Qué estados limitan los aumentos de renta en 2026 y con qué aviso

Tres estados limitan los aumentos de renta en todo su territorio en 2026. California permite 5% más la inflación regional, nunca más de 10%, lo que da entre 8.1% y 8.8% para la mayoría de los aumentos que entran en vigor desde el 1 de agosto de 2026. Oregon permite 9.5% en 2026 y 10% en 2027. Washington permite 9.683% en 2026 y 10% en 2027.¹²³ New York City y 19 municipios de New York que se adhirieron por decisión propia agregan un límite más flexible bajo la Good Cause Eviction Law. En cambio, estados como Arizona, Florida, Illinois, Kansas, Michigan, North Carolina y Wisconsin prohíben a sus ciudades adoptar cualquier control de rentas (rent control).⁴⁵⁶⁷

Esta guía cita las leyes y los avisos oficiales detrás de cada cifra. No es asesoría legal, y las ciudades pueden agregar sus propias reglas. Busca tu estado en /es/estados y compara los 50 en /laws/rent-control-laws-by-state.

Fuentes: las leyes citadas en cada sección de abajo.¹⁸⁹¹⁰

California: la AB 1482 tal como la reescribió la SB 567

La sección 1947.12 del California Civil Code prohíbe que el propietario suba "la renta bruta" (gross rental rate), en cualquier periodo de 12 meses, más de 5% más el cambio porcentual del costo de vida, o 10%, lo que sea menor. La base es la renta bruta más baja cobrada en cualquier momento de los 12 meses anteriores al aumento, y los descuentos o concesiones aceptados no cuentan en esa base. Si el mismo inquilino se queda, el aumento puede hacerse en no más de dos partes en 12 meses.¹ La versión actual la promulgó la SB 567 (Stats. 2023, ch. 290), rige desde el 1 de abril de 2024 y se deroga sola el 1 de enero de 2030.¹

El CPI depende de la ubicación: cuatro índices metropolitanos específicos del Bureau of Labor Statistics, o el CPI de California del Department of Industrial Relations en el resto del estado. Los aumentos que entran en vigor el 1 de agosto o después usan la variación de abril a abril de ese año (o de marzo si no hay cifra de abril), redondeada a una décima de punto porcentual.¹ Ninguna agencia estatal publica una sola cifra para California, así que aplicamos la ley a los valores oficiales del índice:

Valores del índice: series metropolitanas del BLS y la tabla del DIR.^1112131415 Revisa el índice de tu condado antes de enviar un aviso.

Exenciones. El límite no aplica a la vivienda asequible con restricción en la escritura (deed-restricted), a los dormitorios de escuelas y universidades, a las unidades sujetas a una ley local de control de rentas más estricta, a la vivienda con certificado de ocupación emitido en los 15 años anteriores, ni al dúplex ocupado por su propietario cuando el propietario vivía en una de las unidades al iniciar el arrendamiento. Las casas unifamiliares y los condominios están exentos solo si el propietario no es un REIT, una corporación o una LLC con al menos un miembro corporativo, y solo si el inquilino recibió por escrito la declaración de exención exacta que imprime la ley.¹ Si falta esa declaración, la casa queda cubierta.

Relación con la causa justa. Después de 12 meses de ocupación legal, la sección 1946.2 del Civil Code exige una causa justa (just cause) declarada para terminar el arrendamiento. Las terminaciones sin culpa del inquilino (no-fault), como la mudanza del propietario o una remodelación sustancial, exigen ayuda de reubicación o la exención de un mes de renta, y la versión de la SB 567 detalla las condiciones de ambas. Los inquilinos cubiertos también deben recibir un aviso, en letra de al menos 12 puntos, que diga que "la ley de California limita el monto en que se puede aumentar tu renta".¹⁶

Sanciones. El propietario que cobra renta por encima del límite debe devolver el exceso y posiblemente pagar honorarios de abogado, y hasta tres veces el exceso si actuó de forma intencional. El Attorney General y los abogados municipales (city attorneys) también pueden demandar.¹

Oregon: ORS 90.323 y el límite anual

La regla de Oregon tiene cuatro partes. En cualquier arrendamiento que no sea de semana a semana, el arrendador no puede subir la renta durante el primer año, no puede subirla sin al menos 90 días de aviso escrito, no puede subirla más de una vez en 12 meses y no puede pasar del máximo calculado según la ORS 90.324(1).⁸ El aviso debe indicar el monto del aumento, la nueva renta, la fecha de vigencia y los hechos que sustentan cualquier exención.⁸

