American Real Estate Journal

Ley de arrendamiento

Avisos de desalojo por estado 2026: qué entregar antes del juicio

Los avisos estatales van de 3 a 90 días antes de demandar. La ley federal puede sumar un aviso de 30 días, reglas de HUD y la orden judicial que exige la SCRA.

Las citas textuales de leyes, reglamentos y documentos oficiales en este artículo son traducciones no oficiales. El texto válido es el original en inglés, enlazado en la sección de Fuentes.

En la mayoría de los estados, el arrendador (landlord) debe entregar el aviso escrito correcto, de la forma correcta, y dejar que venza antes de presentar una demanda de desalojo (eviction). El plazo de espera depende del motivo. Florida da al inquilino 3 días para pagar la renta, sin contar fines de semana ni feriados judiciales, mientras que New York y Washington dan 14 días.123 La ley federal puede sumar más tiempo: un aviso de 30 días en muchas propiedades con respaldo o subsidio federal, un aviso de 30 días por falta de pago en la vivienda pública (public housing) y en la Section 8 basada en proyectos (project-based), y una orden judicial antes de desalojar al hogar de un miembro de las fuerzas armadas (servicemember) cuando la renta es de $10,542.60 al mes o menos en 2026.456

Esta guía cubre los tres tipos de aviso con ejemplos estatales verificados, cómo se deben entregar los avisos, las reglas federales y qué pasa cuando vence el aviso. Para cada estado, consulta las comparaciones en /es/leyes y las páginas estatales en /es/estados.

Los tres avisos y por qué los detalles deciden el caso

Casi todo desalojo empieza con uno de tres avisos.

  • Falta de pago. Un aviso de pago o desalojo (pay or quit, o pay or vacate) le da al inquilino un número fijo de días para pagar la renta adeudada o mudarse.
  • Incumplimiento del contrato. Un aviso de corrección o desalojo (cure or quit) le da al inquilino tiempo para corregir un incumplimiento del contrato de arrendamiento (lease). Para incumplimientos graves o repetidos, muchos estados permiten un aviso de desalojo incondicional (unconditional notice to quit) sin oportunidad de corregir.
  • Terminación sin culpa (no-fault termination). Un aviso que termina un arrendamiento mes a mes (month-to-month), o que no renueva el contrato, sin alegar culpa del inquilino. En los estados con causa justificada (just cause), este aviso necesita un motivo que la ley permita.

Un aviso defectuoso puede terminar un caso antes de que empiece. En Sherwood Auburn LLC v. Pinzon, un tribunal de apelaciones de Washington resolvió que, como el aviso del arrendador no cumplía con la ley federal, el tribunal de primera instancia "no tenía la facultad" de emitir una orden de restitución (writ of restitution) ni de dictar sentencia, y revocó la decisión.7 Las reglas sobre el contenido son específicas. El aviso de 3 días para pagar de California debe indicar el monto adeudado y el nombre, el teléfono y la dirección de la persona a quien se paga, y el aviso por falta de pago de Oregon debe indicar el monto y la fecha y hora límite para pagar.89

El dinero recibido durante el plazo del aviso también puede causar problemas. En Florida, el arrendador que acepta un pago parcial de la renta después de publicar un aviso por falta de pago debe dar un recibo con el saldo y la fecha de vencimiento, depositar el pago parcial en el registro del tribunal (court registry) al presentar la demanda, o publicar un nuevo aviso de 3 días.1

Avisos por falta de pago: de 3 a 14 días

Entre los estados que revisamos, los plazos de pago o desalojo van de unos tres días hábiles a 14 días. Estos cinco muestran el rango.

Estado Plazo del aviso Qué más exige la ley
Florida 3 días, sin contar sábados, domingos ni feriados que observa el tribunal1 Aviso en el formulario legal, con el monto adeudado y la fecha límite
Arizona 5 días10 Aviso escrito de la falta de pago y de la intención de terminar el contrato si no se paga la renta
Oregon 10 días si se entrega el día 8 o después, o 13 días si se entrega el día 5 o después9 Monto adeudado y fecha y hora para pagar, más el aviso de asistencia para la renta del Judicial Department (ORS 90.395)
New York 14 días2 Exigencia escrita de la renta (rent demand), entregada como indica la RPAPL 735
Washington 14 días3 El formulario legal de la RCW 59.18.057, con información sobre asistencia para la renta y asistencia legal gratuita (legal aid)

California está en el extremo corto con Florida: 3 días, sin contar sábados, domingos ni feriados judiciales.8 Virginia está en el extremo largo con New York y Washington, con 14 días.11 New Jersey es una excepción: la agencia de vivienda del estado dice que no se exige un aviso de desalojo antes de demandar por falta de pago, aunque sí se exige para sus otras causas justificadas (good cause).12

Las reglas para contar importan tanto como el número. Oregon fija el primer día en que se puede entregar el aviso, y Florida y California saltan los fines de semana y los feriados judiciales. Compara todos los estados en /laws/pay-or-quit-notice-by-state, y consulta la guía práctica de morosidad para los pasos previos al aviso.

