mostrar unidades y dar información autorizada bajo un acuerdo por escrito.

Los corredores deben guardar las rentas y los depósitos de garantía de otros en una cuenta fiduciaria (trust account) en un banco con seguro federal y llevar registros que la Commission pueda auditar.

El arrendador no puede exigir ni recibir un depósito mayor al equivalente de dos meses de renta. El tope aplica a contratos residenciales firmados o renovados a partir del 1 de julio de 2024.

Devuelve el depósito completo, o envía un estado de cuenta por escrito con lo que retuviste y cualquier saldo a favor. No puedes retener dinero por el desgaste normal (ordinary wear and tear). Enviar el estado de cuenta y el pago por correo de primera clase (first class) a la última dirección conocida del inquilino cumple con la ley. Si el envío regresa sin entregar y no puedes localizar al inquilino después de un esfuerzo razonable, el dinero pasa a ser tuyo 90 días después del envío.

La cuenta escrow debe estar en un banco o institución de crédito regulada por Georgia o por el gobierno federal, y debes informar por escrito a los inquilinos dónde está. Una fianza presentada ante el secretario del superior court debe ser igual a los depósitos que guardas o a $50,000, lo que sea menor. Entrega al inquilino una lista firmada de daños al momento de mudarse antes de recibir el depósito. Una persona física cuya familia tiene 10 unidades o menos está exenta de estas reglas, salvo que un tercero administre las unidades a cambio de un pago.

La ley de Georgia no fija un monto para el cargo por pago tardío ni un período de gracia. Mantén los cargos razonables e inclúyelos en el contrato de arrendamiento.

Las tarifas de solicitud por lo general no son reembolsables. Entrega un recibo.

La ley de Georgia fija el aviso para terminar un arrendamiento a voluntad (tenancy at will), que es de 60 días por parte del arrendador, pero no fija un aviso para subir la renta. Para cambiar la renta en un arrendamiento a voluntad sin el acuerdo del inquilino, da al menos el aviso de terminación de 60 días.

Ningún condado ni ciudad puede aprobar, mantener o hacer cumplir una ordenanza que regule el monto de la renta en alquileres privados unifamiliares o multifamiliares. Los gobiernos locales sí pueden regular sus propias propiedades y hacer acuerdos de renta con propietarios privados.

El aviso puede incluir renta, cargos por pago tardío, servicios públicos y otros cargos adeudados. Colócalo en un sobre cerrado en la puerta y entrégalo también por cualquier otro medio que indique el contrato de alquiler. Después de presentar la demanda, el inquilino puede detener un caso por falta de pago si paga toda la renta reclamada más el costo de la orden (warrant) dentro de los 7 días siguientes a la notificación, pero solo estás obligado a aceptar esto una vez en cualquier período de 12 meses.

En casos de permanencia sin derecho (holdover) y otros casos, el propietario debe exigir la posesión y puede presentar una declaración jurada (affidavit) si el inquilino se niega. La exigencia debe colocarse en un sobre cerrado en la puerta y entregarse por cualquier otro medio que indique el contrato. Sigue cualquier término de aviso y corrección que tenga tu contrato.

Estos plazos de aviso aplican a los arrendamientos a voluntad (tenancies at will). Un arrendamiento sin fecha de terminación fija es un arrendamiento a voluntad.

Después del aviso obligatorio, presenta una declaración jurada. El sheriff, un constable o un notificador aprobado (process server) notifica al inquilino. Si el caso no se decide dentro de las dos semanas siguientes a la notificación, el inquilino debe depositar la renta en el tribunal a medida que vence. Si el sheriff no puede ejecutar la orden dentro de los 14 días después de tu solicitud, puedes contratar a tu costo a un oficial aprobado fuera de servicio, con 5 días de aviso por escrito al sheriff. Aquí no verificamos las reglas de apelación del § 44-7-56.

La orden autoriza sacar al inquilino y sus bienes. El arrendador no es depositario (bailee) y no tiene ninguna obligación con el inquilino sobre los bienes después de sacarlos. Solicita ejecutar la orden dentro de los 30 días de su emisión, salvo que demuestres una causa justificada (good cause).

Incluye las condiciones de entrada en el contrato de arrendamiento. Si el contrato no da derecho de entrada, el inquilino puede negarse a una entrada que no sea de emergencia.

Estas obligaciones no se pueden renunciar en el contrato. Está prohibido tomar represalias (retaliation) contra un inquilino por actuar de buena fe sobre un problema de vida, salud, seguridad o habitabilidad, y la represalia sirve como defensa en un caso de desalojo (dispossessory). Para las obligaciones del arrendador sobre servicios, 'servicios públicos' (utilities) significa enfriamiento, calefacción, luz y agua.

Al momento de la mudanza o antes, informa por escrito quién es el propietario registrado (owner of record), o su agente para recibir avisos, y quién administra la unidad, y actualiza a los inquilinos dentro de los 30 días de cualquier cambio. Antes de firmar, informa por escrito si las inundaciones dañaron el espacio habitable al menos 3 veces en los últimos 5 años. Indica a los inquilinos dónde está la cuenta escrow del depósito y entrega la lista de daños antes de recibir el depósito. La divulgación federal sobre plomo aplica a unidades construidas antes de 1978.

Georgia no agrega una protección estatal por fuente de ingresos (source of income). Algunas ciudades y condados tienen sus propias ordenanzas.

Para contratos firmados o renovados a partir de esta fecha: el depósito tiene un tope de dos meses de renta, todo contrato incluye una promesa de aptitud para ser habitado y se exige un aviso de 3 días hábiles para desalojar o pagar antes de demandar por falta de pago, colocado en la puerta y enviado por cualquier medio que indique el contrato.

Convierte en una forma de allanamiento penal (criminal trespass) entrar a una propiedad para vivir en ella sin el consentimiento del propietario, y crea un proceso rápido de citación y audiencia para sacar a los ocupantes no autorizados.

Si el sheriff no puede ejecutar una orden de posesión (writ of possession) dentro de los 14 días de la solicitud del arrendador, el arrendador puede contratar a su costo a un oficial aprobado fuera de servicio, con 5 días de aviso al sheriff.

Los notificadores aprobados (process servers), además de los sheriffs y constables, pueden notificar las citaciones de desalojo (dispossessory summonses).

Los propietarios de otro estado con alquileres unifamiliares o dúplex deben usar un corredor con licencia de Georgia que tenga personal en el estado para la comunicación con los inquilinos. Se revisaron las exenciones de licencia. Los gobiernos locales no pueden exigir el registro de alquileres y necesitan causa probable para inspeccionarlos.

Mediante solicitud (motion) y audiencia, un tribunal puede hacer no públicos los expedientes de desalojo si el inquilino ganó, pagó la sentencia completa o pasaron 7 años desde el sobreseimiento o desde una sentencia pagada en su totalidad.

• NARPM Atlanta Chapter

• Georgia Commission on Equal Opportunity
• Metro Fair Housing Services