La ORS 90.324(1) le ordena al Department of Administrative Services fijar la cifra a más tardar el 30 de septiembre de cada año. El párrafo (a) fija 6% para instalaciones de viviendas prefabricadas (manufactured dwelling) y marinas con más de 30 espacios. El párrafo (b) cubre los "arrendamientos sujetos a la ORS 90.600 (1) en instalaciones con 30 espacios o menos o los arrendamientos sujetos a la ORS 90.323", y fija lo menor entre 10% y 7% más el CPI.⁸ Los apartamentos y las casas de alquiler comunes son arrendamientos de la ORS 90.323, así que caen en el párrafo (b).

La página del DAS dice: "Para 2027, el porcentaje máximo de aumento de renta permitido para los arrendamientos sujetos a la ORS 90.324(b) es 10%".² Leído junto con la ley, ese 10% es el máximo de 2027 para los arrendamientos residenciales en general. La hoja de cálculo estatal de 2027 muestra que el CPI de la West Region subió 3.1%, así que 7% más el CPI daba cerca de 10.1% y manda el techo de 10%.¹⁷ Para 2026 la cifra es 9.5% para los arrendamientos del párrafo (b) y 6% para los parques con más de 30 espacios.¹⁸

La ley fija un máximo "para el año calendario siguiente" sin decir si el año lo define la fecha del aviso o la fecha de vigencia. Un aumento avisado en octubre de 2026 entra en vigor, como pronto, en 2027. Quedarte en 9.5% o menos en esos avisos evita la duda. El DAS remite las preguntas de aplicación a Oregon Housing and Community Services.²

Exenciones. El límite no aplica cuando el primer certificado de ocupación se emitió menos de 15 años antes de la fecha del aviso, ni a la vivienda asequible regulada cuando el cambio no sube la parte que paga el inquilino o lo exigen las reglas del programa.⁸ No hay exención para casas unifamiliares.

Relación con la causa justa. Después del primer año de ocupación, la ORS 90.427 permite que el arrendador termine un arrendamiento de mes a mes solo por causa atribuible al inquilino o por una razón del arrendador incluida en la lista, como demolición, mudanza del propietario o de un familiar, o venta a un comprador que va a vivir en la propiedad, en general con 90 días de aviso. Los avisos por razones del arrendador exigen pagar un mes de renta al entregarlos, salvo que el arrendador tenga cuatro unidades o menos.⁸

Sanción. Un aumento por encima del límite cuesta tres meses de renta más los daños reales.⁸

Washington: la HB 1217 de 2025

El límite de Washington entró en vigor de inmediato el 7 de mayo de 2025, según Laws of 2025, chapter 209, y vence el 1 de julio de 2040.⁹ La RCW 59.18.700 prohíbe cualquier aumento "durante los primeros 12 meses después de que comienza el arrendamiento" y, después de eso, cualquier aumento en un periodo de 12 meses mayor que 7% más el CPI del área de Seattle o 10%, lo que sea menor, para "cualquier tipo de arrendamiento", de mes a mes o a plazo fijo.⁹

El Department of Commerce publica la cifra cada julio. Para 2026 es 9.683%, a partir de los valores del CPI de Seattle de junio de 2024 y junio de 2025, de 354.824 y 364.344. Para 2027 es 10%, porque el índice de junio de 2026, de 380.849, dejaba 7% más el CPI en cerca de 11.5%.³¹⁹

La renta incluye los cargos. El formulario de aviso que fija la ley les dice a los inquilinos que el límite cubre "la renta y cualquier otro cargo recurrente o periódico" identificado en el contrato.²⁰ Otra regla prohíbe una diferencia de más de 5% en la renta entre los tipos de contrato que se ofrecen para la misma unidad, y esa diferencia no puede llevar la renta por encima del límite.⁹

Exenciones. Entre los arrendamientos exentos están las unidades certificadas por primera vez para ocupación 12 años o menos antes del aviso, las unidades de autoridades de vivienda (housing authorities) y de organizaciones sin fines de lucro que califican, ciertas propiedades con créditos fiscales y los casos en que el propietario vive en la propiedad (cocina o baño compartido, una casa ocupada por su propietario que alquila no más de dos unidades o habitaciones, o un dúplex a cuádruplex ocupado por su propietario). Las exenciones por ocupación del propietario no aplican a un REIT, una corporación o una LLC con un miembro corporativo.¹⁰ La casa de alquiler de una persona física que no vive en ella sí está cubierta.

