RESPA Sección 8 para agentes y administradores: reglas de 2026

La Sección 8 de RESPA prohíbe dar o aceptar cualquier cosa de valor por referir negocios ligados a un préstamo hipotecario con vínculo federal (federally related mortgage loan), y prohíbe dividir un cargo de cierre (settlement fee) con alguien que no hizo un trabajo real.¹ Los agentes todavía pueden dividir comisiones con otros corredores (brokers), cobrar el valor justo por el trabajo que realmente hacen y ser dueños de una parte de un prestamista o de una compañía de títulos (title company) si cumplen las reglas de negocios afiliados (affiliated business).¹² Las comisiones de arrendamiento (leasing commissions) y los honorarios de administración (management fees) en general quedan fuera de RESPA, pero las leyes estatales de licencias suelen alcanzar pagos por referidos que RESPA no cubre.

Qué cubre RESPA y qué no

La Real Estate Settlement Procedures Act está codificada en el 12 U.S.C. 2601 y siguientes, y la CFPB la aplica mediante la Regulation X, 12 CFR part 1024. Ambas se aplican a los "federally related mortgage loans", con las exenciones que enumeran.³ Ese término cubre un préstamo garantizado con un gravamen (lien) sobre una propiedad residencial diseñada para una a cuatro familias (incluidas las unidades de condominio y de cooperativa) que tenga un vínculo federal: un prestamista regulado o asegurado por el gobierno federal, un seguro o una asistencia federal, la intención de venderlo a Fannie Mae, Freddie Mac o Ginnie Mae, o un acreedor que otorga más de $1,000,000 al año en préstamos residenciales.⁴ Casi cualquier compra o refinanciamiento común de vivienda con hipoteca califica.

Los "servicios de cierre" (settlement services) incluyen los "servicios prestados por un agente o corredor de bienes raíces", además del trabajo de títulos, los avalúos, las inspecciones, los abogados y la originación de préstamos.⁴ La Regulation X agrega las garantías de vivienda (homeowner's warranties) y el seguro contra riesgos (hazard insurance). El límite está en la primera línea de la definición: un servicio de cierre es uno "prestado en relación con un cierre posible o real", y cierre (settlement) significa la firma de documentos "relativos a un gravamen sobre una propiedad sujeta a un federally related mortgage loan".⁵

Agentes de ventas frente a administradores de propiedades: dónde aplica RESPA

Para un agente de ventas, RESPA es una regla de todos los días. Los servicios de corretaje (brokerage services) aparecen con nombre propio entre los servicios de cierre, y los agentes están en el centro de la cadena de referidos de prestamistas, compañías de títulos, inspectores y empresas de garantías de vivienda (home warranty companies).⁴

Para un administrador de propiedades (property manager), el análisis parte de las definiciones. Nada en ellas trata un contrato de arrendamiento residencial, un contrato de administración (management agreement) o una tarifa por colocación de inquilinos (tenant placement fee) como un servicio relacionado con el cierre de un gravamen hipotecario.⁵ Por eso las comisiones de arrendamiento, los honorarios de administración y de renovación, y los acuerdos con proveedores, como los referidos de seguros para inquilinos (renters insurance), en general no son asuntos de RESPA.

Eso no hace que una empresa de administración sea inmune a RESPA. La Sección 8 dice que "ninguna persona" puede dar ni aceptar un pago por referido, y las preguntas frecuentes (FAQs) de la CFPB confirman que aplica a cualquier persona, incluidas corporaciones y sociedades (partnerships).¹⁷ Basta con que el referido involucre negocios de servicios de cierre en un federally related mortgage loan.² Los administradores entran en terreno de RESPA de varias formas comunes: un prestamista le paga a la empresa por cada inquilino que le envía para un préstamo de vivienda; el área de corretaje de la empresa vende la propiedad de alquiler de un propietario a un comprador con financiamiento; o un administrador de asociación (association manager) dirige a los compradores hacia una compañía de títulos o un prestamista y recibe algo a cambio. Los refinanciamientos que hacen los propietarios sobre propiedades de alquiler que no ocupan suelen ser préstamos con fines comerciales y están exentos.⁶

Sección 8(a): no pagar ni recibir nada por referidos

La regla: "ninguna persona dará y ninguna persona aceptará ningún honorario, comisión ilegal (kickback) o cosa de valor" en virtud de un acuerdo o entendimiento de que los negocios de servicios de cierre relacionados con un federally related mortgage loan "serán referidos a cualquier persona".¹ La Regulation X agrega que un referido "no es un servicio compensable" y que una empresa no puede pagarle a otra empresa ni a los empleados de esta por referidos.²

