Qué cambió el acuerdo de NAR para los agentes: las reglas en 2026

El acuerdo de NAR (NAR settlement) hizo dos cambios que todavía rigen en todos los MLS de Realtors al 7 de octubre de 2026. Desde el 17 de agosto de 2024, nadie puede ofrecer compensación al corredor del comprador (buyer's broker) a través del MLS, y un participante del MLS que trabaja con un comprador debe firmar un acuerdo por escrito con ese comprador antes de que el comprador visite una vivienda.¹ El tribunal federal de apelaciones del Eighth Circuit confirmó el acuerdo el 19 de agosto de 2026, y con eso esas reglas siguen vigentes.²

Esta guía cubre el expediente judicial, el texto exacto de la política de NAR, lo que ha dicho el Departamento de Justicia, en qué punto está Clear Cooperation, algunas leyes estatales que van más lejos y lo que todo esto significa para los administradores de propiedades (property managers) que también alquilan o venden. Para las reglas estatales de licencias, consulta /es/estados.

El acuerdo y en qué punto está el caso

NAR firmó el acuerdo el 15 de marzo de 2024. Resuelve los reclamos de Burnett v. National Association of Realtors (W.D. Mo., No. 4:19-cv-00332, el caso que muchas veces se llama Sitzer/Burnett) y de Moehrl v. National Association of Realtors (N.D. Ill., No. 1:19-cv-01610).³ NAR aceptó pagar $418 millones al fondo del acuerdo y adoptar una lista de cambios en la práctica.³

El tribunal de distrito otorgó la aprobación preliminar el 23 de abril de 2024. Celebró la audiencia de aprobación final el 26 de noviembre de 2024, y su orden escrita de aprobación final tiene fecha del 27 de noviembre de 2024.⁴ La orden también indica que la notificación a la clase empezó el 17 de agosto de 2024 o alrededor de esa fecha.⁴

Hubo objetores que apelaron. En una decisión consolidada presentada el 19 de agosto de 2026, el Eighth Circuit confirmó el acuerdo. El tribunal describió el trato así: NAR paga $418 millones, HomeServices paga $250 millones por separado, otras corredurías podían sumarse, y el fondo total de todos los demandados superó los $1,000 millones.² La opinión cierra con una resolución de una línea: "Por todas estas razones, confirmamos".²

Cuánto duran las reglas importa para planificar. El acuerdo dice que las obligaciones de cambio en la práctica terminan siete años después de la fecha de notificación a la clase.³ Eso apunta a más o menos agosto de 2031, aunque NAR puede mantener cualquier política por más tiempo según sus propias reglas.

Fuentes de la tabla: el acuerdo, la guía de cambios en la práctica de NAR, la orden de aprobación final y la opinión del Eighth Circuit.³⁵⁴²

Primer cambio: no hay ofertas de compensación en el MLS

El acuerdo obligó a NAR a prohibir que los participantes y suscriptores del MLS, y sus vendedores, hagan ofertas de compensación en el MLS a los corredores del comprador u otros representantes del comprador. También prohíbe publicar en el MLS la compensación del corredor del listado (listing broker) o la compensación total de los corredores.³ Los MLS tuvieron que eliminar todos los campos de compensación de corredores.³

La regla modelo de MLS de NAR ahora dice: "Los Participantes, los Suscriptores o sus vendedores no pueden hacer ofertas de compensación a corredores del comprador ni a otros representantes del comprador en el MLS".¹ Está prohibido usar los datos del MLS para armar una plataforma de ofertas de compensación de varios corredores, y el MLS debe cortarle el acceso a los datos a ese participante.¹

Lo que no cambió:

• Las ofertas fuera del MLS siguen permitidas. El acuerdo dice que los cambios en la práctica no impiden ofrecer compensación a los corredores del comprador fuera del MLS.³ Las preguntas frecuentes (FAQ) de NAR dicen que el corredor del listado puede mostrar ofertas de compensación en el sitio web de su propia correduría, pero solo para sus propios listados.⁶
• Las concesiones del vendedor todavía pueden ir en el MLS, siempre que no se limiten al pago de un corredor del comprador ni dependan de ese pago.³
• El comprador puede pedirlo en la oferta. NAR actualizó la FAQ 50 el 17 de octubre de 2025 para decir que un comprador siempre puede pedirle a su corredor que la compensación pagada por el vendedor sea una condición de la oferta de compra, aunque no exista ninguna oferta de compensación.⁶

