American Real Estate Journal

Ley de arrendamiento

Reglas de Section 8 para arrendadores 2026: HAP, NSPIRE y vales

La renta con vale se rige por un contrato HAP y el anexo de HUD. NSPIRE será obligatorio el 1 de febrero de 2027 y muchos estados prohíben rechazar vales.

Las citas textuales de leyes, reglamentos y documentos oficiales en este artículo son traducciones no oficiales. El texto válido es el original en inglés, enlazado en la sección de Fuentes.

Un arrendamiento con un Housing Choice Voucher funciona con dos documentos: tu contrato de arrendamiento (lease) con el inquilino, que debe incluir palabra por palabra el anexo de arrendamiento de HUD (tenancy addendum), y un contrato de pagos de asistencia para vivienda (housing assistance payments contract, HAP) con la agencia de vivienda pública (public housing agency, PHA), que te paga su parte de la renta directamente.12 La ley federal no obliga a un propietario privado a aceptar vales (vouchers), pero cada uno de los siete estados que se describen más abajo restringe los rechazos, y el estándar de inspección más reciente de HUD, NSPIRE, será obligatorio para las unidades con vale el 1 de febrero de 2027.34

Las reglas federales del programa se resumen en /es/leyes-federales, y las clases protegidas de cada estado se comparan en /laws/fair-housing-protected-classes-by-state.

Cómo se aprueba un arrendamiento con vale

La familia encuentra la unidad y presenta a la PHA una solicitud de aprobación del arrendamiento (request for tenancy approval), con una copia del contrato y del anexo de arrendamiento de HUD, mientras su vale sigue vigente.5 La evaluación del inquilino (screening) sigue en tus manos: el propietario selecciona al titular del vale (voucher holder) y decide si la familia es adecuada.6

Antes de aprobar el arrendamiento o de firmar un contrato HAP, la PHA debe determinar que la unidad es elegible, que la unidad pasó la inspección, que el contrato incluye el anexo de arrendamiento, que la renta es razonable y, cuando la renta bruta supera el estándar de pago (payment standard), que la parte de la familia no es mayor al 40 por ciento de su ingreso mensual ajustado.7

Reglas de plazos:

  • Inspección. Una PHA con hasta 1,250 unidades de vales presupuestadas debe inspeccionar y notificarte dentro de 15 días a partir de la solicitud. Las PHA más grandes deben actuar en un tiempo razonable, y dentro de 15 días cuando sea posible. El plazo se detiene mientras la unidad no esté disponible para la inspección.7
  • Contrato HAP. La PHA debe hacer todo lo posible por firmar antes de que empiece el arrendamiento y debe firmar dentro de los 60 días calendario siguientes a la fecha de inicio del contrato de arrendamiento. Un contrato HAP firmado después de ese plazo es nulo salvo que HUD otorgue una prórroga, y no se paga nada hasta que el contrato esté firmado.7
  • Formato del contrato. Si usas un contrato estándar para inquilinos sin asistencia, el contrato con vale debe usar ese mismo formato, más el anexo. El inquilino puede exigirte el cumplimiento del anexo, y el anexo prevalece en cualquier conflicto con tu contrato.1
  • Plazo. El plazo inicial del contrato debe ser de al menos un año, salvo que la PHA apruebe un plazo menor por ser la práctica del mercado local.8

Incorpora estos pasos a tu guía práctica de prospecto a contrato.

Quién paga qué: estándares de pago y Fair Market Rents

Cuatro números determinan cada negocio con vale.