Las definiciones son amplias. Una cosa de valor (thing of value) incluye dinero, descuentos, acciones, viajes, servicios "a tarifas especiales o gratuitas", el pago de los gastos de otra persona y una renta fijada según los negocios referidos. Un acuerdo no tiene que ser escrito ni verbal; se puede demostrar con "una práctica, un patrón o una línea de conducta". Un referido es cualquier acción que "tiene el efecto de influir afirmativamente en la selección" de un proveedor por parte de alguien que paga el servicio.² El propio ejemplo de la Regulation X: una agencia de crédito (credit bureau) que le regala a un prestamista una máquina de fax a cambio de referidos viola la Sección 8, y lo mismo pasaría con copiadoras o impresoras.⁸

Regalos y eventos. Las FAQs de la CFPB sobre la Sección 8, publicadas el 7 de octubre de 2020, dicen que los boletos, viajes, comidas o patrocinios que se dan a fuentes de referidos a cambio de referidos violan la Sección 8(a), y que "no existe ninguna excepción a la Sección 8 de RESPA basada solo en el valor del regalo o de la promoción".⁷ La Regulation X sí permite las "actividades promocionales y educativas normales" que no estén condicionadas a referidos y que no cubran gastos que la fuente de referidos tendría que pagar de otro modo.² Las FAQs aplican eso directamente a los agentes. Es más probable que esté bien que una compañía de títulos les cobre a todos los agentes locales el valor justo de mercado por un curso de educación continua. Eximir del pago a los agentes que envían referidos probablemente no está bien, y eximir a todos los agentes probablemente tampoco, porque cubre un gasto de licencia.⁷ Los regalos a consumidores por sus propios negocios en general están permitidos; recompensar a un consumidor por referir a otros no lo está.⁷

Sección 8(b): dividir honorarios sin trabajo real

La Sección 8(b) prohíbe dar o aceptar "cualquier porción, división o porcentaje de cualquier cargo" por un servicio de cierre "que no sea por servicios efectivamente prestados".¹ La Regulation X considera no devengado (unearned) un cargo por servicios "nulos o mínimos" o un honorario duplicado.² En Freeman v. Quicken Loans (24 de mayo de 2012), la Corte Suprema resolvió por unanimidad que un demandante bajo la 8(b) "debe demostrar que un cargo por servicios de cierre se dividió entre dos o más personas".⁹ Un honorario que una empresa se queda para sí no es una división bajo la 8(b).

Las garantías de vivienda son el ejemplo clásico para agentes. La regla interpretativa de HUD de 2010 dice que una empresa de garantías puede pagarle a un agente solo por servicios reales, necesarios y distintos del trabajo normal de corretaje, que no sean mínimos ni duplicados. Recomendarles una garantía a compradores o vendedores específicos, o repartir los folletos de la empresa en una casa abierta (open house), es un referido, y pagar por ello viola la Sección 8.¹⁰ El trabajo de tipo inspección, como anotar números de serie y fotografiar los artículos cubiertos, puede ser compensable.¹⁰

Las excepciones de la Sección 8(c) en las que se apoyan los agentes

Corretaje cooperativo. La Sección 8(c)(3) protege los "pagos en virtud de acuerdos o convenios de corretaje cooperativo y de referidos entre agentes y corredores de bienes raíces".¹ Por eso un honorario por referido de reubicación (relocation) entre corredores es legal bajo RESPA. La Regulation X lo limita a las divisiones de honorarios "cuando todas las partes actúan en calidad de corretaje de bienes raíces" y excluye los acuerdos entre corredores de bienes raíces y corredores hipotecarios (mortgage brokers).²

Pago por trabajo real. La Sección 8(c)(2) permite el pago "por bienes o instalaciones efectivamente suministrados o por servicios efectivamente prestados".¹ Si un pago no guarda una relación razonable con el valor de mercado, el excedente no es pago por servicios y puede ser evidencia de una infracción, y el valor de los referidos "no debe tomarse en cuenta". Un agente al que se le paga por un servicio de cierre adicional en la misma operación debe prestar servicios "reales, necesarios y distintos" de su trabajo principal.²

Tus propios empleados. La Regulation X permite "el pago de un empleador a sus propios empleados por cualquier actividad de referidos".² Pero si una empresa afiliada reembolsa esos bonos, o le paga directamente a tu personal, eso viola la Sección 8.⁸