Con esto llegaron reglas para el lado del listado. Según la NAR Policy Statement 8.12, los corredores del listado deben informar por escrito a los vendedores, y obtener su autorización, sobre cualquier pago u oferta de pago a un corredor u otro representante que actúe por los compradores. La divulgación debe indicar el monto o la tasa y hacerse antes de cualquier pago o acuerdo de pago.⁷ Los corredores tampoco pueden decirles a sus clientes que sus servicios son gratis salvo que no vayan a recibir compensación de ninguna fuente, y no pueden filtrar listados según si se ofrece compensación o cuánto se ofrece.³

Segundo cambio: un acuerdo por escrito antes de que el comprador visite

Esta es la regla que los agentes sienten cada semana. El texto exacto de la política, la NAR Policy Statement 8.13, tal como aparece en el 2026 Handbook on Multiple Listing Policy, en traducción:

"Salvo que sea incompatible con una ley o un reglamento estatal o federal, todos los Participantes del MLS que trabajen con un comprador deben celebrar un acuerdo por escrito con el comprador antes de visitar una vivienda."⁷

Las FAQ de NAR aclaran las palabras clave. "Visitar una vivienda" (touring a home) significa que el comprador, o el agente que trabaja con el comprador, entra a la casa, incluso cuando un agente entra para dar una visita virtual en vivo a un comprador que no está presente. Una "vivienda" (home) es una propiedad residencial de una a cuatro unidades.⁶ "Trabajar con" un comprador significa darle servicios, como buscar propiedades, organizar visitas o presentar ofertas. Un agente que solo trabaja para el vendedor, incluso en una casa abierta (open house), no trabaja con el comprador y no necesita un acuerdo.⁶ Los agentes duales (dual agents) y los agentes designados (designated agents) que representan a un comprador sí lo necesitan.⁶

NAR no impone el tipo de relación, el plazo ni los servicios. Las FAQ de NAR mencionan como permitidos un acuerdo por un día o por una sola casa, y una tarifa de $0, fija, porcentual o por hora.⁶ Los suscriptores del MLS deben cumplir, y el MLS hace cumplir la regla.⁶

Qué debe decir el acuerdo por escrito con el comprador

La Policy Statement 8.13 exige cuatro elementos en el acuerdo (traducción del texto de NAR):⁷

1. "una divulgación específica y visible del monto o la tasa de compensación que recibirá el Participante, o de cómo se determinará ese monto, en la medida en que el Participante reciba compensación de cualquier fuente."
2. "el monto de la compensación de una forma que se pueda determinar objetivamente y que no quede abierta."
3. "una cláusula que prohíba al Participante recibir, de cualquier fuente, una compensación por servicios de corretaje que supere el monto o la tasa acordados en el acuerdo con el comprador."
4. "una declaración visible de que los honorarios y las comisiones de los corredores no los fija la ley y son totalmente negociables."

Un error común es pensar que el acuerdo debe indicar una cifra en dólares. No es así. El texto de NAR permite un monto, una tasa o un método para determinar el monto, siempre que el resultado se pueda determinar objetivamente.⁷ Lo que no sirve es una cláusula abierta. El propio acuerdo da el ejemplo de una compensación que sea "el monto que el vendedor esté ofreciendo al comprador".³ Las FAQ de NAR agregan que un rango como "entre X e Y por ciento" tampoco sirve.⁶

El tope es la parte que pesa al cierre. Si el acuerdo dice 2 por ciento y el vendedor ofrece 3 por ciento, el corredor del comprador no puede quedarse con el punto adicional. Las FAQ dicen que corredores y compradores pueden modificar el acuerdo, pero cualquier modificación debe cumplir los mismos requisitos.⁶

Qué ha dicho el Departamento de Justicia

La Antitrust Division no fue parte del acuerdo y lo ha dicho en los tribunales. Sus escritos marcan el límite de lo que el acuerdo protege.