Número Quién lo fija Regla
Renta justa de mercado (Fair Market Rent, FMR) HUD Renta más servicios públicos, fijada en general en el percentil 40 de las unidades de alquiler estándar de la zona9
Estándar de pago PHA Cualquier monto entre el 90 y el 110 por ciento de la FMR sin aprobación de HUD; montos de excepción por encima de ese rango en algunos casos10
Renta al propietario (rent to owner) Tú, sujeto a la revisión de la PHA Debe ser razonable en comparación con unidades similares sin asistencia11
Pago total del inquilino (total tenant payment) Fórmula El mayor entre el 30 por ciento del ingreso mensual ajustado, el 10 por ciento del ingreso mensual o un monto designado de renta de asistencia social (welfare rent)12

El HAP es la renta bruta (la renta al propietario más la asignación para servicios públicos de la PHA, o utility allowance), con el estándar de pago como tope, menos el pago de la familia.12 Un ejemplo simple: estándar de pago de $1,800, renta al propietario de $1,700, asignación para servicios públicos de $100 y una familia con $2,000 de ingreso mensual ajustado. El pago de la familia es de $600, el HAP es de $1,200, y la familia te paga $500 y cubre $100 de servicios públicos. Si la renta bruta supera el estándar de pago, la familia paga la diferencia, y por eso el tope del 40 por ciento en la primera mudanza puede frenar un negocio.13

Las FMR del año fiscal 2027 de HUD entraron en vigor el 1 de octubre de 2026, salvo en las zonas que lograron una reevaluación.14 Una PHA debe revisar sus estándares de pago dentro de los tres meses posteriores a las nuevas FMR si hace falta para mantenerse dentro del rango de 90 a 110 por ciento.10

No puedes cobrar ni aceptar una renta superior a la parte de la familia, ni del inquilino ni de nadie más, y debes devolver de inmediato cualquier excedente.215 Que la PHA no pague su parte no es una infracción del contrato por parte del inquilino, y no puedes terminar el arrendamiento por ese motivo.16 El contrato HAP puede incluir penalidades por pago tardío contra la PHA solo si la práctica local las permite, si cobras cargos por mora (late fees) por igual a inquilinos con y sin asistencia, y si también le cobras al inquilino cargos por mora sobre su parte.2

HUD exigirá el cumplimiento de las reglas de ingresos y activos de HOTMA a la mayoría de las PHA en las transacciones HUD-50058 a partir del 1 de enero de 2027, y HUD señala que las PHA que inician las reexaminaciones con 120 días de anticipación necesitan políticas de HOTMA desde septiembre de 2026.17 Cuando la parte del inquilino cambia en la recertificación, el HAP cambia con ella.

Inspecciones: HQS hoy, NSPIRE a más tardar el 1 de febrero de 2027

HUD ha extendido tres veces la fecha de cumplimiento de NSPIRE para los programas de vales. El aviso más reciente, publicado el 30 de septiembre de 2025, la fijó en el 1 de febrero de 2027. Hasta entonces, una PHA puede seguir usando los antiguos Housing Quality Standards (HQS) o cambiar antes, y HUD pidió a cada PHA que informara su fecha de cambio. Los requisitos de alarmas de humo y de monóxido de carbono ya aplican en cualquiera de los dos casos, porque vienen de leyes separadas.4

El calendario de inspecciones según las reglas actuales:

  • Inicial. Antes de que empiece el arrendamiento, salvo que la PHA use una de las opciones de HOTMA que se explican más abajo.18
  • Periódica. Al menos cada dos años, o cada tres años en el caso de una PHA rural pequeña.18
  • Por queja. Si una familia o un funcionario reporta un problema que pone en riesgo la vida, la PHA debe inspeccionar y notificarte dentro de 24 horas. Para otros problemas tiene 15 días.18

Plazos de reparación en 24 CFR 982.404

Debes corregir una deficiencia que pone en riesgo la vida (life-threatening) dentro de las 24 horas siguientes al aviso, y cualquier otra deficiencia dentro de 30 días calendario o de una prórroga aprobada por la PHA.19 Qué pasa si no cumples:

