Desde 2024, Alabama, Florida, Georgia, Indiana, Kentucky, Montana, Tennessee y Texas crearon o ampliaron una vía para que los propietarios (y en la mayoría de esos estados, sus agentes) hagan que la policía o el sheriff retiren a un ocupante ilegal (squatter) con un formulario jurado, sin presentar una demanda de desalojo (eviction).12345678 Estas leyes están escritas para personas que nunca tuvieron permiso. La mayoría excluye de forma expresa a los inquilinos actuales y anteriores y a la familia del propietario, así que un inquilino que se queda después del vencimiento (holdover) o un inquilino a voluntad (tenant at will) todavía pasa por el tribunal. Varios estados también convirtieron en delito anunciar o alquilar una vivienda que no tienes derecho a alquilar, algo que importa a los administradores cuyos anuncios de unidades vacías copian los estafadores.
Esta guía resume el texto de las leyes aprobadas en los estados mencionados, vigente al 7 de octubre de 2026. No es asesoría legal, y cada condado fija sus propios procedimientos de recepción. Sigue los proyectos de ley nuevos en /changes y busca tu estado en /es/estados.
Ocupante ilegal, inquilino que se queda, inquilino a voluntad: la categoría decide el remedio
Inquilino a voluntad (tenant at will). Alguien que ocupa con el consentimiento del propietario pero sin un plazo fijo por escrito. En Florida, cualquier contrato de arrendamiento (lease) que no esté por escrito y firmado por el arrendador es un arrendamiento a voluntad, que corre semana a semana o mes a mes según cómo se pague la renta.9 Terminarlo requiere un aviso escrito (30 días para mes a mes en Florida) y, si la persona se queda, una demanda.1011
Inquilino que se queda después del vencimiento (holdover tenant). Un inquilino cuyo contrato terminó y que no se fue. Florida lo llama arrendamiento por tolerancia (tenancy at sufferance), y aceptar la renta por sí solo no renueva el contrato.12 Para efectos del remedio, el holdover sigue siendo inquilino: el arrendador (landlord) recupera la posesión mediante la ley de desalojo y puede reclamar el doble de la renta por el período en que se quedó.13
Ocupante ilegal (squatter). Alguien que nunca tuvo permiso para estar ahí. Alabama define al ocupante ilegal como una persona que no tiene derecho a ocupar bajo un contrato de arrendamiento o de alquiler ni está autorizada por un inquilino, y excluye de forma expresa al inquilino que se queda después del vencimiento.1 La definición de Indiana exige que la persona nunca haya tenido un contrato de alquiler, permiso del propietario ni otro interés en la propiedad, y excluye a cualquiera cuyo contrato venció, a cualquiera que incumplió un contrato y a los invitados.4 La nueva definición de Oregon también excluye al inquilino que se queda después del vencimiento.14 La ley de posesión de New York dice que un inquilino "no incluye a un ocupante ilegal", definido como alguien que entra sin permiso y se queda sin título, derecho ni permiso.15
Por qué importa: el riesgo está en sacar a un inquilino sin una orden judicial. New Hampshire prohíbe que el arrendador le niegue el acceso a un inquilino "salvo mediante el proceso judicial correspondiente".16 Florida prohíbe cambiar las cerraduras o retirar las pertenencias de un inquilino fuera de un desalojo legal, y fija los daños en lo mayor entre los daños reales y consecuentes o tres meses de renta, más honorarios de abogado.17 Si clasificas mal a un holdover como ocupante ilegal, el remedio rápido se convierte en una demanda contra el propietario.
Los estados de la declaración jurada: retiro por la policía o el sheriff sin demanda de desalojo
Las leyes de 2024 de Florida y Tennessee comparten un texto casi idéntico. Texas y Kentucky usaron condiciones similares y un formulario con iniciales; Alabama, Indiana, Georgia y Montana crearon sus propias versiones.
