Reglas de Delaware para administradores de propiedades

Arrendar, rentar, ofrecer en alquiler o negociar contratos de arrendamiento para otros a cambio de un pago requiere una licencia de bienes raíces de Delaware. Un proveedor de servicios de administración de propiedades (property management), como supervisión de mantenimiento, cobro de renta, presupuestos, custodia de depósitos o ayuda al propietario para elegir inquilinos, solo está exento si no arrienda, renta ni negocia contratos de arrendamiento para otros.

Propietarios y arrendatarios que administran su propia propiedad, abogados, fiduciarios nombrados por un tribunal, ventas ordenadas por un tribunal, subastadores y proveedores de servicios de administración de propiedades que no arriendan ni negocian contratos de arrendamiento.

Los corredores deben mantener una cuenta de depósito en garantía con seguro federal, designada como tal, y depositar los fondos dentro de 72 horas después de un acuerdo por escrito. Los depósitos de garantía de los inquilinos también deben estar en una cuenta de depósito en garantía en Delaware según 25 Del. C. § 5514(b).

Los arrendamientos de mes a mes (month-to-month) o sin plazo definido no tienen tope durante el primer año, pero después de un año el depósito no puede superar un mes de renta y cualquier excedente se debe acreditar al inquilino. Se permite un depósito aparte por mascota de hasta un mes de renta, pero nunca por un animal de servicio. Los inquilinos pueden ofrecer una fianza (surety bond) en lugar del depósito (§ 5514A).

Si no cumples los 20 días, el inquilino puede cobrar el doble del monto retenido indebidamente. Si el contrato de arrendamiento (lease) pone la entrega de llaves como condición para devolver el depósito, debe explicar un procedimiento claro de devolución de llaves y no puede exigir las llaves antes de que termine el plazo del contrato (§ 5125).

La cuenta debe usarse para depósitos de garantía, y el derecho del inquilino sobre el depósito tiene prioridad sobre los acreedores del arrendador (landlord). Si no cumples, el arrendador puede tener que pagar el doble del depósito.

El arrendador debe tener una oficina en el condado donde está la unidad; si no, el inquilino tiene más tiempo. Los cargos por pago tardío (late fees) cuentan como renta adicional y se pueden incluir en una demanda por renta.

Si cobras más, te expones a pagar daños por el doble del monto cobrado.

Para renovar con un cambio de renta u otras condiciones nuevas, da un aviso por escrito al menos 60 días antes de que termine el contrato de alquiler actual, con la nueva renta y la fecha en que empieza.

Ninguna ley de estabilización de rentas aplica a los alquileres residenciales comunes. Las comunidades de casas prefabricadas (manufactured home communities) tienen una ley aparte de justificación de la renta en Title 25, Chapter 70. No pudimos confirmar esto con un resumen oficial para esta guía.

El aviso solo puede enviarse cuando pasó el periodo de gracia de los cargos por pago tardío; el abogado de la Delaware Apartment Association recomienda no enviarlo por correo antes del día 8 cuando la renta vence el día 1. Si el inquilino, o alguien en su nombre, paga toda la renta adeudada antes de que presentes la demanda, no puedes presentarla. Si paga después, no puedes seguir el caso por falta de pago. Incluye con el aviso la hoja informativa Right to Representation (§ 5606).

Si el inquilino no corrige el incumplimiento dentro de 7 días, puedes presentar la demanda. Un incumplimiento corregido sigue contando si ocurre otro muy similar dentro de un año. Los incumplimientos que causan o amenazan causar un daño irreparable pueden permitir una acción más rápida.

Los 60 días empiezan el primer día del mes siguiente a la entrega efectiva del aviso, así que un aviso entregado a mitad de mes dura más de 60 días calendario.

