CO · Investigado 7 de octubre de 2026
Colorado ha sumado muchas protecciones para inquilinos desde 2019. El depósito de garantía (security deposit) tiene un tope de dos meses de renta. Los cargos por pago tardío (late fees) tienen un tope de $50 o el 5% de la renta atrasada, lo que sea mayor, y solo después de 7 días. La mayoría de los arrendamientos de más de 12 meses necesitan una causa legal para terminar (HB24-1098). Desde el 1 de enero de 2026, la renta anunciada debe incluir los cargos obligatorios y las reglas de deducciones del depósito son más estrictas.
Rentar o arrendar bienes raíces para otros a cambio de una compensación es corretaje inmobiliario, y nadie puede hacerlo sin una licencia de la Real Estate Commission.
Personas físicas que administran propiedades que son suyas o que arriendan; administradores en sitio con sueldo regular empleados por el dueño de un edificio de apartamentos o condominio; apoderados (attorneys in fact) que no cobran; síndicos (receivers), fideicomisarios (trustees) y albaceas; abogados; y las demás exenciones de C.R.S. 12-10-201(6)(b).
Los corredores deben guardar los fondos de otros en una cuenta de depósito en garantía o fiduciaria en un banco o institución de depósito reconocida en Colorado, llevar registros según las reglas de la Commission y no mezclar ni apropiarse de esos fondos.
Los depósitos por mascota tienen un tope aparte de $300 y son reembolsables, y la renta por mascota tiene un tope de $35 o el 1.5% de la renta mensual, lo que sea mayor. Desde el 1 de enero de 2027, el tope de dos meses no aplica a los acuerdos de ocupación posteriores al cierre (post-closing occupancy agreements) en ventas de viviendas (SB26-054).
Desde el 1 de enero de 2026, no puedes descontar por desgaste normal (normal wear and tear) ni por condiciones que existían antes del arrendamiento, y si el inquilino lo pide por escrito dentro de 14 días, debes enviar fotos, facturas y otros documentos relevantes junto con el estado de cuenta. Si no cumples el plazo o no entregas el estado detallado, pierdes el derecho a retener cualquier parte. Retener el 125% o más de los daños reales se presume irrazonable, y la retención indebida puede llevar al triple de los daños. Haz un recorrido de inspección (walk-through) si te lo piden. Los cargos por alfombra o pintura de toda la unidad requieren daños sustanciales.
La ley de depósitos de Colorado no exige intereses ni una cuenta separada a los propietarios. Si un reembolso enviado por correo regresa, guárdalo al menos un año y págaselo al inquilino dentro de 15 días calendario después de que lo pida. Los reembolsos se pueden enviar por correo o, con consentimiento, por transferencia electrónica segura. Los corredores (brokers) con licencia deben guardar el dinero de otros en una cuenta de depósito en garantía (escrow) o fiduciaria (trust account) en Colorado.
El cargo debe estar en el contrato de arrendamiento, y debes avisarlo por escrito dentro de los 180 días después de la fecha de pago de la renta. Cobra un solo cargo por cada pago tardío, sin intereses sobre los cargos por pago tardío. No descuentes cargos por pago tardío de los pagos de renta ni los cobres sobre la parte que paga un proveedor de subsidio. No puedes desalojar ni terminar el contrato solo por cargos por pago tardío sin pagar.
Informa a los solicitantes que pueden presentar un informe portátil, detalla o informa los costos de la tarifa, entrega un recibo y devuelve los montos no usados dentro de 20 días. No tomes en cuenta historial de alquiler o de crédito de más de 7 años, arrestos ni la mayoría de las condenas de más de 5 años. Los requisitos de ingresos no pueden superar el 200% de la renta (200% de la parte que paga el inquilino en el caso de solicitantes con subsidio). Desde el 1 de enero de 2026, los solicitantes con subsidio no tienen que incluir historial de crédito en un informe portátil.
El límite de un aumento aplica a todos los arrendamientos residenciales, con contrato escrito o no. No entregues un aviso de terminación con el fin principal de subir la renta y evitar estas reglas. Muchos administradores dan 60 días de aviso en todas las renovaciones.
Ningún condado ni ciudad puede controlar la renta de viviendas residenciales privadas. Se permiten acuerdos voluntarios y restricciones en la escritura (deed restrictions) con propietarios o solicitantes de permisos para ofrecer vivienda asequible.
Los contratos residenciales exentos pueden usar 5 días. Desde el 22 de mayo de 2025, si la renta atrasada está ligada a violencia doméstica, conducta sexual ilícita o acoso (stalking) contra el inquilino, el arrendador (landlord) debe ofrecer un plan de pagos de hasta 9 meses antes de iniciar un desalojo.