| Estado | Ley y fecha de vigencia | Ante quién se presenta | Quién puede presentarla | Qué debe establecer el formulario |
|---|---|---|---|---|
| Florida | CS/CS/HB 621, Ch. 2024-44; Fla. Stat. 82.036; 1 de julio de 20242 | Sheriff del condado | Propietario o agente autorizado | 13 declaraciones con iniciales bajo pena de perjurio, entre ellas: la propiedad no estaba abierta al público al entrar, se les pidió que se fueran, no son inquilinos actuales ni anteriores, cualquier contrato que presenten es fraudulento, no son familia, no hay litigio pendiente, identificación o prueba de la representación |
| Tennessee | SB 795, Pub. Ch. 1009; Tenn. Code 29-18-135; 1 de julio de 20247 | Sheriff del condado | Propietario o agente autorizado | Los mismos 13 puntos que Florida, verificados bajo pena de perjurio |
| Alabama | HB 182 (2024); 1 de junio de 20241 | Agencia policial del condado | Propietario o agente | Declaración jurada (affidavit): no es inquilino, holdover ni familia; cualquier contrato es fraudulento; no hay litigio pendiente; prueba de un aviso de desocupación; identificación o documentos de representación |
| Georgia | HB 1017, Georgia Squatter Reform Act, Act 483; firmada y vigente el 24 de abril de 2024318 | Sheriff, alguacil (marshal) u oficial similar | Propietario, agente o apoderado (attorney in fact) | Reclamo de buena fe a la posesión y que el ocupante no reclama la posesión de buena fe |
| Kentucky | HB 10, 2025 Ky. Acts ch. 63; KRS 383.290; 27 de junio de 2025195 | Agente de policía | Propietario o agente autorizado | 11 declaraciones con iniciales, entre ellas: nunca fue inquilino, la propiedad no estaba abierta al público al entrar, no es familia, no hay litigio pendiente, identificación o documentos de representación |
| Indiana | SEA 157, P.L. 191-2025; IC 32-31-12; 1 de julio de 2025420 | Agencia policial | Propietario | El ocupante ilegal está ocupando, no tiene contrato ni permiso y nunca los tuvo; declaración de que las afirmaciones falsas están sujetas a perjurio |
| Texas | SB 1333; Property Code ch. 24B; 1 de septiembre de 2025821 | Sheriff o constable del condado | Propietario o su agente | 12 puntos con iniciales bajo juramento o declaración sin juramento (unsworn declaration), similares a los de Florida |
| Montana | SB 101, Ch. 179, L. 2025; MCA 70-24-113 y 45-6-20662223 | Policía | Propietario o agente autorizado | Sin formulario legal; cualquiera que no pueda presentar un contrato de alquiler escrito o un permiso verificado puede ser retirado |
Lo que pasa después de presentarla varía más que los formularios.
- Florida, Tennessee y Texas. El sheriff (o en Texas, un constable) verifica que quien presenta es el propietario registrado o su agente, entrega un aviso de desocupación inmediata en mano o fijándolo en la puerta, y pone al propietario en posesión. El propietario puede pagar una tarifa por hora para que el agente se quede mientras se cambian las cerraduras y se llevan las pertenencias hasta el límite de la propiedad o cerca de él.278
- Alabama. El propietario o el agente primero debe fijar o entregar en mano un aviso de desocupación que indique la dirección de la agencia policial, y adjuntar la prueba a la declaración jurada. La agencia verifica a quien declara y espera al menos 24 horas después de recibirla antes de entregar su propio aviso de desocupación inmediata. Puede cobrar hasta $50 por tramitar la declaración.1
- Indiana. La policía debe enviar agentes dentro de 48 horas de recibir la declaración jurada, y más tarde solo por razones de seguridad pública. Los agentes no retiran a nadie si encuentran evidencia creíble de un contrato o permiso actual o anterior, o de que la persona es invitada del propietario o de alguien con permiso.4 El texto nombra solo al propietario como declarante, no a un agente.
- Kentucky. El agente de policía verifica la identidad de quien lo pide, y el sheriff o el constable pueden cobrar $20 por entregar el aviso.5
- Georgia. El agente muestra la declaración jurada al ocupante, que tiene tres días para presentar una contradeclaración jurada (counteraffidavit) en la que reclama de buena fe un derecho legal a la posesión. Si no hay contradeclaración, el agente saca al ocupante cuando pasan los tres días. Si la hay, el caso va a un juicio sin jurado en la magistrate court, que puede otorgar la renta de mercado justa (fair market rent) por el tiempo que se quedó el ocupante.3
- Montana. La SB 101 modificó una ley de retiro de 2021. Una persona que no puede presentar un contrato de alquiler escrito, el permiso del arrendador o el permiso de un inquilino como invitado puede ser retirada de inmediato, y el permiso verbal solo cuenta si lo confirma quien lo dio.22 La SB 101 no tiene una cláusula de fecha de vigencia, así que entró en vigor el 1 de octubre de 2025 bajo la regla general de Montana.624
Vías judiciales más rápidas: Missouri, New Hampshire, Oregon y Texas
Otros estados mantuvieron a un juez en el proceso, pero lo acortaron.