Avisos por incumplimiento del contrato: de inmediato a 30 días

Las reglas sobre incumplimiento varían mucho. Los estados de abajo dan un plazo para corregir los incumplimientos comunes y un aviso incondicional más corto para las conductas peligrosas.

Estado Incumplimiento común Incumplimiento grave o repetido
California 3 días, sin contar fines de semana ni feriados judiciales, para cumplir o desalojar8 No se necesita aviso de corrección si el incumplimiento no se puede corregir8
Florida 7 días para corregir1 7 días para desalojar, sin corrección, por actos que no se pueden corregir o por una repetición dentro de 12 meses de una advertencia escrita1
Arizona 10 días para corregir; 5 días para incumplimientos que afectan de manera importante la salud y la seguridad10 Aviso de terminación inmediata por un incumplimiento grave e irreparable, como disparar un arma de forma ilegal o una agresión en la propiedad10
Oregon Aviso de terminación de 30 días con al menos 14 días para corregir9 10 días, sin corrección, por una violación sustancialmente igual dentro de 6 meses9
Virginia Aviso de terminación de 30 días con 21 días para corregir11 30 días, sin corrección, si no se puede remediar; terminación inmediata por un acto delictivo o intencional que amenace la salud o la seguridad11

En California, los inquilinos cubiertos por la ley estatal de causa justificada tienen un paso más. Para una violación que se puede corregir, el propietario primero debe dar un aviso con oportunidad de corregir, y solo después entregar un aviso de desalojo de 3 días sin esa oportunidad.13 Consulta todos los estados en /laws/lease-violation-notice-by-state.

Terminaciones sin culpa y estados con causa justificada

Para un arrendamiento mes a mes sin culpa del inquilino, estos cinco estados van de una semana a tres meses.

Estado Aviso del arrendador para terminar un arrendamiento periódico
North Carolina 7 días para mes a mes (2 días para semana a semana)14
Minnesota Al menos el intervalo entre fechas de pago de la renta, o 3 meses si es menor, para un arrendamiento a voluntad (tenancy at will)15
Florida 30 días antes del final de un período mensual16
California 30 días si el inquilino ha vivido ahí menos de un año; 60 días en los demás casos17
New York 30, 60 o 90 días para no renovar, según el tiempo en la unidad o la duración del contrato18

Esos son solo los mínimos. En los estados con causa justificada, el arrendador no puede terminar muchos arrendamientos sin un motivo que la ley enumere, sin importar cuánto aviso dé.

California. Después de que un inquilino ha ocupado legalmente una unidad por 12 meses, el propietario no puede terminar el arrendamiento sin causa justificada, y la causa debe constar en el aviso escrito. Para una causa sin culpa, como que el propietario se mude a la unidad o una remodelación sustancial, el propietario debe pagar asistencia de reubicación (relocation assistance) o perdonar una renta igual a un mes. La sección vence el 1 de enero de 2030.13

Oregon. Después del primer año de ocupación, el arrendador solo puede terminar un arrendamiento mes a mes por causa del inquilino o por un motivo del arrendador que califique. Los motivos que califican incluyen la demolición, que el propietario o su familia se muden a la unidad, y la venta a un comprador que vivirá ahí. Requieren 90 días de aviso escrito que indique el motivo y los hechos que lo respaldan, más un mes de renta pagado junto con el aviso. Los arrendadores que tienen participación en la propiedad de cuatro unidades o menos están exentos del pago.9

Washington. El arrendador no puede desalojar, negarse a continuar un arrendamiento ni terminar un arrendamiento periódico salvo por las causas que enumera la RCW 59.18.650. Los incumplimientos del contrato requieren un aviso que dé al menos 10 días para cumplir. El deterioro deliberado (waste), las molestias graves (nuisance) o la actividad ilegal permiten un aviso de desalojo de 3 días. Que el propietario se mude a la unidad y la venta de una casa unifamiliar requieren cada una 90 días de aviso. La versión actual de la sección rige hasta el 1 de enero de 2028.19