Paso Regla
Retención (withholding) La PHA puede retener el HAP una vez que te notifique por escrito. Si corriges la deficiencia dentro del plazo de corrección (cure period), se te paga el dinero retenido.19
Suspensión del pago (abatement) Si no cumples el plazo de corrección, la PHA debe suspender el pago. Los meses suspendidos no se pagan después, ni siquiera tras la reparación.19
Terminación del contrato Si la unidad sigue sin pasar la inspección 60 días después del aviso de suspensión, o en un plazo más largo que fije la PHA, la PHA debe terminar el contrato HAP.19
Tus derechos sobre el arrendamiento No puedes terminar el arrendamiento de la familia porque se retuvo o se suspendió el HAP.19

Si la PHA decide que el inquilino causó la deficiencia, más allá del uso normal, puede eximirte de la obligación de corregirla, y en ese caso no puede retener ni suspender el HAP.19 Estos remedios aplican a los contratos HAP firmados o renovados después del 6 de junio de 2024.19 La PHA no puede cobrarte la inspección inicial ni la primera inspección durante el arrendamiento. Puede cobrar una tarifa razonable de reinspección cuando una reinspección muestra que no se corrigió una deficiencia señalada, y no puedes trasladar esa tarifa al inquilino. La PHA puede aceptar fotos como prueba de una reparación.18 Las PHA reciben una calificación por esto: el indicador SEMAP de HUD revisa si las deficiencias señaladas se corrigen dentro de 24 horas o de 30 días y si la PHA suspende el pago cuando no se corrigen.20 Consulta la guía práctica de prioridades de mantenimiento para canalizar los asuntos de 24 horas.

Opciones de HOTMA que pueden acelerar la mudanza

HOTMA, la ley de 2016 que HUD implementó para los vales con una regla final vigente desde el 6 de junio de 2024, permite que una PHA empiece a pagar antes de que una unidad esté perfecta.21

  • Opción para deficiencias que no ponen en riesgo la vida (non-life-threatening, NLT). Si la unidad no pasa la inspección inicial solo por elementos que no ponen en riesgo la vida, la PHA puede aprobar el arrendamiento y empezar a pagar el HAP. Luego tienes 30 días desde la fecha de vigencia del contrato HAP para terminar las reparaciones, o la PHA retiene los pagos. Si el trabajo sigue sin hacerse, la PHA termina el contrato en una fecha límite que ella fija, a más tardar 180 días desde la fecha de vigencia del contrato.18
  • Opción de inspección alternativa. Si la unidad pasó una inspección que califica en los últimos 24 meses (una del programa HOME, una de una propiedad con Low-Income Housing Tax Credit o una de HUD; otros métodos necesitan la aprobación de HUD), la PHA puede aprobar el arrendamiento y firmar el contrato HAP antes de su propia inspección. Debe inspeccionar dentro de 30 días a partir de la solicitud y no paga nada hasta que la unidad pase. Entonces paga de forma retroactiva desde la fecha de inicio del contrato.22

Ambas opciones son voluntarias para cada PHA y deben constar por escrito en su plan administrativo (administrative plan).1822

Aumentos de renta y renta razonable

No puedes aumentar la renta durante el plazo inicial del contrato.8 Después, el contrato decide cuándo puedes aumentarla, pero debes avisar a la PHA al menos 60 días antes de que cualquier cambio entre en vigor.115

La PHA debe volver a determinar la renta razonable (reasonable rent) antes de cualquier aumento, y la renta al propietario nunca puede superar la última renta razonable que fijó.11 La prueba compara la unidad con unidades similares sin asistencia en ubicación, calidad, tamaño, antigüedad, amenidades y servicios. Cada vez que aceptas un pago de HAP, certificas que la renta con vale no es mayor que la que cobras por unidades comparables sin asistencia en la propiedad.11 La ley prohíbe que la PHA haga pagos de asistencia para vivienda por una unidad con una renta o un aumento de renta que considere no razonable.12

Dos reglas más. Cambiar quién paga los servicios públicos o los electrodomésticos, o cambiar el plazo del contrato, requiere una nueva aprobación del arrendamiento y un nuevo contrato HAP.1 Y el contrato con vale debe seguir siendo compatible con la ley estatal y local, así que los topes locales de renta siguen aplicando.12 Pon el aviso de 60 días a la PHA en tu guía práctica de renovación de contratos y en tu calendario de cumplimiento.