- Missouri (HB 2062, vigente desde el 28 de agosto de 2024). Un propietario o agente autorizado presenta una petición verificada, y el tribunal debe emitir de inmediato una orden de retiro ex parte si hay causa justificada, con una audiencia dentro de 48 horas de la presentación salvo que se demuestre una causa justificada para la demora. La petición debe mostrar, entre otras cosas, que la propiedad no se ha arrendado a nadie por tres meses consecutivos y que los ocupantes no son inquilinos actuales ni anteriores. El sheriff hace cumplir la orden, y violarla es un delito menor de clase A (class A misdemeanor).2526
- New Hampshire (Laws 2024, ch. 370, vigente desde el 1 de enero de 2025). Nadie que no sea inquilino, subarrendatario (subtenant) o inquilino implícito (implied tenant) puede ocupar una propiedad residencial sin permiso del propietario, del arrendador o de su agente. El tribunal celebra una audiencia dentro de 48 horas de la notificación, y un ocupante que dice ser subarrendatario o inquilino implícito debe probarlo con documentos como un contrato firmado, recibos recientes de renta, registros de pagos electrónicos o mensajes que muestren un acuerdo.1627
- Oregon (HB 3522, 2025). Un propietario o arrendador puede dar a un ocupante ilegal un aviso escrito de 24 horas y luego presentar la demanda de desalojo estándar. El aviso debe indicar la fecha y hora para desocupar y que el motivo es la condición de ocupante ilegal de la persona, y no crea un arrendamiento.14 El proyecto no tiene una cláusula de fecha de vigencia, así que entró en vigor el 1 de enero de 2026.28
- Texas (SB 38, firmada el 20 de junio de 2025). La reforma del desalojo aplica a las demandas presentadas a partir del 1 de enero de 2026. Un arrendador puede adjuntar una moción jurada de resolución sumaria (summary disposition), y el tribunal puede decidir sin juicio salvo que el ocupante demuestre una disputa real sobre los hechos; si la hay, el juicio se fija de 10 a 21 días después de la presentación.2930
Nuevos delitos por contratos fraudulentos y anuncios falsos
La otra mitad de esta ola de leyes apunta a los contratos falsificados y a los anuncios de viviendas que el anunciante no controla.
| Estado | Delito | Pena |
|---|---|---|
| Florida | Anunciar o publicitar una propiedad residencial en venta sin autorización, o alquilarla o arrendarla sabiendo que no tienes un interés de propiedad ni de arrendamiento (Fla. Stat. 817.0311) | Delito grave de primer grado (first degree felony)2 |
| Florida | Presentar un contrato de arrendamiento, una escritura u otro documento falso para retener o permanecer en un inmueble (817.03(2)) | Delito menor de primer grado (first degree misdemeanor)2 |
| Florida | Ocupar ilegalmente una vivienda y causar de forma intencional daños de $1,000 o más (806.13(4)) | Delito grave de segundo grado2 |
| Florida | Tomar posesión de un alquiler mintiendo sobre la identidad en una solicitud, presentando identificaciones, estados bancarios o talones de pago falsificados, o haciéndose pasar por un solicitante (817.537, vigente desde el 1 de octubre de 2026) | Delito grave de tercer grado31 |
| Texas | Anunciar o publicitar en venta, alquiler o arrendamiento, o de verdad alquilar o arrendar, una propiedad residencial sin título ni autorización (Penal Code 32.57) | Delito grave de primer grado8 |
| Texas | Presentar un contrato de arrendamiento, una escritura o un documento similar falso para entrar o permanecer en un inmueble (Penal Code 32.56) | Delito menor de clase A8 |
| Alabama | Anunciar en venta, o alquilar, una propiedad residencial sin título ni autorización | Delito menor de clase A1 |
| Alabama | Presentar a sabiendas un contrato o una escritura falsos para permanecer en la propiedad (perjurio en segundo grado) | Delito menor de clase A1 |
| Montana | Anunciar o publicitar en venta o alquiler una propiedad residencial o comercial sin título ni autorización | Multa de al menos $1,000, al menos 6 meses en la cárcel del condado, o ambas6 |
| Montana | Ocupación ilegal (unlawful squatting) | Delito menor más la restitución de la renta de mercado justa por la ocupación23 |
| Georgia | Ocupación ilegal; la persona citada tiene tres días hábiles para presentar un contrato o prueba de pagos de renta | Delito menor3 |
Dos detalles importan para los corredores (brokers) y los administradores. Texas exime del delito de venta o arrendamiento a un corredor o agente con licencia, a un prestamista o a una compañía de títulos (title company) si participó sin saber que la otra parte no tenía autorización.8 Todos los delitos de anuncios de la tabla dependen del conocimiento, así que una verificación documentada de la identidad y el título del propietario al incorporarlo es la protección práctica.