New Jersey. Bajo la Anti-Eviction Act, el arrendador no puede desalojar ni negarse a renovar un contrato residencial sin causa justificada, según el Department of Community Affairs del estado. El departamento dice que la ley puede no aplicar a edificios de dos o tres unidades ocupados por el propietario con no más de dos unidades en alquiler.12

New York tiene una ley de causa justificada más limitada. Su ley de avisos exige que los arrendadores indiquen si una unidad está cubierta por la "ley de desalojo por causa justificada" (good cause eviction law) y, para una unidad cubierta que no van a renovar, el fundamento legal.18 Compara los plazos estatales en /laws/month-to-month-termination-notice-by-state.

Cómo se debe entregar el aviso

Un aviso que nunca se entregó de forma legal no ha empezado a correr. Los estados enumeran los métodos que permiten, y muchos suman días cuando envías por correo.

  • California. Entrega personal; o, si el inquilino no está en su casa ni en su trabajo, dejar una copia con una persona de edad y juicio adecuados (suitable age and discretion) y enviar una copia por correo; o, si ninguna de las dos funciona, fijar una copia en la propiedad, entregar una copia a un residente si se encuentra a alguno, y enviar una copia por correo.20 Los avisos que terminan un arrendamiento periódico también pueden enviarse por correo certificado o registrado.17
  • Washington. Métodos similares. Cuando la entrega incluye el correo, la ley da cinco días adicionales antes de que el arrendador pueda demandar.21
  • Florida. Por correo, entrega en mano, o dejando una copia en la residencia si el inquilino no está. Un contrato de arrendamiento no puede renunciar a estas reglas de aviso.1 Desde 2025 también sirve el correo electrónico, pero solo si ambas partes firmaron un anexo (addendum) separado en el que eligen los avisos por correo electrónico. Quien envía debe guardar una copia y la prueba del envío.22
  • Oregon. Entrega personal o correo de primera clase (first class mail). El correo más fijar el aviso en la entrada principal solo sirve si el contrato escrito lo permite en ambos sentidos. El correo electrónico solo sirve bajo un anexo escrito firmado después de que el inquilino se muda.9
  • Arizona. Entrega en mano o correo registrado o certificado. Un aviso enviado por correo se considera recibido en la fecha en que el inquilino realmente lo recibe o cinco días después del envío, lo que ocurra primero.23

Los proyectos con asistencia de HUD tienen su propia regla bajo 24 CFR 247.4. El arrendador debe enviar el aviso por correo de primera clase y además entregarlo en la unidad, dándoselo a un adulto que abra la puerta, o pasándolo por debajo de la puerta o fijándolo si nadie abre. La entrega no está completa hasta que se hacen ambas cosas.5

Reglas federales además de la ley estatal

Aviso de desocupación de 30 días de la CARES Act

La sección 4024(c) de la CARES Act, codificada en 15 U.S.C. 9058(c), dice que el arrendador de una vivienda cubierta "no puede exigir que el inquilino desocupe" antes de 30 días después de dar un aviso de desocupación (notice to vacate).4 Una propiedad cubierta es la que participa en un programa de vivienda cubierto (covered housing program) o en el programa de vales de vivienda rural (rural housing voucher program), o que tiene un préstamo hipotecario con respaldo federal (federally backed mortgage loan).4 Los programas de vivienda cubiertos incluyen la vivienda pública y la Section 8, las propiedades con crédito fiscal para vivienda de bajos ingresos (low income housing tax credit), HOME, Section 202 y Section 811.24 Un préstamo con respaldo federal incluye uno asegurado, garantizado o asistido por una agencia federal, o comprado o titulizado por Fannie Mae o Freddie Mac, tanto para propiedades de 1 a 4 familias como de 5 familias o más.4

La moratoria de 120 días para presentar demandas de la misma sección terminó en 2020. Los tribunales no se ponen de acuerdo sobre si el aviso de 30 días terminó con ella.