Las violaciones sustanciales, como ciertos delitos en la propiedad, siguen C.R.S. 13-40-107.5. Los contratos residenciales exentos pueden usar 5 días.
Desde el 19 de abril de 2024, la mayoría de los arrendamientos de 12 meses o más solo pueden terminar por las causas que enumera C.R.S. 38-12-1303, como falta de pago o violaciones del contrato, o por motivos sin culpa del inquilino con 90 días de aviso. Las exenciones incluyen inquilinos con menos de 12 meses, viviendas unifamiliares, dúplex y tríplex donde vive el propietario, alquileres de corto plazo y vivienda que da el empleador.
La orden de desalojo no puede emitirse hasta 48 horas después del fallo. Para inquilinos que reciben SSI, SSDI o Colorado Works, en algunos casos la orden espera 30 días después del fallo.
Los bienes retirados durante la ejecución de una orden de desalojo no tienen que guardarse, y el arrendador no responde por su pérdida, pero puede cobrar un almacenamiento razonable si los guarda. El arrendador tiene un derecho de retención por renta impaga sobre la mayoría de los enseres del hogar que queden en la propiedad (no camas, ropa, documentos ni efectos personales). Se presume que los bienes están abandonados después de 30 días sin contacto, y para venderlos se necesita un aviso de 15 días por correo certificado (certified mail).
Para reparaciones de habitabilidad, da al menos 24 horas de aviso por escrito con la fecha, la hora y la duración prevista de la entrada, salvo que una condición amenace de forma inminente la vida, la salud o la seguridad, o esté causando daños graves continuos. El inquilino puede rechazar un horario de forma razonable y acordar otro. Las inspecciones de chinches (bed bugs) necesitan 48 horas de aviso, salvo que el contrato diga otra cosa. Incluye las demás condiciones de entrada en el contrato.
Los plazos corren desde el aviso. En condiciones que amenazan la vida, la salud o la seguridad, si el inquilino lo pide, ofrece una unidad comparable o una habitación de hotel sin costo dentro de 24 horas, con un viático diario (per diem) después de 48 horas. El moho ligado a la humedad hace que una unidad sea inhabitable. Los recursos del inquilino están en C.R.S. 38-12-507.
Antes de firmar, entrega la advertencia sobre radón y cualquier información conocida de pruebas o mitigación de radón para que el inquilino la firme. Bajo C.R.S. 6-1-737, los anuncios y contratos deben mostrar el precio total incluidos los cargos obligatorios (salvo el costo real de los servicios públicos), y los arrendadores no pueden cobrar cargos por impuestos a la propiedad, mantenimiento de áreas comunes ni servicios necesarios para la habitabilidad. Entrega al inquilino una copia firmada del contrato dentro de 7 días. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.
La fuente de ingresos (source of income) incluye los vales de vivienda. Algunos arrendadores pequeños tienen exenciones limitadas de las reglas de fuente de ingresos. Todavía no se verificó contra el texto oficial de C.R.S.
Los arrendamientos de más de 12 meses solo pueden terminar por las causas por culpa del inquilino o sin culpa que enumera la ley, con 90 días de aviso en los casos sin culpa.
No se puede desalojar por renta atrasada ligada a violencia doméstica, conducta sexual ilícita o acoso contra el inquilino sin antes ofrecer un plan de pagos de hasta 9 meses. La mayor parte de la ley entró en vigor al firmarse; algunas secciones entraron en vigor el 6 de agosto de 2025.
Los daños pactados (liquidated damages), la aceleración de la renta y los cargos son nulos cuando un contrato termina porque el inquilino murió, y el depósito solo puede cubrir daños a la propiedad.
El depósito se devuelve dentro de 30 días. No hay deducciones por desgaste normal ni por condiciones previas, se entrega documentación a pedido dentro de 14 días, se hacen recorridos de inspección a pedido y hay límites a los cargos por alfombra y pintura.
Los anuncios de alquiler y los contratos deben mostrar el precio total incluidos los cargos obligatorios, y se prohíben ciertos cargos (impuestos a la propiedad, mantenimiento de áreas comunes, servicios de habitabilidad).
Los solicitantes que usan un subsidio de vivienda no tienen que incluir historial de crédito en un informe portátil de evaluación de inquilinos.
Firmada el 20 de abril de 2026; la ley entró en vigor el 12 de agosto de 2026. Desde el 1 de enero de 2027, los acuerdos de ocupación posteriores al cierre en ventas de viviendas están exentos del tope de dos meses para el depósito.
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Con Julian Calvo, quien trabaja con empresas de administración de propiedades en LeadSimple.
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