Terminar un arrendamiento con vale y desalojar

Durante el plazo del contrato, solo puedes terminar el arrendamiento por infracciones graves o repetidas del contrato, por una infracción de una ley relacionada con el uso que el inquilino hace de la unidad o por otra causa justificada (good cause).16 Durante el plazo inicial, la "otra causa justificada" debe ser algo que la familia hizo o dejó de hacer. Vender, renovar, mudar a un familiar o querer una renta más alta no son motivos hasta que termine el plazo inicial.16

Las reglas de aviso vienen de tres fuentes:

  • Las reglas de HUD y el anexo. Debes darle al inquilino un aviso escrito con los motivos en el momento de iniciar el desalojo o antes. Puede combinarse con tu aviso estatal. Debes darle a la PHA una copia de cualquier aviso de desalojo, y solo puedes desalojar mediante una acción judicial.1615
  • CARES Act. Una propiedad que participa en un "programa de vivienda cubierto" (covered housing program) según VAWA es una propiedad cubierta, y esa lista incluye el programa de Section 8 de 42 U.S.C. 1437f.2324 En una vivienda cubierta, el arrendador (lessor) no puede exigir que el inquilino desocupe antes de que pasen 30 días desde que le dio un aviso de desocupación (notice to vacate).23 Un aviso estatal más corto no reduce ese plazo. Consulta las reglas de avisos de desalojo por estado y la guía práctica de morosidad.
  • Ley estatal. La ley federal dice que cualquier remedio en un desalojo con vale debe ser compatible con la ley estatal y local, así que los plazos de aviso y las reglas de notificación (service) de tu estado siguen aplicando.12

La regla separada de HUD sobre el aviso de 30 días por falta de pago no alcanza a los vales basados en el inquilino (tenant-based). Cubre la vivienda pública (public housing) y la asistencia de renta basada en proyectos (project-based rental assistance), y el reglamento de vales de HUD dice que la parte 247, que esa regla modificó, no aplica a un arrendamiento de la parte 982.2516 HUD intentó revocar esa regla el 26 de febrero de 2026, luego aplazó la revocación de forma indefinida el 13 de marzo de 2026 tras una demanda y dijo que la trataría como una regla propuesta.25 Al 7 de octubre de 2026 no encontramos ninguna regla final en el Federal Register.

Si la familia se queda mientras tramitas el desalojo, la PHA sigue pagando el HAP hasta que obtengas una sentencia.26 Si un prestamista ejecuta la hipoteca (foreclosure), el nuevo dueño adquiere la propiedad sujeta al contrato de arrendamiento y al contrato HAP.12

Obligaciones de VAWA y los formularios HUD-5380 y HUD-5382

El programa de vales es un programa de vivienda cubierto según la Violence Against Women Act.24 No puedes rechazar, desalojar ni terminar el arrendamiento de una persona porque sea víctima de violencia doméstica, violencia en el noviazgo (dating violence), agresión sexual o acecho (stalking). Un incidente de ese abuso no es una infracción grave o repetida del contrato por parte de la víctima ni una causa justificada para desalojarla.2715

En el programa de vales, HUD designa a la PHA como la parte que entrega el Notice of Occupancy Rights (HUD-5380) y el formulario de certificación (HUD-5382). Tú, como propietario, eres la parte que puede dividir el contrato (bifurcate the lease) para sacar al agresor sin desalojar a la víctima.2827 Los formularios vigentes llevan el número OMB 2577-0286 y vencen el 31 de enero de 2028.2930

Si un inquilino invoca la protección de VAWA, puedes pedirle documentación por escrito. El inquilino elige el documento, como el formulario HUD-5382, la declaración de un profesional o un registro policial o judicial, y tiene 14 días hábiles para entregarlo, plazo que puedes extender. Todo lo que se entregue debe mantenerse en estricta confidencialidad.27