  • Todavía se exige, con 30 días para pagar. En Sherwood Auburn LLC v. Pinzon (2022), el Washington Court of Appeals resolvió que el arrendador "estaba obligado a dar un aviso claro de 30 días para pagar la renta o desocupar la propiedad" y revocó el desalojo.7
  • Ya venció. En MIMG CLXXII Retreat on 6th, LLC v. Miller (enero de 2025, modificada en abril de 2025), la Iowa Supreme Court resolvió que la disposición solo aplica a inquilinos que se atrasaron con la renta durante la moratoria de 120 días.25 En Barrera v. Sedona Pointe LLC (12 de junio de 2026), el Arizona Court of Appeals llegó al mismo resultado. También señaló que la mayoría de los tribunales estatales que han decidido, incluidos tribunales de Colorado, Indiana y Ohio, tratan el aviso como todavía vigente, y que esos tribunales están divididos sobre si es un plazo de 30 días para corregir o solo 30 días antes del desalojo.26

El Congreso podría resolverlo. La H.R. 1078, la Respect State Housing Laws Act, eliminaría la subsección (c). El House Financial Services Committee la aprobó con informe (reported) el 25 de febrero de 2026, y esa sigue siendo su última acción.2728 Hasta que un cambio sea ley, un aviso que dé 30 días para pagar o desocupar en una propiedad cubierta cumple con todas las interpretaciones descritas arriba. Pregunta a cada propietario por el préstamo y por cualquier subsidio, y registra la respuesta.

Aviso de HUD de 30 días por falta de pago en la vivienda pública y la Section 8 basada en proyectos

La regla final (final rule) de HUD del 13 de diciembre de 2024 exige que las agencias de vivienda pública (public housing agencies) y los propietarios de propiedades con asistencia de renta basada en proyectos (project-based rental assistance) den un aviso escrito al menos 30 días antes de presentar un desalojo por falta de pago. Entró en vigor el 13 de enero de 2025.29 Cubre la Section 8 project-based rental assistance, los contratos de asistencia de renta de proyectos de las Sections 202 y 811, y programas similares basados en proyectos.29 Bajo las secciones 24 CFR 247.4 y 966.4 modificadas, el aviso debe:

  • Detallar por mes la renta adeudada e indicar la fecha hasta la cual el inquilino debe pagar para evitar la demanda.
  • Explicar cómo recertificar los ingresos y, cuando aplique, cómo pedir una exención por dificultad económica (hardship exemption).
  • No entregarse antes del día siguiente al vencimiento de la renta.

El arrendador no puede demandar si el inquilino paga el monto adeudado dentro de los 30 días.530 Las agencias de vivienda pública tenían hasta el 15 de junio de 2026 para agregar la cláusula de 30 días a sus contratos de arrendamiento.29 Un aviso estatal de desocupación puede correr al mismo tiempo que un aviso de terminación del contrato de vivienda pública.30

La situación cambió dos veces en 2026. El 26 de febrero, HUD publicó una regla final provisional (interim final rule) que revocaba el requisito de 30 días, con vigencia el 30 de marzo.31 El 13 de marzo, después de que grupos de defensa demandaran en un tribunal federal en Washington, D.C., HUD aplazó esa regla de forma indefinida y dijo que la tratará como regla propuesta hasta que emita una regla final.32 No encontramos una regla final en el Federal Register al 7 de octubre de 2026. El eCFR, actualizado al 5 de octubre de 2026, todavía muestra el texto de 30 días, con una nota de que la revocación está aplazada.5 Por ahora, el aviso de 30 días es la regla.

Protección de la SCRA para miembros de las fuerzas armadas

Bajo 50 U.S.C. 3951, un arrendador no puede desalojar a un miembro de las fuerzas armadas, ni a sus dependientes, durante el servicio militar salvo por orden judicial, cuando la vivienda es una residencia y la renta está en o por debajo de un tope ajustado por inflación.33 El Department of Defense fijó el tope de 2026 en $10,542.60 al mes, vigente desde el 1 de enero de 2026.6 El tribunal puede suspender el caso por 90 días cuando el servicio militar afecta de manera importante la capacidad de pagar, y participar a sabiendas en un desalojo que viole la sección es un delito menor federal (federal misdemeanor) castigado con hasta un año de prisión.33 Antes de cualquier sentencia en rebeldía (default judgment), el arrendador debe presentar una declaración jurada (affidavit) que indique si el inquilino está en el servicio militar.34 Hay más resúmenes federales en /es/leyes-federales.