Cuando termina el plazo del aviso, presenta la demanda de summary possession. La demanda se entrega entre 5 y 30 días antes del juicio, cualquiera de las partes tiene 5 días después del fallo para apelar, y la orden de posesión (writ of possession) no puede emitirse hasta que termine ese plazo. El constable da al menos 24 horas de aviso antes de ejecutarla. Los inquilinos pueden recuperar la unidad pagando todos los montos atrasados y los gastos judiciales en cualquier momento antes de que se ejecute el desalojo (hay límites después de 2 o más fallos por falta de pago en 18 meses).

El arrendador puede retirar y guardar los bienes por cuenta del inquilino. Si el inquilino no los reclama y paga los costos razonables de retiro y almacenamiento dentro de 7 días, puedes desecharlos. Las casas prefabricadas siguen una regla de 30 días.

La entrada debe tener un propósito legal, como reparaciones, inspección o visitas de interesados. El inquilino puede renunciar al aviso por escrito solo para visitas de posibles inquilinos o compradores.

Los recursos del inquilino incluyen terminar el contrato después de 15 días de aviso por un problema grave; reparar y descontar de la renta (repair and deduct), hasta $400 o medio mes de renta, lo que sea menor, cuando no actúas dentro de 30 días; y retener dos tercios de la renta diaria cuando la calefacción, el agua caliente, el agua o la electricidad están cortadas 48 horas o más después del aviso. La nueva obligación de mantener las unidades construidas antes de 1978 libres de riesgos de pintura con plomo y certificadas como seguras o libres de plomo (lead safe o lead free) (§ 5305(a)(6)) empieza en la fecha de implementación de Chapter 54, a más tardar el 1 de marzo de 2028.

Incluye en el contrato escrito los nombres de los propietarios o el nombre y la dirección comercial de su agente (§ 5105). Entrega a los nuevos inquilinos el resumen del Landlord-Tenant Code del Attorney General (§ 5118). Cuando empiece la obligación (al publicarse la guía, y a más tardar el 10 de junio de 2027), entrega la guía de derechos y responsabilidades de la Real Estate Commission antes de firmar el contrato y en las renovaciones de 1 año o más, y pide al inquilino que firme el acuse de recibo (§ 5124; 85 Del. Laws c. 277). Entrega los materiales Right to Representation en inglés, español y criollo haitiano al firmar, al renovar y con los avisos de renta atrasada, incumplimiento o terminación (§ 5606). La divulgación federal sobre plomo aplica a unidades construidas antes de 1978.

La fuente de ingresos (source of income) cubre cualquier ingreso lícito que se pague directamente o en nombre de un inquilino, incluidos los vales y otras ayudas. Los edificios de cuatro unidades o menos donde vive el dueño tienen una exención limitada.

El plazo del aviso por falta de pago subió de 5 a 7 días, y el aviso solo se puede enviar después del periodo de gracia de los cargos por pago tardío. Los inquilinos pueden detener un caso por falta de pago pagando toda la renta adeudada antes de la demanda, durante el caso o después del fallo (más los gastos judiciales) hasta que se ejecute el desalojo, salvo que hayan tenido 2 fallos por falta de pago en los 18 meses anteriores.

Los arrendadores y los proveedores de servicios inmobiliarios deben entregar a los posibles inquilinos la guía de derechos y responsabilidades de la Real Estate Commission antes de firmar el contrato, y otra vez en las renovaciones de 1 año o más, y obtener el acuse de recibo del inquilino. La obligación empieza cuando se publique la guía y el estado lo anuncie, y a más tardar el 10 de junio de 2027.

Los propietarios deben certificar cada alquiler construido antes de 1978 como libre de plomo o seguro contra el plomo antes de que empiece el contrato de un nuevo inquilino (a más tardar en 4 años), informar ese estado en el contrato y demostrar el cumplimiento al presentar una demanda de desalojo. Estas obligaciones empiezan 12 meses después de que la State Housing Authority anuncie que el financiamiento y las reglas están listos, y a más tardar el 1 de marzo de 2028.

• Delaware Division of Human and Civil Rights
• Community Legal Aid Society