Estados que prohíben la discriminación por fuente de ingresos

La Fair Housing Act federal no incluye la fuente de ingresos (source of income). Protege raza, color, religión, sexo, situación familiar (familial status), origen nacional y discapacidad.3 Las reglas de vales de HUD dicen que nada en la parte 982 desplaza (preempts) las leyes estatales y locales que prohíben discriminar a los titulares de vales.28

Siete leyes estatales, verificadas con el texto oficial:

Estado Ley Qué cubre
California Gov. Code § 12955 La fuente de ingresos incluye los vales de Section 8 y VASH. Con un subsidio, cualquier prueba de ingresos debe usar la parte de la renta que paga el inquilino, y los solicitantes pueden ofrecer otra prueba de capacidad de pago en lugar del historial de crédito.31
New York Exec. Law §§ 292(36), 296(5) La "fuente lícita de ingresos" (lawful source of income) incluye los vales de Section 8 y cualquier asistencia para vivienda, aunque se pague directamente al arrendador.3233
New Jersey Law Against Discrimination Cubre Section 8 y otras formas de asistencia para la renta. La Division on Civil Rights del estado dice que rechazar un vale por el papeleo o por la inspección no es una defensa.34
Massachusetts G.L. c. 151B, § 4(10) Prohíbe discriminar porque un inquilino recibe subsidios de vivienda, o por cualquier requisito del programa de subsidio.35
Washington RCW 59.18.255 Excepción limitada, solo si las reparaciones para pasar la inspección se estiman en más de $1,500 y no se recibieron fondos estatales de mitigación. Los vales se restan de la renta antes de una prueba de ingresos. Daños de hasta 4.5 veces la renta mensual.36
Virginia Va. Code §§ 36-96.1:1, 36-96.3 La "fuente de fondos" (source of funds) cubre cualquier asistencia o subsidio. Los propietarios de cuatro unidades de alquiler o menos en Virginia están exentos, y cualquier propietario puede negarse si el vale no se aprueba dentro de 15 días a partir de la solicitud de aprobación del arrendamiento.373839
Maryland State Gov't §§ 20-701, 20-705 La fuente de ingresos incluye de forma expresa los vales de la U.S. Housing Act of 1937.4041

Revisa también los códigos de ciudades y condados, aunque algunos estados bloquean las reglas locales: Texas prohíbe a las ciudades y los condados exigir que los arrendadores acepten asistencia federal para vivienda, salvo en el caso de los ingresos de veteranos.42 Compara todos los estados en /laws/fair-housing-protected-classes-by-state y las páginas estatales en /es/estados.

Publicidad: dónde "No Section 8" es ilegal

Varios de estos estados convierten el anuncio mismo en una infracción. California, Maryland y Virginia prohíben los anuncios que indiquen una preferencia o limitación basada en la fuente de ingresos o de fondos.314138 New York también prohíbe los formularios de solicitud y las preguntas que expresen una limitación por fuente de ingresos.33 Washington prohíbe cualquier aviso, anuncio o letrero que indique una preferencia basada en cualquier fuente de ingresos.36 La agencia de derechos civiles de New Jersey menciona ejemplos que violan su ley, entre ellos "No Section 8" y "This property not approved for Section 8" (esta propiedad no está aprobada para Section 8).34

A nivel federal, la prohibición de anuncios discriminatorios de la Fair Housing Act cubre solo sus clases protegidas, y la fuente de ingresos no es una de ellas.3

