CA · Investigado 7 de octubre de 2026
California es el estado con más regulación para los alquileres. El depósito de garantía (security deposit) tiene un tope de un mes de renta para la mayoría de los arrendadores (landlords). Los topes estatales de renta y las reglas de causa justa (just cause) de AB 1482 cubren muchas unidades hasta 2030. Las nuevas reglas de 2025 y 2026 exigen fotos al entrar y al salir, devoluciones electrónicas del depósito y una estufa y un refrigerador que funcionen. Para administrar propiedades en alquiler de otras personas necesitas una licencia de corredor (broker) del Department of Real Estate.
Arrendar o rentar, buscar inquilinos o cobrar la renta para otros a cambio de una compensación es actividad de corredor. Una empresa de administración de propiedades (property management) necesita una licencia de corredor corporativa o individual, y los vendedores deben trabajar bajo un corredor.
Propietarios que administran su propia propiedad; el administrador residente de un edificio o complejo de apartamentos y sus empleados; administradores de hoteles y moteles; ciertos empleados de una empresa de administración con licencia que hacen tareas limitadas que enumera la ley; abogados y personas nombradas por un tribunal.
Los corredores deben depositar los fondos que guardan para otros, incluidas rentas y depósitos, en una cuenta fiduciaria en un banco de California, y solo hacer pagos según las instrucciones del propietario. Las cuentas fiduciarias requieren conciliaciones y registros según las regulaciones del DRE.
La excepción de dos meses solo aplica a una persona física o a una LLC formada por personas físicas (incluidos los fideicomisos familiares) que tenga como máximo dos propiedades en alquiler con cuatro unidades o menos en total. Nunca aplica a miembros de las fuerzas armadas (service members). No afecta los depósitos cobrados antes del 1 de julio de 2024. Un contrato de arrendamiento (lease) no puede declarar ningún depósito como no reembolsable.
Adjunta recibos o facturas de reparaciones y limpieza (o el tiempo y la tarifa por hora si el trabajo es interno) cuando las deducciones superen los $125. Toma fotos al entrar (arrendamientos que empiezan el 1 de julio de 2025 o después) y al salir, antes y después de las reparaciones (desde el 1 de abril de 2025), e inclúyelas con las deducciones. Desde el 1 de enero de 2026, si el inquilino pagó el depósito o la renta por medios electrónicos, devuelve el depósito por medios electrónicos, salvo que ambos acuerden otra cosa por escrito. Retener el depósito de mala fe puede costar hasta el doble del depósito más los daños reales.
El depósito pertenece al inquilino y tiene prioridad sobre los acreedores del arrendador. Si vendes la propiedad, transfiere el depósito al comprador y avisa al inquilino, o devuélvelo. Varias ciudades, como San Francisco, Los Angeles y Santa Monica, exigen intereses. Los corredores que guardan depósitos deben usar una cuenta fiduciaria (trust account).
Los tribunales de California tratan los cargos por pago tardío (late fees) como daños pactados (liquidated damages), así que un cargo que funcione como penalidad puede anularse. Incluye el cargo en el contrato de arrendamiento. Un aviso de 3 días para pagar solo puede exigir la renta, no los cargos por pago tardío.
Las asociaciones del sector calculan el tope de 2026 en unos $65.86. Solo puedes cobrar si evalúas las solicitudes en el orden en que llegan y apruebas al primer solicitante que califique, o si devuelves la tarifa a todos los que no elijas. Entrega un recibo con el detalle de los costos y una copia del informe de crédito dentro de 7 días. No cobres si no hay una unidad disponible.
El 10% se mide contra la renta más baja cobrada en los 12 meses anteriores. Entrega el aviso en persona o por correo según CCP § 1013. Las unidades bajo AB 1482 o bajo control de rentas local tienen topes aparte.
Aplica a la mayoría de las unidades con un certificado de ocupación (certificate of occupancy) de más de 15 años. Las casas unifamiliares y los condominios están exentos solo si el propietario no es un REIT, una corporación o una LLC con un socio corporativo, y si el inquilino recibió el aviso legal de exención. Se permiten como máximo dos aumentos por cada 12 meses. La renta se reinicia con un nuevo arrendamiento. La ley vence el 1 de enero de 2030. Donde el control de rentas local es más estricto, ese es el que rige.
El aviso debe indicar la renta exacta adeudada y el nombre, teléfono y dirección de la persona a quien se paga, más los días y horarios si el pago es en persona. No incluyas cargos por pago tardío ni otros cargos.
Los incumplimientos graves, como causar molestias (nuisance) o el uso ilegal, permiten un aviso de 3 días para desalojar sin oportunidad de corregir. Las unidades cubiertas por la causa justa de AB 1482 necesitan uno de los motivos por culpa del inquilino que enumera la ley, y los incumplimientos que se pueden corregir exigen dar primero la oportunidad de corregirlos.