Acuerdos de negocios afiliados (affiliated business arrangements). Existen cuando una persona en posición de referir, o un asociado suyo, tiene una relación de afiliación con un proveedor de servicios de cierre, o una participación de más del 1 por ciento en él, y le refiere negocios.⁴ La Regulation X nombra a los corredores y agentes de bienes raíces como personas en posición de referir.¹¹ La exención tiene tres condiciones:¹¹¹

• Divulgación en el formato del Appendix D, en una hoja aparte, que describa la relación y el porcentaje de propiedad y estime los cargos del proveedor. Se entrega en el momento de un referido presencial, escrito o electrónico, o antes. Para los referidos por teléfono, la ley permite entregar el formulario escrito dentro de 3 días hábiles, con una breve divulgación verbal durante la llamada.
• Sin uso obligatorio del afiliado.
• Solo un rendimiento sobre la propiedad o sobre la relación de franquicia, además de los pagos que estén permitidos por otra vía.

El formulario del Appendix D les dice a los consumidores "YOU ARE FREE TO SHOP AROUND" (tienes libertad para comparar) e incluye un acuse de recibo firmado.¹² La Regulation X excluye cualquier pago que varíe según los referidos relativos de cada dueño. Sus ejemplos contrastan los dividendos pagados según el número de acciones, que están permitidos, con los dividendos pagados según los negocios referidos, que violan la Sección 8.¹¹⁸ Conserva los registros de divulgación durante 5 años.¹¹ Los estados pueden imponer reglas más estrictas a estos acuerdos sin que la ley federal las desplace (preemption).¹

Acuerdos de servicios de marketing y la postura de la CFPB en 2026

Un acuerdo de servicios de marketing (marketing services agreement, MSA) es un trato en el que una empresa le paga a otra, a menudo una correduría (brokerage), para que promocione sus servicios. La guía federal sobre los MSA ha cambiado más que en cualquier otro tema de la Sección 8.

Las FAQs de 2020 son la postura actual de la CFPB. Los MSA "no son, por sí mismos, actos prohibidos bajo RESPA ni bajo la Regulation X". Un MSA legal paga por marketing que efectivamente se hizo, a un precio "razonablemente relacionado únicamente con el valor de mercado de los servicios prestados". Un referido se dirige a una persona, como entregarle a un cliente la tarjeta de contacto de otro proveedor; el marketing "en general se dirige a un público amplio", como un anuncio en un periódico o en un sitio web. Un MSA es ilegal si paga por referidos, paga más que el valor de mercado, paga por trabajo mínimo o no realizado, o disfraza una comisión ilegal.⁷ Los tribunales siguen el mismo criterio del valor de mercado. En PHH Corp. v. CFPB, el panel resolvió que la Sección 8 permite el acuerdo de reaseguro cautivo (captive reinsurance) en cuestión si los pagos no superan un valor de mercado razonable, y el tribunal en pleno restableció esa decisión el 31 de enero de 2018.¹⁵

Cómo fallan los MSA. En una acción de enero de 2017, la CFPB determinó que un prestamista hipotecario les pagaba a corredores de bienes raíces cuotas mensuales fijas por MSA, desde unos cientos de dólares hasta más de $20,000, mientras medía la "tasa de captura" (capture rate) de negocios hipotecarios de cada corredor y reducía o cancelaba los pagos cuando esa tasa bajaba.¹⁹ El prestamista pagó una multa civil de $3.5 millones, y dos corredores y un administrador de préstamos (servicer) pagaron en conjunto $495,000.²⁰

La opinión de 2023 sobre plataformas. Dice que el operador de una plataforma de comparación cobra un honorario por referido ilegal cuando usa o presenta de forma no neutral la información sobre los proveedores participantes, eso dirige a los consumidores, y al operador se le paga, al menos en parte, por ello. Un honorario más alto de un participante puede ser evidencia de un honorario por referido. Una presentación neutral, como ordenar a los prestamistas por APR, es compensable, y una "transferencia directa" (warm handoff) de un consumidor al primer prestamista que responda es un referido.¹⁶ Las corredurías que compran o venden prospectos, o que tienen páginas de "proveedores preferidos", deberían leerla.