Después del aviso: plazos judiciales, prohibición de desalojos por cuenta propia y bienes abandonados

Plazos judiciales. Cuando vence el aviso, el caso avanza al ritmo del tribunal. En Arizona, el inquilino debe comparecer de 3 a 6 días después de que se emite la citación (summons). Para un incumplimiento grave e irreparable, el juicio debe fijarse dentro de 3 días de presentada la demanda, y la posesión se restituye de 12 a 24 horas después de una sentencia a favor del arrendador.35 En Florida, el sheriff publica un aviso de 24 horas antes de poner al arrendador en posesión, y los fines de semana no detienen ese plazo.36 Consulta todos los estados en /laws/eviction-timeline-by-state.

Desalojos por cuenta propia (self-help evictions). Estos estados prohíben que el arrendador cambie las cerraduras o saque a un inquilino sin pasar por el tribunal, y fijan las sanciones por ley.

  • California: daños reales más hasta $100 por día, con al menos $250 por cada causa de acción, y honorarios de abogado para quien gane.37
  • Florida: daños reales y consecuentes o 3 meses de renta, lo que sea mayor, más honorarios.38
  • Oregon: lo mayor entre dos meses de renta o el doble de los daños reales.9
  • Washington: sacar o excluir a un inquilino sin una orden judicial es ilegal, y el inquilino puede recuperar la posesión, daños y honorarios de abogado.39

Bienes que quedan en la unidad. En el District of Columbia, el aviso con la fecha del desalojo debe enviarse al menos 21 días antes. Los bienes se quedan en la unidad por 7 días después del desalojo, sin contar domingos ni feriados federales, y el antiguo inquilino tiene al menos 16 horas de acceso sin pagar renta ni cargos de almacenamiento.40 En Washington, el arrendador debe almacenar los bienes si el inquilino lo pide por escrito dentro de tres días después de la entrega de la orden (writ). Los bienes almacenados que valgan más de $250 se pueden vender 30 días después de un aviso de venta.41 En Florida, el arrendador puede mover los bienes hasta el límite de la propiedad o cerca de él cuando se ejecuta la orden.36 Compara los estados en /laws/abandoned-property-laws-by-state, y consulta la guía práctica de desocupación y rotación.

Qué hacer ahora: lista de verificación antes de demandar

  • Confirma el motivo de la terminación y elige el aviso que corresponde: falta de pago, incumplimiento del contrato o sin culpa.
  • Verifica si la unidad está bajo una ley estatal o local de causa justificada, e indica la causa en el aviso.1319
  • Registra si la propiedad tiene una hipoteca con respaldo federal o participa en un programa de vivienda cubierto, y usa un aviso de 30 días donde pueda aplicar 15 U.S.C. 9058.424
  • En la vivienda pública o la Section 8 basada en proyectos, usa el aviso de HUD de 30 días por falta de pago con el saldo detallado, la fecha para corregir y la información de recertificación.530
  • Cuenta el plazo del aviso con las reglas del estado sobre fines de semana, feriados y días por envío postal.121
  • Entrega el aviso por un método que la ley enumere y guarda la prueba de entrega (proof of service), además del anexo de correo electrónico y el registro del envío si usas correo electrónico.2022
  • Decide de antemano cómo manejar los pagos parciales durante el plazo del aviso.1
  • Verifica la situación militar y prepara la declaración jurada de la SCRA antes de cualquier sentencia en rebeldía.34
  • Prohíbe por escrito, al personal y a los proveedores, los cambios de cerradura, los cortes de servicios y el retiro de bienes.3738
  • Agrega a tu calendario de cumplimiento una revisión de la regla final de HUD sobre el aviso de 30 días y de la H.R. 1078.3228

Este artículo explica lo que dicen las reglas al 7 de octubre de 2026. No es asesoría legal para un desalojo específico, y las ordenanzas locales pueden agregar requisitos.

Fuentes

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  2. New York State Senate. (2026). New York Real Property Actions and Proceedings Law section 711, Grounds where landlord-tenant relationship exists (archived copy of the official site, captured August 5, 2026). Retrieved October 7, 2026, from https://web.archive.org/web/20260805191211/https://www.nysenate.gov/legislation/laws/RPA/711
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  4. U.S. Government Publishing Office. (2024). 15 U.S.C. § 9058, Temporary moratorium on eviction filings. United States Code. Retrieved October 7, 2026, from https://www.govinfo.gov/content/pkg/USCODE-2024-title15/html/USCODE-2024-title15-chap116-subchapIII-partA-sec9058.htm
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Publicado 7 de octubre de 2026. Actualizado 7 de octubre de 2026. Las leyes cambian. Cada regla muestra su fuente y la fecha en que se revisó. Lee la ley y consulta a un abogado local antes de actuar. Reportar una corrección.

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