Después de 12 meses de arrendamiento, la mayoría de las unidades también necesitan una causa justa indicada en el aviso (AB 1482). Las terminaciones sin culpa del inquilino exigen una ayuda de reubicación igual a un mes de renta, pagada directamente o perdonando el último mes, y el aviso debe informárselo al inquilino.
Cuando termina el plazo del aviso, presenta una demanda de desalojo (unlawful detainer). El plazo para responder no cuenta fines de semana ni feriados judiciales, y se suman 5 días hábiles judiciales más si la notificación se hizo a través del programa de confidencialidad de domicilio del Secretary of State. Después del fallo, el sheriff coloca un aviso de desocupación antes del cambio de cerraduras. La causa justa y las reglas locales pueden agregar pasos.
Si nadie los reclama, los bienes que valgan $700 o más deben venderse en subasta pública después de publicar un aviso. Si el arrendador cree razonablemente que valen menos de $700, puede quedárselos o desecharlos.
La entrada debe ser en horario laboral normal y por un motivo de la lista legal, como reparaciones, visitas de interesados o una inspección inicial antes de la salida. El aviso debe indicar la fecha, la hora aproximada y el propósito. Las emergencias, el abandono y las órdenes judiciales son excepciones.
En los contratos firmados, modificados o extendidos a partir del 1 de enero de 2026, el arrendador debe proporcionar y mantener una estufa y un refrigerador que funcionen, y reparar o reemplazar un electrodoméstico retirado del mercado (recalled) dentro de 30 días después del aviso. En el contrato, el inquilino puede elegir traer su propio refrigerador. Los inquilinos pueden reparar y descontar de la renta (repair and deduct) hasta un mes de renta, no más de dos veces en 12 meses, después de dar un aviso razonable.
Los puntos comunes incluyen el nombre y la dirección del propietario o administrador para recibir avisos, el aviso sobre la base de datos de Megan's Law, pintura con plomo en viviendas construidas antes de 1978, moho conocido, información sobre chinches (bed bugs), zona de riesgo de inundación, medidores de servicios compartidos, control de plagas, demolición planificada, antiguas municiones militares cercanas y el aviso de exención o cobertura de AB 1482.
La fuente de ingresos (source of income) incluye la Section 8 y otros vales de vivienda. Otras leyes también prohíben preguntar por el estatus migratorio y limitan la evaluación de antecedentes penales.
SB 567 endureció las reglas de causa justa de AB 1482 para los desalojos por mudanza del propietario, retiro del mercado de alquiler y remodelación sustancial. También permite que los inquilinos demanden por rentas cobradas por encima del tope, con hasta el triple de los daños en violaciones intencionales. Las reglas siguen venciendo el 1 de enero de 2030.
La mayoría de los arrendadores no pueden cobrar más de un mes de renta como depósito, amueblado o no. Los arrendadores pequeños que son personas físicas todavía pueden cobrar dos meses, excepto a miembros de las fuerzas armadas.
Los inquilinos ahora tienen 10 días, sin contar fines de semana ni feriados judiciales, en lugar de 5, para responder a un unlawful detainer. Las objeciones (demurrers) y las mociones para eliminar (motions to strike) deben verse en audiencia dentro de 5 a 7 días hábiles judiciales.
Los arrendadores solo pueden cobrar tarifas de evaluación (screening fees) si revisan las solicitudes en el orden en que llegan y aprueban al primer solicitante que califique, o si devuelven la tarifa a cada solicitante no elegido dentro de 7 días después de escoger al inquilino o 30 días después de la solicitud, lo que ocurra primero.
Los arrendadores deben fotografiar la unidad después de la salida y después de las reparaciones (desde el 1 de abril de 2025), y al entrar en los arrendamientos que empiezan el 1 de julio de 2025 o después, y enviar las fotos con el estado detallado de deducciones.
Si a un miembro de las fuerzas armadas se le cobra un depósito más alto por su historial de crédito o de alquiler, el arrendador debe explicarlo por escrito y devolver el excedente después de seis meses si la renta está al día. SB 611 también prohíbe cobrar por entregar avisos, vigente desde el 1 de febrero de 2025.
Si el inquilino pagó la renta o el depósito por medios electrónicos, la devolución debe ser electrónica, salvo que ambas partes acuerden por escrito otro método. Si hay varios inquilinos adultos, devuelve el depósito con un solo cheque a nombre de todos, salvo que todos acuerden otra cosa por escrito.
En los contratos firmados, modificados o extendidos a partir del 1 de enero de 2026, los arrendadores deben proporcionar y mantener una estufa y un refrigerador que funcionen, y reparar o reemplazar los que se retiren del mercado dentro de 30 días después del aviso. El inquilino puede elegir en el contrato traer su propio refrigerador, y algunos tipos de vivienda están exentos.
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Con Julian Calvo, quien trabaja con empresas de administración de propiedades en LeadSimple.
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