Estado actual. El aviso de retiro del 12 de mayo de 2025 dijo que el retiro "no es necesariamente definitivo" y que la CFPB le daría menor prioridad a la aplicación de la guía retirada. Retiró la Circular 2024-01 sobre el direccionamiento (steering) por intermediarios digitales, pero no la opinión de 2023 sobre RESPA.¹⁸ La página de guía retirada de la CFPB, modificada por última vez el 22 de julio de 2026, no incluye la opinión, y la página propia de la opinión no tiene ningún aviso de retiro.¹⁴¹⁷ No encontramos ningún retiro posterior en el Federal Register hasta el 7 de octubre de 2026. El reglamento en sí no ha cambiado: el 12 CFR 1024.14 y el 1024.15 no muestran enmiendas desde el 1 de enero de 2017, fecha en que empieza el historial de versiones del eCFR.²¹

Sanciones

Los daños triplicados (treble damages) se calculan sobre todo el cargo de cierre, no sobre el tamaño de la comisión ilegal.¹ "Un error de criterio legal" no es un error de buena fe.¹¹ La CFPB dijo en 2025 que está limitando su propia labor de aplicación a las áreas que exige la ley, pero las demandas privadas y la aplicación por parte de los estados están escritas en la ley.¹⁸¹

Ley estatal de licencias: pagarles a personas sin licencia

La excepción de RESPA para corredores no dice nada sobre personas sin licencia, y RESPA no alcanza el arrendamiento. Las leyes estatales de licencias cubren ambos vacíos.

• New York. La Real Property Law § 442 prohíbe que un corredor pague cualquier parte de una comisión por "cualquier servicio, ayuda o apoyo" en "comprar, vender, intercambiar, arrendar, alquilar o negociar un préstamo", salvo que quien la reciba sea un vendedor con licencia (licensed salesperson) asociado, un corredor con licencia o una persona que se dedique regularmente al corretaje en otro estado. Un corredor puede compartir su compensación con el comprador, el vendedor, el arrendador o el inquilino de la operación, pero no por una actividad que requiera licencia.²³
• Texas. El Occupations Code § 1101.651(a) prohíbe que un corredor compense a cualquier persona "directa o indirectamente por realizar un acto de corredor", salvo que esa persona tenga licencia o sea un corredor de otro estado que no negocie en Texas. Los actos de corredor incluyen conseguir "un prospecto para efectuar la venta, el intercambio o el arrendamiento de bienes raíces" y controlar el cobro de la renta de un residente de una vivienda unifamiliar.²⁴
• Florida. El § 475.25(1)(h) de los Florida Statutes permite sancionar a un licenciatario que le pague a una persona sin licencia "por referir negocios, clientes, prospectos o compradores de bienes raíces", con una excepción para corredores con licencia en otro lugar. Las sanciones llegan a $5,000 por cargo, suspensión de hasta 10 años o revocación.²⁵

Para los administradores, aquí suele estar el riesgo. Una tarjeta de regalo a un inquilino por referir a un nuevo inquilino, un honorario de intermediación (finder's fee) a un contratista que te envía un propietario, o una división con una fuente de prospectos sin licencia pueden estar bien bajo RESPA y aun así violar la ley estatal de licencias. Consulta /es/estados antes de lanzar cualquier programa de referidos.

Qué hacer ahora

• Haz una lista de cada pago, regalo, renta de escritorio y acuerdo de co-marketing con prestamistas, compañías de títulos, empresas de garantías de vivienda y aseguradoras, y marca los que estén ligados a ventas financiadas de viviendas de 1 a 4 familias.
• Para cada uno, anota el servicio prestado y cómo se fijó el precio. Si el precio depende de los referidos, termínalo.
• Ten los MSA por escrito, con precios de mercado y prueba del trabajo de marketing. Nunca permitas que un socio mida su "tasa de captura" de tus clientes.
• Rechaza los regalos, viajes, patrocinios y cursos gratuitos de educación continua exigidos por la licencia cuando estén ligados a referidos. Ningún monto en dólares los hace seguros.
• Para cualquier participación de más del 1 por ciento en un proveedor, usa el Appendix D en una hoja aparte en el momento de cada referido o antes, nunca exijas su uso, paga rendimientos solo según la participación y conserva los registros 5 años.
• Confirma que los honorarios por referido entre corredores van a corredores con licencia que actúan como corredores.
• Revisa los programas de referidos de inquilinos y propietarios frente a la ley de licencias de tu estado.
• Enséñale al personal de arrendamiento que un prestamista que ofrece pagar por cada inquilino referido para un préstamo de vivienda es un problema de RESPA, y agrégalo a tu proceso de incorporación de proveedores.
• Programa una revisión anual en tu calendario de cumplimiento y vuelve a revisar la página de guía retirada de la CFPB.

Para otras reglas federales consulta /es/leyes-federales, y para el pago al corredor del comprador después del acuerdo de la NAR consulta /es/articulos/acuerdo-nar-reglas-agentes-2026. Este artículo explica las reglas y no es asesoría legal.