La ley de Florida de 2026 es distinta de las leyes sobre ocupantes ilegales. Cubre a alguien que obtuvo de ti un contrato real mediante fraude, y convierte ese fraude en una violación que no se puede corregir: el arrendador puede terminar el contrato con un aviso de 7 días sin oportunidad de corregir, se hayan presentado cargos penales o no.31 Esa persona firmó un contrato, así que si no se va después del aviso, la recuperación de la posesión pasa por la demanda de desalojo en el tribunal del condado (county court), no por la declaración jurada ante el sheriff.11
Protecciones contra el mal uso
Exclusiones. Florida, Tennessee y Texas excluyen a los inquilinos actuales y anteriores bajo cualquier contrato escrito u oral, a la familia inmediata del propietario y cualquier caso con un litigio pendiente entre el propietario y el ocupante.278 La ley de Kentucky "no se aplicará contra" un inquilino actual o anterior ni contra nadie que alguna vez tuvo un acuerdo para ocupar.5 Tennessee define la familia de forma limitada (cónyuge, padre o madre, hermano o hijo), y Kentucky de forma más amplia, ya que agrega a los parientes políticos, los abuelos y los nietos.75
Sanciones por una declaración jurada falsa. Los formularios de Florida, Tennessee y Texas se firman bajo pena de perjurio, y la ley estatal de perjurio se nombra en el formulario.278 Alabama permite procesar por denuncia falsa a la policía a quien presenta a sabiendas una declaración jurada falsa.1 En Montana, el propietario o agente que da información falsa a sabiendas debe indemnizar a la agencia policial por los daños que se le impongan.22
Demandas por retiro indebido. Una persona retirada sin razón puede demandar para volver a entrar. Florida, Tennessee y Texas suman daños reales, tres veces la renta de mercado justa, costas judiciales y honorarios de abogado, con un trámite acelerado.278 Alabama permite el triple de la renta de mercado justa como daños punitivos.1 Kentucky permite la restitución, las costas y los honorarios de abogado, pero la demanda debe presentarse en la district court dentro de 60 días.5 Indiana permite una acción civil cuando el declarante hizo a sabiendas una afirmación falsa importante.4
En los formularios de Florida, Texas y Kentucky, quien firma reconoce que una persona retirada puede presentar una acción "en mi contra", y el agente que firma es ese firmante.285
Qué todavía requiere una demanda de desalojo
La demanda sigue siendo el camino para:
- Inquilinos e inquilinos anteriores, incluidos los holdovers, los inquilinos mes a mes y los inquilinos a voluntad.254
- Invitados y ocupantes que dejó entrar un inquilino. Indiana excluye a los invitados de cualquiera que tenía permiso, y Montana trata al invitado de un inquilino como autorizado.422
- Cualquiera a quien el propietario dejó entrar, como un cuidador al que se le permitió quedarse. El permiso saca a la persona de las definiciones de ocupante ilegal.14
- Ocupantes que obtuvieron un contrato mediante fraude, bajo la ley de Florida de 2026.31
- Casos con litigio pendiente entre el propietario y el ocupante.215
- Hechos en disputa. En Georgia, una contradeclaración jurada lleva el caso a la magistrate court, y en Indiana, la evidencia creíble de un permiso detiene el retiro.34
En esos casos, el plazo es el del proceso de desalojo ordinario del estado. Compara los plazos de aviso y las duraciones habituales en /laws/eviction-timeline-by-state.