Relación con la causa justa. Washington ya exige una causa para desalojar, para negarse a continuar un arrendamiento o para terminar un arrendamiento periódico, con excepciones estrechas al final del plazo.²¹

Sanciones. El inquilino que enfrenta un aumento ilegal puede terminar el contrato antes de que el aumento entre en vigor con 20 días de aviso, sin cargos. El tribunal debe ordenar la devolución de la renta pagada en exceso, hasta tres meses del monto ilegal, y los honorarios de abogado. El Attorney General puede sumar hasta $7,500 por violación.⁹

New York: Good Cause Eviction y el mapa de adhesión voluntaria

New York no tiene un límite estatal. La Good Cause Eviction Law (Real Property Law Article 6-A) aplica automáticamente en New York City y, fuera de ella, solo en una villa, pueblo o ciudad que la adopte por ley local.²²²³ Vence el 15 de junio de 2034.²²

En lugar de un techo fijo, la ley usa una presunción. En un caso por falta de pago, la renta que surge de un aumento "irrazonable" no es causa justa, y se presume irrazonable un aumento en cualquier año calendario por encima del "estándar local de renta" (local rent standard). El tribunal puede considerar los costos del arrendador y debe considerar los gastos de impuestos sobre la propiedad.²⁴ El estándar local de renta es 5% más la variación anual del CPI, o 10%, lo que sea menor.²⁵ El aviso obligatorio del DHCR, publicado por primera vez el 16 de julio de 2026, informa variaciones del CPI de 3.38% para New York City y los condados de Dutchess, Nassau, Orange, Putnam, Rockland, Suffolk y Westchester, y de 3.15% para el resto del estado.⁴ Eso deja el estándar local de renta en 8.38% y 8.15%.

Quién está cubierto. Entre las exenciones están los arrendadores pequeños (10 unidades o menos en todo el estado, por defecto), los edificios ocupados por su propietario de hasta 10 unidades, las unidades que ya tienen regulación de renta o restricciones de ingreso, los condominios y las cooperativas (co-ops), los edificios con certificado de ocupación emitido el 1 de enero de 2009 o después (por 30 años) y las unidades con renta superior al 245% de la renta justa de mercado (fair market rent) de HUD.²⁶ Los municipios que se adhieren pueden fijar su propio umbral de renta justa de mercado y su propia definición de arrendador pequeño.²³

La lista de adhesiones. El aviso de 2026 del DHCR lista 19 municipios adheridos al 4 de mayo de 2026: las ciudades de Albany, Beacon, Binghamton, Hudson, Ithaca, Kingston, Middletown, New Rochelle, Newburgh, Poughkeepsie, Rochester y White Plains; los pueblos (towns) de Fishkill y Poughkeepsie; y las villas de Catskill, Croton-on-Hudson, New Paltz, Nyack y Tarrytown. La mayoría define al arrendador pequeño como el dueño de no más de una unidad en el estado, y la mayoría fija la exención en 345% de la renta justa de mercado.⁴ La lista cambia a medida que los municipios actúan, así que revisa la página del estado antes de cada ciclo de renovaciones.²⁷

Dónde pueden y dónde no pueden regular la renta las ciudades

Estados que prohíben el control local de rentas

Muchos estados les quitan esta decisión a las ciudades. Texto legal de siete de ellos:

Dos estados están en un punto intermedio. Minnesota prohíbe el control local de rentas salvo que la ordenanza o la enmienda a la carta municipal "se apruebe en una elección general".³² La ley de Massachusetts dice que ninguna ciudad o pueblo "puede promulgar, mantener ni hacer cumplir un control de rentas de ningún tipo", salvo en condiciones estrechas, empezando por una regla de que el cumplimiento sea "totalmente voluntario" para los propietarios.³³ Una pregunta de la boleta de 2026 habría reemplazado esa prohibición con un límite estatal igual al CPI o a 5%, lo que fuera menor. Pero el 23 de junio de 2026 la Supreme Judicial Court resolvió que su exención para instalaciones religiosas violaba el artículo 48 y la excluyó de la boleta de noviembre de 2026.³⁴ Hoy no hay límite de renta en Massachusetts.

