Reglas de Distrito de Columbia para administradores de propiedades

Administrador de propiedades (property manager) es una ocupación regulada, y nadie puede ejercerla sin una licencia de DC. Un administrador de propiedades actúa como agente del propietario en la administración de propiedades a cambio de un pago, puede emplear administradores residentes y no puede listar, vender ni negociar ventas o préstamos. Los corredores de bienes raíces de DC cumplen los requisitos de examen y educación, pero igual deben solicitar la licencia.

Propietarios o arrendadores individuales que administran sus propios bienes raíces; fiduciarios nombrados por un tribunal y abogados en el ejercicio normal de su profesión; bancos y compañías fiduciarias que actúan como fiduciarios; personal administrativo de un corredor o administrador de propiedades con licencia; personas que solo dan información de listados de alquiler a cambio de un pago; organizaciones de vivienda sin fines de lucro que califican.

Los depósitos de garantía de los inquilinos deben guardarse en una cuenta de depósito en garantía con intereses en una institución financiera asegurada de DC (14 DCMR 308.3). Aquí no se revisaron las reglas de cuenta fiduciaria (trust account) de los corredores en las regulaciones de bienes raíces.

El depósito de garantía (security deposit) no puede superar la renta del primer mes completo y solo se puede cobrar una vez. No puedes empezar a cobrar un depósito a un inquilino que vive en la unidad sin depósito desde el 17 de julio de 1985. El Code incluye un tope de 15% de la renta mensual para el depósito por mascota (D.C. Law 25-308), pero no se ha implementado porque no recibió fondos.

Si retienes, devuelve el saldo con un estado detallado de reparaciones y costos dentro de 30 días después de ese aviso. Desde el 14 de agosto de 2026, dentro de los 45 días también debes enviar un aviso por escrito de cualquier monto impago con fotos u otras pruebas, y darle al inquilino 30 días para disputarlo. No puedes descontar el desgaste normal (ordinary wear and tear). Retener el depósito de mala fe puede costar el triple de los daños.

Los intereses se acumulan a una tasa no menor que la de las cuentas de ahorro (statement savings rate), que se ajusta cada 1 de enero y 1 de julio. Indica las condiciones del depósito en el contrato de arrendamiento (lease) o en el recibo. Publica cada año dónde se guardan los depósitos y las tasas, y al momento de la salida indica la tasa de cada periodo de 6 meses. Las unidades con subsidio federal están excluidas de la regla de cuenta en garantía.

Los cargos por pago tardío (late fees) no pueden generar intereses, no se pueden descontar de pagos de renta posteriores y no pueden ser el único motivo de un desalojo. No puedes cobrar un cargo por pago tardío sobre la parte de la renta que le corresponde a un proveedor de subsidio. Los cargos por pago tardío impagos se pueden facturar y luego descontar del depósito al momento de la salida.

Cobra una sola tarifa por proveedor de vivienda cuando alguien solicita varias unidades dentro de 30 días. Antes de cobrar, informa el monto, los criterios de evaluación, los motivos de rechazo automático y la agencia de informes del consumidor (consumer reporting agency). Devuelve la tarifa dentro de 14 días si no haces la evaluación. No puedes tomar en cuenta demandas de desalojo de más de 3 años ni las que no terminaron en un fallo de posesión.

El aumento entra en vigor en la primera fecha regular de pago de la renta que caiga más de 60 días después del aviso. Para unidades con estabilización de rentas también necesitas un edificio registrado, cumplir el código de vivienda, entregar el aviso para personas mayores y con discapacidad, y no hacer más de un aumento cada 12 meses.

Del 1 de mayo de 2026 al 30 de abril de 2027, el tope es de 4.1%, y de 2.1% para inquilinos mayores o con discapacidad registrados, según publicó la Rental Housing Commission. Las exenciones incluyen edificios con permiso posterior al 31 de diciembre de 1975 y hasta 4 unidades de no más de 4 personas físicas, pero cada exención debe solicitarse con una presentación ante el Rent Administrator.

El aviso debe indicar el total adeudado, adjuntar un historial de cuenta de la renta (rent ledger), decirle al inquilino que puede quedarse si paga el saldo completo y dar contactos de ayuda legal. Entrégalo por correo certificado (certified mail) con seguimiento y además en mano o pegado en la puerta. El texto modelo del aviso en el Code todavía menciona 30 días, así que sigue de cerca el texto de la ley. Las propiedades con respaldo o subsidio federal pueden seguir necesitando un aviso de 30 días según las reglas federales.

