Reglas de Arkansas para administradores de propiedades

Rentar, arrendar o cobrar la renta para otros a cambio de un pago es actividad de corredor. La Act 392 of 2025 creó una licencia separada de corredor de administración de propiedades que cubre el arrendamiento, las visitas, el cobro de renta, la comunicación con inquilinos y la supervisión del mantenimiento para propietarios, además de una licencia de asociado de administración de propiedades para quienes trabajan bajo ese corredor. Las reglas iniciales de la comisión debían estar listas a más tardar el 1 de junio de 2026.

Los propietarios y otras personas indicadas en el § 17-42-104. Un empleado asalariado o por hora de un corredor principal (principal broker), de un corredor de administración de propiedades o de un propietario puede, sin licencia, entregar y recibir solicitudes y contratos de arrendamiento, aceptar depósitos y rentas pagaderos al corredor o al propietario, mostrar unidades y ayudar a firmar contratos preimpresos según instrucciones por escrito, y transmitir información ya preparada.

La Act 392 agrega las cuentas fiduciarias (trust accounts) al plan de estudios obligatorio de administración de propiedades. Aquí no verificamos el texto de la regla de cuentas fiduciarias de la comisión.

Los propietarios de cinco unidades o menos que administran por su cuenta están exentos de la ley de depósitos. La exención no aplica cuando un tercero administra o cobra la renta a cambio de un pago, así que el administrador de propiedades (property manager) siempre debe cumplirla.

Devuelve el depósito con una lista escrita y detallada de las deducciones por renta impaga y daños. Enviarlo por correo de primera clase (first class) a la última dirección conocida cumple con la ley. Si la carta regresa y no se puede localizar al inquilino, el dinero pasa a ser del arrendador después de 180 días. Retener el depósito sin derecho puede exponer al arrendador a pagar el doble de la cantidad retenida.

Arkansas no exige pagar intereses sobre los depósitos. Los corredores (brokers) con licencia que guardan depósitos para propietarios deben seguir las reglas de cuenta fiduciaria (trust account) de la Arkansas Real Estate Commission.

El código vigente en 2024 no tenía límite para el cargo por pago tardío (late fee) ni período de gracia. No pudimos confirmar si la legislación de 2025 cambió esto. Incluye cualquier cargo en el contrato de arrendamiento (lease) y mantenlo razonable.

La Act 459 of 2025 prohíbe a ciudades y condados regular las tarifas de solicitud de alquiler y los depósitos. No encontramos una ley estatal que limite la tarifa en sí. Informa las tarifas por adelantado y trata a todos los solicitantes por igual.

La renta no puede cambiar durante un plazo fijo a menos que el contrato de arrendamiento lo permita. Para inquilinos de mes a mes (month-to-month), da al menos 30 días de aviso por escrito, igual que el plazo de aviso de terminación.

Desde la Act 459 of 2025, ningún condado, ciudad u otra unidad local puede aprobar o hacer cumplir una ordenanza que controle la renta, las tarifas de solicitud o los depósitos de propiedades residenciales o comerciales privadas, salvo lo que dispone la ley estatal de depósitos (§ 18-16-304). Los gobiernos locales sí pueden administrar las propiedades que les pertenecen. Leímos la Act aprobada (enrolled) en una copia archivada de la página de la legislatura.

Bajo la Residential Landlord-Tenant Act, el arrendador puede terminar el arrendamiento si la renta no se paga dentro de los 5 días siguientes a la fecha de vencimiento. Después, la ley civil de retención ilegal (unlawful detainer) exige un aviso por escrito de 3 días para desalojar y una exigencia de posesión antes de presentar la demanda.

El aviso debe indicar el incumplimiento y que el contrato termina al menos 14 días después de recibirlo si no se corrige. Si el inquilino lo corrige a tiempo, el contrato sigue vigente. Se pueden recuperar los honorarios de abogado por incumplimiento intencional cuando el arrendador tiene abogado.

Cualquiera de las partes puede terminar un arrendamiento periódico con un aviso por escrito que indique la fecha de terminación.

Los 5 días no incluyen domingos ni días feriados oficiales. Si el inquilino no presenta una objeción, el secretario del tribunal emite una orden de posesión (writ of possession) sin audiencia. Si el inquilino objeta, el tribunal fija una audiencia. Arkansas también tenía vigente en 2024 una ley penal por no desalojar (failure to vacate, con aviso de 10 días). Revisa su estado actual y la práctica local antes de usarla.

El arrendador puede deshacerse de los bienes dejados dentro o alrededor de la propiedad después de que termina el contrato, sin un plazo de espera fijado en la ley. Los bienes en la propiedad también quedan sujetos a un derecho de retención del arrendador (landlord lien) por las sumas impagas.

La ley de Arkansas no tiene reglas de aviso para entrar a la unidad. Incluye las condiciones de entrada en el contrato de arrendamiento. Dar un aviso previo razonable, salvo en emergencias, es una buena práctica.

La unidad debe tener agua corriente fría y caliente, electricidad, agua potable segura, drenaje y plomería que funcionen, un techo y una envolvente del edificio en buen estado, y cualquier calefacción o aire acondicionado que existiera al inicio. Si el arrendador no corrige un problema dentro de los 30 días después de un aviso por escrito enviado por correo certificado, el inquilino puede terminar el contrato y recuperar su depósito. Los inquilinos no pueden retener la renta ni descontarla.

No encontramos divulgaciones (disclosures) estatales obligatorias en el contrato de arrendamiento aparte del desglose de deducciones del depósito. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La Arkansas Fair Housing Act cubre raza, color, religión, sexo, origen nacional, situación familiar y discapacidad. No hay protección estatal por fuente de ingresos (source of income).

Crea las licencias de corredor de administración de propiedades y de asociado de administración de propiedades, junto a la licencia de corredor de bienes raíces, cada una con sus propios requisitos de educación. Las reglas de la comisión debían estar listas a más tardar el 1 de junio de 2026.

Los gobiernos locales no pueden regular la renta, las tarifas de solicitud de alquiler ni los depósitos de alquiler de propiedades residenciales o comerciales privadas.

Convierte en delito entrar a sabiendas y vivir en una vivienda u otra propiedad sin autorización. Bajo la Act, no es ocupante ilegal (squatter) un inquilino actual, una persona con un acuerdo de ocupación válido ni una persona con un recibo de renta de los últimos 60 días.

• Arkansas Office of the Inspector General, Fair Housing (formerly Arkansas Fair Housing Commission)
• Legal Aid of Arkansas