Estabilización local de rentas donde el estado la permite

Donde la ley estatal lo permite, las ordenanzas locales suelen ir más lejos. Ejemplos confirmados en el código oficial de cada ciudad:

• St. Paul, Minnesota. Los aumentos se limitan a 3% de la renta mensual vigente dentro de un periodo de 12 meses, salvo que la ciudad apruebe una solicitud de rendimiento razonable (reasonable return). Los edificios cuyo primer certificado de ocupación se emitió después del 31 de diciembre de 2004 están exentos, y el arrendador debe avisar a los posibles inquilinos cuando una unidad está exenta.³⁵
• Oakland, California. Para los aumentos desde el 1 de agosto de 2022 en adelante, el ajuste anual de renta por CPI (CPI Rent Adjustment) es 60% del aumento del CPI de abril a abril o 3%, lo que sea menor, una vez cada 12 meses.³⁶
• San Jose, California. El "aumento general anual" (Annual General Increase) para una unidad con renta estabilizada es 5% de la renta de los 12 meses anteriores, y el arrendador que no ha cumplido con el registro no puede subir la renta.³⁷
• Washington, D.C. Del 1 de mayo de 2026 al 30 de abril de 2027, el límite es 4.1% para la mayoría de las unidades con control de rentas y 2.1% para los inquilinos registrados como personas mayores o con discapacidad, y ningún ajuste general puede pasar de 10%.³⁸³⁹

En California, una unidad sujeta a una ordenanza local más estricta está exenta del límite estatal, así que manda la cifra local.¹

Cuánto aviso dar antes de un aumento de renta

Los plazos de aviso varían más que los límites. Ejemplos verificados:

En New York, un aviso tardío extiende los términos vigentes hasta que corra el plazo del aviso, y el aviso debe decir si la unidad está cubierta por Good Cause y justificar cualquier aumento por encima del estándar local de renta.⁴² La tabla completa está en /laws/rent-increase-notice-by-state.

Cómo planear renovaciones con un límite

Calcula hacia atrás desde la fecha de vigencia. En Oregon y Washington, la regla de una vez cada 12 meses fija la fecha del siguiente aumento, y el aviso de 90 días debe salir al menos tres meses antes.⁸⁴¹ Pon esas fechas en la guía práctica de renovación de contratos y en el calendario de cumplimiento.

Con los límites estatales no se acumula margen. Cada ley limita el aumento dentro de una ventana de 12 meses y ninguna permite guardar el margen que no se usó para después, a diferencia de la ordenanza de Oakland, que sí permite acumularlo (banking).¹⁸⁹³⁶ El propietario que mantiene la renta igual para retener al inquilino pierde ese margen.

La rotación reinicia la renta, pero la causa justa limita forzarla. Los tres estados permiten que el propietario fije la renta para un inquilino nuevo, pero los tres restringen las terminaciones sin causa una vez que el arrendamiento madura.¹⁶⁸²¹ Que una rotación convenga depende de los días de vacancia, la preparación de la unidad (make-ready) y los costos de arrendamiento. Haz tus números en la calculadora de renovación vs. rotación.

Ejemplo: una unidad en Oregon de $2,000, con su último aumento el 1 de marzo de 2026, puede tener el siguiente el 1 de marzo de 2027, con al menos 90 días de aviso escrito, así que debes entregarlo en noviembre de 2026. Con 9.5%, la nueva renta es $2,190. Con 10%, sería $2,200.⁸² La diferencia de $10 es el costo de la lectura conservadora.

Qué hacer ahora

• Etiqueta cada unidad con su estado, ciudad y condado, y anota qué límite aplica (estatal, local o ninguno) y por qué.
• Anota la fecha del primer certificado de ocupación de cada edificio. De ella dependen las exenciones en los tres estados con límite.
• En California, confirma el tipo de entidad del propietario y que se entregó la declaración de exención exacta antes de tratar una casa o un condominio como exento.
• Toma la cifra vigente de la fuente oficial antes de cada aviso: BLS o DIR para California, DAS para Oregon, Commerce para Washington y DHCR para New York.
• En Washington, cuenta los cargos recurrentes junto con la renta y mantén la diferencia de precio entre tipos de contrato dentro de 5%.
• Lleva el registro de las fechas de mudanza y del último aumento para que ninguna unidad de Oregon o Washington reciba un aumento en el primer año ni un segundo aumento en 12 meses.
• Usa el formulario legal de Washington y las reglas de contenido de Oregon, con los hechos de cualquier exención que reclames.
• En New York, confirma si el municipio se adhirió y sus umbrales locales, e incluye el aviso de Good Cause con las renovaciones.
• Vuelve a revisar las ordenanzas locales cada año en los estados sin prohibición estatal (preemption).