Solo las violaciones importantes, repetidas o graves justifican un desalojo. Los actos delictivos tienen su propio aviso de desocupación de 30 días. Para ciertos delitos peligrosos en la unidad o cerca de ella, los casos presentados después del 31 de diciembre de 2025 usan un aviso de 10 días con una audiencia acelerada.

Un inquilino que paga la renta no puede ser desalojado solo porque terminó el contrato o el plazo de mes a mes (month-to-month). Los motivos permitidos incluyen falta de pago, violaciones del contrato, uso personal del propietario (aviso de 90 días) y venta para uso personal del comprador (aviso de 90 días), cada uno con su propio plazo de aviso.

Después del aviso de 10 o de 30 días, presenta la demanda en el Landlord and Tenant Branch. Después del fallo y de la orden de desalojo (writ), avisa al inquilino con al menos 21 días de anticipación la fecha programada del desalojo por teléfono, correo electrónico o mensaje de texto, por correo de primera clase y pegando el aviso en la unidad. Los desalojos están prohibidos en ciertas condiciones de clima extremo. El proceso suele ser más largo que en la mayoría de los estados.

Durante esos 7 días (sin contar domingos ni feriados federales), da acceso en los horarios acordados, incluido un sábado si el inquilino lo pide. Después puedes desecharlos, pero no dejándolos al aire libre, salvo en una instalación de desechos con licencia o un contenedor legal, o por poco tiempo mientras los retiras.

La entrada debe tener un propósito razonable, como reparaciones, inspección o servicios. El aviso puede ser por correo electrónico o mensaje de texto, pero si el inquilino no confirma por escrito que lo recibió, entrega un aviso en papel. En una emergencia no se necesita aviso, y el inquilino puede aceptar por escrito un plazo de aviso más corto.

Desde el 14 de agosto de 2026, se prohíben los cargos por servicios que el arrendador debe dar según la garantía implícita de habitabilidad y los códigos de vivienda y mantenimiento de la propiedad, incluidos servicios públicos, basura, cerraduras y cargos por facturación de terceros. Desde el 1 de enero de 2027, no puedes facturar aparte a los inquilinos los servicios públicos de áreas comunes ni de unidades vacías. Los inquilinos deben dar acceso dentro de 48 horas después de una solicitud por escrito para corregir una supuesta violación del código.

Entrega a los solicitantes la renta aplicable y cualquier petición o recargo pendiente; la situación de control de rentas o exención de la unidad y el número de licencia comercial; las violaciones del código de vivienda de los últimos 12 meses; cualquier moho interior encontrado en los últimos 3 años que no se haya remediado profesionalmente; la Tenant Bill of Rights; y el folleto sobre aumentos de renta. Mantén esta información al día dentro de los 30 días siguientes a cualquier cambio. Las divulgaciones sobre plomo aplican a unidades construidas antes de 1978.

Características protegidas: raza, color, religión, origen nacional, sexo, edad, estado civil, apariencia personal, orientación sexual, identidad o expresión de género, situación familiar, responsabilidades familiares, discapacidad, condición de estudiante (matriculation), afiliación política, fuente de ingresos (source of income), antecedentes de desalojo sellados, condición de víctima de un delito intrafamiliar, lugar de residencia o de negocio y situación de calle. Para quienes tienen vales de vivienda, no puedes evaluar por nivel de ingresos ni puntaje de crédito, salvo que las reglas federales lo exijan.

El aviso previo a la demanda por falta de pago bajó de 30 a 10 días (con un mínimo adeudado de $600). Hay un aviso de 10 días y audiencias aceleradas para ciertos delitos peligrosos, y cambios a TOPA, incluidas nuevas exenciones.

El aumento permitido para unidades con estabilización de rentas es de 4.1%, o de 2.1% para inquilinos mayores o con discapacidad registrados, hasta el 30 de abril de 2027.

Fijaría un tope de 15% de la renta mensual para los depósitos por mascota y limitaría los cargos por mascota, pero la ley depende de que haya fondos y el DC Code indica que no se ha implementado.

No se permiten desalojos ningún día en que el National Weather Service pronostique a las 8 a.m. que la temperatura en el National Airport superará los 95 grados Fahrenheit.

Exige un aviso de montos impagos con pruebas dentro de 45 días después de la salida y un plazo de 30 días para que el inquilino lo dispute, prohíbe los cargos por servicios que exige la garantía de habitabilidad y, desde el 1 de enero de 2027, prohíbe facturar aparte los servicios públicos de áreas comunes y unidades vacías.

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• DC Office of Human Rights
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