Reglas de Arizona para administradores de propiedades

Arrendar o administrar bienes raíces para otros a cambio de una compensación es corretaje regulado. Las empresas de administración de propiedades deben tener licencia y estar supervisadas por un corredor designado.

Propietarios que administran su propia propiedad sin compensación especial; administradores en sitio y agentes de arrendamiento empleados por el propietario o por una empresa de administración con licencia en una sola ubicación, que no reciben compensación especial; personal administrativo y contable de un corredor; abogados; síndicos (receivers) y fideicomisarios (trustees) nombrados por un tribunal.

Todas las cuentas de administración de propiedades deben estar designadas como cuentas fiduciarias en los registros del corredor, y el dinero del propietario debe ir a una cuenta fiduciaria del corredor, salvo que el propietario indique depositarlo en su propia cuenta. El dinero no disputado debe depositarse dentro de tres días hábiles bancarios.

El inquilino puede elegir prepagar más renta. Indica por escrito el propósito de cada cargo o depósito no reembolsable. Cualquier cargo que no esté marcado como no reembolsable se debe devolver.

Envía por correo una lista detallada de las deducciones y cualquier reembolso a la última dirección conocida, salvo que el inquilino haya acordado otra cosa por escrito. Retener el depósito indebidamente puede costarte el doble del monto retenido. Si el inquilino no lo disputa en 60 días, la liquidación queda en firme.

La ley de depósitos no exige intereses. Al momento de la mudanza, entrega al inquilino una copia firmada del contrato de arrendamiento (lease), un formulario del estado de la unidad al entrar (move-in condition form) y un aviso por escrito de que puede estar presente en la inspección de salida. Las empresas de administración de propiedades (property management) con licencia deben guardar el dinero de propietarios e inquilinos en cuentas fiduciarias (trust accounts).

La ley permite que el inquilino restablezca el contrato pagando la renta atrasada más un cargo por pago tardío (late fee) razonable fijado en un contrato de alquiler por escrito. Los tribunales también pueden otorgar los cargos por pago tardío que indique el contrato.

Indica por escrito si una tarifa no es reembolsable y para qué es. Las tarifas que no estén marcadas como no reembolsables se deben devolver.

La renta no puede cambiar durante un plazo fijo, salvo que el contrato de arrendamiento lo permita. Para inquilinos de mes a mes (month-to-month), da al menos 30 días de aviso por escrito antes de la fecha de pago de la renta, igual que el plazo del aviso de terminación.

La prohibición también cubre a las ciudades con carta orgánica (charter cities). No aplica a viviendas que sean propiedad de una agencia estatal o una ciudad, ni a las que estas financien, aseguren o subsidien.

Antes de la demanda, el inquilino puede restablecer el contrato pagando toda la renta atrasada y un cargo por pago tardío razonable que fije el contrato escrito. Después de la demanda, también debe pagar los honorarios de abogado y los gastos judiciales. Después del fallo, el restablecimiento queda a decisión del arrendador.

Una falsedad importante en la solicitud (ocupantes, mascotas, ingresos, antecedentes penales o de desalojo) no se puede corregir. Un segundo incumplimiento similar durante el contrato permite presentar la demanda 10 días después de un aviso por escrito. Los incumplimientos graves e irreparables (material and irreparable breaches), como disparar un arma ilegalmente o la violencia grave, permiten terminar el contrato de inmediato.

Cualquiera de las partes puede terminar así un arrendamiento periódico. Un inquilino que se queda a propósito después del fin del plazo (holdover) puede deber hasta dos meses de renta o el doble de los daños reales, lo que sea mayor.

La citación debe entregarse al menos 2 días antes del juicio. Los juicios solo pueden aplazarse hasta 3 días en el justice court o 5 días en el superior court. Para incumplimientos graves e irreparables, el juicio se fija dentro de 3 días y la orden de desalojo puede emitirse entre 12 y 24 horas después del fallo.

Una unidad se considera abandonada tras 7 días de ausencia con 10 días de renta sin pagar, o 5 días de ausencia con 5 días de renta sin pagar y sin pertenencias en la unidad. Coloca el aviso de abandono en la puerta y envíalo por correo certificado (certified mail); luego espera 5 días. Haz un inventario de los bienes y guárdalos. Los inquilinos pueden recoger ropa, herramientas de trabajo y documentos de identidad o financieros sin pagar el almacenamiento. Las mismas reglas aplican después de ejecutar una orden de desalojo.

Una solicitud de mantenimiento del inquilino cuenta como permiso para entrar a hacer ese trabajo, sin necesidad de otro aviso. No se permite abusar del derecho de acceso.

Los inquilinos pueden terminar el contrato si un incumplimiento importante no se corrige dentro de 10 días después del aviso (5 días para temas de salud y seguridad). Para defectos menores que cuesten hasta $300 o medio mes de renta, lo que sea mayor, el inquilino puede contratar a un contratista con licencia y descontar el costo si el arrendador no actúa dentro de 10 días.

Entrega también material educativo sobre chinches (bedbugs), un formulario del estado de la unidad al entrar, un aviso por escrito del derecho a estar presente en la inspección de salida y el propósito de cualquier cargo no reembolsable. La divulgación federal sobre pintura con plomo (lead paint disclosure) aplica a viviendas construidas antes de 1978.

La Arizona Fair Housing Act protege raza, color, religión, sexo, situación familiar, origen nacional y discapacidad. Varias ciudades agregan protecciones locales, así que revisa el código de la ciudad donde está la propiedad.

Después del 31 de diciembre de 2024, las ciudades y los pueblos ya no pueden cobrar el impuesto sobre el privilegio de transacción (transaction privilege tax) a los alquileres residenciales, y los arrendadores deben dejar de cobrárselo a los inquilinos. No cubre hoteles ni otro alojamiento temporal.

• NARPM Arizona State Chapter
• NARPM Phoenix Chapter
• NARPM Southern Arizona/Tucson Chapter

• Arizona Attorney General, Civil Rights Division
• City of Phoenix Equal Opportunity Department
• Southwest Fair Housing Council