Qué hacer ahora

  • Relaciona cada unidad con las reglas de fuente de ingresos de su estado y de su ciudad, y elimina la frase "No Section 8" de todas las plantillas de anuncios.
  • Donde los vales están protegidos, revisa si los ingresos mínimos deben calcularse solo con la parte de la renta que paga el inquilino (California y Washington lo exigen).
  • Usa el anexo de arrendamiento vigente de HUD (HUD-52641-A) en cada contrato con vale, adjunto sin cambios.
  • Pregunta a cada PHA si hoy inspecciona con HQS o con NSPIRE, cuándo hará el cambio (a más tardar el 1 de febrero de 2027) y si usa la opción NLT o la de inspección alternativa.
  • Confirma ahora las alarmas de humo y de monóxido de carbono en cada unidad con vale.
  • Fija los plazos de reparación de 24 horas y de 30 días a partir de la fecha del aviso de la PHA, y cierra cada uno con prueba fotográfica.
  • Agenda el aviso de 60 días a la PHA antes de cualquier cambio de renta. Ningún aumento durante el plazo inicial.
  • Consulta los estándares de pago de tu PHA después de la actualización de las FMR del 1 de octubre de 2026 y otra vez a más tardar en enero de 2027.
  • Espera cambios en la parte del inquilino en las reexaminaciones, a medida que las PHA adoptan las reglas de ingresos de HOTMA a más tardar el 1 de enero de 2027.
  • En cada desalojo: indica los motivos por escrito, envía una copia a la PHA, da al menos 30 días de aviso de desocupación según la CARES Act y presenta la demanda ante el tribunal.
  • Guarda los documentos de VAWA en un archivo separado y de acceso restringido.
  • Explica a los propietarios los plazos de los vales y el riesgo de suspensión del pago al momento de firmar, usando la guía práctica de incorporación de propietarios.

Fuentes

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  2. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.451, Housing assistance payments contract. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.451
  3. U.S. Government Publishing Office. (2024). 42 U.S.C. § 3604, Discrimination in the sale or rental of housing and other prohibited practices. United States Code. Retrieved October 7, 2026, from https://www.govinfo.gov/link/uscode/42/3604?type=usc&year=mostrecent&link-type=html
  4. U.S. Department of Housing and Urban Development. (2025, September 30). Economic Growth Regulatory Relief and Consumer Protection Act: Implementation of National Standards for the Physical Inspection of Real Estate (NSPIRE); Extension of NSPIRE compliance date for Housing Choice Voucher, Project-Based Voucher, and Section 8 Moderate Rehabilitation programs (90 FR 46911, FR Doc. 2025-19070). Federal Register. Retrieved October 7, 2026, from https://www.federalregister.gov/documents/2025/09/30/2025-19070/economic-growth-regulatory-relief-and-consumer-protection-act-implementation-of-national-standards
  5. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.302, Issuance of voucher; Requesting PHA approval of assisted tenancy. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.302
  6. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.452, Owner responsibilities. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.452
  7. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.305, PHA approval of assisted tenancy. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.305
  8. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.309, Term of assisted tenancy. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.309
  9. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 888.113, Fair market rents for existing housing: Methodology. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-888.113
  10. Office of the Federal Register. (2026). 24 C.F.R. § 982.503, Payment standard areas, schedule, and amounts. Electronic Code of Federal Regulations. Retrieved October 7, 2026, from https://www.ecfr.gov/current/title-24/section-982.503
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  30. U.S. Department of Housing and Urban Development. (n.d.). Certification of domestic violence, dating violence, sexual assault, or stalking (Form HUD-5382, OMB No. 2577-0286, expires 1/31/2028). Archived copy of hud.gov captured August 11, 2026. Retrieved October 7, 2026, from https://web.archive.org/web/20260811175131/https://www.hud.gov/sites/dfiles/OCHCO/documents/5382.pdf
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  40. Maryland General Assembly. (2026). Maryland Code, State Government § 20-701, Definitions. Retrieved October 7, 2026, from https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=gsg&section=20-701&enactments=false
  41. Maryland General Assembly. (2026). Maryland Code, State Government § 20-705, Discrimination in sale or rental of dwelling. Retrieved October 7, 2026, from https://mgaleg.maryland.gov/mgawebsite/Laws/StatuteText?article=gsg&section=20-705&enactments=false
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Publicado 7 de octubre de 2026. Actualizado 7 de octubre de 2026. Las leyes cambian. Cada regla muestra su fuente y la fecha en que se revisó. Lee la ley y consulta a un abogado local antes de actuar. Reportar una corrección.

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