Unidades vacías y anuncios robados
La unidad vacía es donde se cruzan la ocupación ilegal y el fraude de anuncios. La Federal Trade Commission describe cómo los estafadores de alquileres copian las fotos, la descripción o el recorrido virtual de un anuncio real, ponen sus propios datos de contacto y lo vuelven a publicar en otro sitio, o inventan anuncios de viviendas que no están en alquiler. Luego cobran un cargo de solicitud, un depósito o el primer mes de renta, a menudo por transferencia bancaria, tarjetas de regalo o criptomonedas, y desaparecen.32 La FTC también advierte que los estafadores copian anuncios de arrendadores que usan servicios de visita sin acompañante (self-tour) para organizar visitas autoguiadas que hacen parecer real el fraude.32
La persona que paga puede luego mudarse a tu unidad vacía con un contrato que a ella le parece real. Los formularios de Florida, Tennessee, Texas y Alabama prevén esto: quien firma jura que el ocupante no es inquilino bajo un contrato autorizado por el propietario y que cualquier contrato que presente es fraudulento.2781 Ninguno hace una excepción para la víctima de una estafa; el remedio va contra el estafador.
La FTC aconseja a los inquilinos revisar el sitio web propio de la empresa de administración, buscar la dirección para encontrar anuncios duplicados con otros nombres, verificar la identificación del agente y consultar la propiedad en los registros fiscales del condado.32 Los administradores pueden hacer que esas verificaciones sean fáciles de pasar: publica cada unidad disponible en tu propio sitio, usa un solo canal de contacto, y di con claridad en el sitio y en el anuncio que nunca cobras cargos de solicitud ni depósitos por transferencia bancaria, tarjeta de regalo o criptomonedas. La FTC pide que las estafas con anuncios de alquiler se denuncien ante la policía local, el sitio web donde apareció el anuncio, ReportFraud.ftc.gov y el fiscal general (attorney general) del estado.32
Qué hacer ahora: lista de verificación de seguridad para unidades vacías
Antes de que la unidad quede vacía
- Ten un contrato de administración (management agreement) firmado o una autorización escrita que nombre al administrador como agente del propietario y que sea fácil de adjuntar a una declaración jurada. Florida, Tennessee, Texas, Alabama y Kentucky piden que el agente adjunte prueba de su autorización.27815
- En Indiana, ten al propietario listo para firmar, ya que la ley nombra al propietario como declarante.4
- Confirma la identidad del propietario con los registros del condado al incorporarlo. Consulta /es/guias-practicas/incorporacion-de-propietarios.
Al desocupar
- Recupera las llaves, los controles del garaje y los códigos de acceso, cambia las cerraduras o los códigos, y registra la fecha en que la unidad quedó vacía. La guía práctica de desocupación y rotación cubre la inspección y el registro fotográfico.
- Registra cada visita con fecha, hora y estado. Un registro de que la unidad estaba cerrada con llave ayuda a demostrar que no estaba abierta al público cuando alguien entró, un elemento en Florida, Texas, Kentucky y Missouri.28525
- Mantén los servicios públicos a nombre del propietario o del administrador, y marca cualquier solicitud para iniciar un servicio en una dirección vacía.
Mientras está anunciada
- Busca cada semana la dirección y las fotos del anuncio, y denuncia las copias ante el sitio y la FTC.32
- Para las visitas autoguiadas, verifica la identidad antes de dar un código y haz que los códigos venzan después de cada visita.
Si encuentras a alguien adentro
- No cambies las cerraduras ni retires las pertenencias por tu cuenta. Pregunta si la persona dice tener un contrato o un permiso, y compara cualquier documento con tus registros y los del propietario.
- Decide la categoría antes de elegir el remedio. Un inquilino anterior, el invitado de un inquilino o cualquiera a quien el propietario dejó entrar va al tribunal.5422
- Pide al ocupante que se vaya y registra cuándo y cómo; la mayoría de los estados con declaración jurada lo exigen, y Alabama exige adjuntar la prueba.251
- Usa el formulario vigente del estado, lee cada declaración antes de firmar y adjunta tu identificación o la prueba de la representación. La Kentucky State Police debe publicar un formulario; las agencias de Indiana pueden crear uno.54
- Si el ocupante fue víctima de una estafa, indícale los canales de denuncia de la FTC.32
Fuentes
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- Florida Department of State. (2024, March 27). Chapter 2024-44, Laws of Florida (CS/CS/HB 621). Retrieved October 7, 2026, from https://laws.flrules.org/2024/44
- Georgia General Assembly. (2024). House Bill 1017 (as passed House and Senate): Georgia Squatter Reform Act. Retrieved October 7, 2026, from https://www.legis.ga.gov/api/legislation/document/20232024/228870
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Publicado 7 de octubre de 2026. Actualizado 7 de octubre de 2026. Las leyes cambian. Cada regla muestra su fuente y la fecha en que se revisó. Lee la ley y consulta a un abogado local antes de actuar. Reportar una corrección.