• Nosalek v. MLS PIN, 15 de febrero de 2024. El DOJ pidió al tribunal del District of Massachusetts que negara la aprobación preliminar de un acuerdo que dejaba a los vendedores seguir haciendo ofertas al corredor del comprador a través del MLS. Argumentó que los cambios eran cosméticos y que los vendedores seguirían ofreciendo comisiones "habituales" por miedo a que los corredores desviaran a los compradores (steering).⁸ Hizo el mismo argumento contra una versión revisada el 17 de marzo de 2025.⁹
• Burnett, 24 de noviembre de 2024. Dos días antes de la audiencia final, el DOJ presentó una declaración de interés (statement of interest). No tomó posición sobre si el acuerdo cumplía el estándar de una demanda colectiva, salvo por una preocupación: la regla del acuerdo por escrito antes de la visita "plantea preocupaciones independientes bajo las leyes antimonopolio". Pidió que las partes eliminaran esa disposición, o que las partes o el tribunal dejaran claro que la aprobación no da inmunidad antimonopolio.¹⁰ También dijo que cumplir con el acuerdo o con las nuevas reglas de NAR "no da defensa alguna" frente a una futura acción del gobierno.¹⁰
• Davis v. Hanna Holdings, 19 de diciembre de 2025. En un caso sobre las comisiones de los corredores de compradores de vivienda en el Eastern District of Pennsylvania, el DOJ argumentó que las reglas que adopta una asociación gremial no quedan automáticamente exentas de la regla per se contra la fijación de precios.¹¹

La lectura práctica: la regla de la visita obliga a los participantes de los MLS de Realtors, pero el DOJ la ha señalado, y el acuerdo no la protege de un futuro caso del gobierno.

Clear Cooperation y Multiple Listing Options for Sellers

Clear Cooperation, la Policy Statement 8.0, sigue en el Handbook de 2026. Dentro de un día hábil después de promocionar una propiedad al público, el corredor del listado debe ingresar el listado al MLS. La promoción pública incluye letreros en el jardín, volantes en ventanas, sitios web, envíos masivos de correo y redes para compartir listados entre varias corredurías.⁷

El 25 de marzo de 2025, NAR agregó junto a ella la política Multiple Listing Options for Sellers, con un plazo de aplicación local hasta el 30 de septiembre de 2025.¹² Crea dos tipos de listados exentos:⁷

• Exclusivo de oficina (office exclusive). El vendedor ordena que el listado no se difunda por el MLS y no se promocione al público. Se registra en el MLS pero no se comparte con otros participantes.
• Promoción diferida (delayed marketing). El vendedor ordena al corredor que difiera la promoción pública por IDX y sindicación durante un período que el MLS local fija "a su entera discreción". El Handbook de 2026 indica que un MLS puede fijar ese período en cero días.⁷

Cualquiera de las dos opciones exige una certificación firmada por el vendedor que informe la relación con el corredor, reconozca la exposición en el MLS a la que el vendedor renuncia o que posterga, y confirme la elección del vendedor.⁷ NAR también aclaró que las comunicaciones de uno a uno, de corredor a corredor, no activan Clear Cooperation, pero las comunicaciones entre varias corredurías cuentan como promoción pública.¹² Los listados con promoción diferida son listados activos, y un MLS no puede prohibir que se muestren.¹²

No encontramos ningún cambio de política de NAR en 2026 que derogue o reemplace Clear Cooperation. La 36.ª edición del Handbook (2026) contiene las Policy Statements 8.0, 8.12, 8.13 y 8.14, y NAR dice que la adopción local de las disposiciones obligatorias se exigía para el 1 de marzo de 2026.⁷ Revisa en tu propio MLS cuál es su período de diferimiento.

Leyes estatales que van más lejos

La regla de NAR cede ante una ley estatal que exija un acuerdo antes. Las FAQ de NAR dicen que el acuerdo se exige antes de la visita "salvo que la ley estatal exija un acuerdo por escrito con el comprador en un momento anterior".⁶ Tres ejemplos que verificamos en los sitios de las legislaturas:

Texas limita a 14 días su acuerdo para mostrar propiedades sin representación y prohíbe que sea exclusivo.¹³ La ley se presentó sin la firma del gobernador el 22 de junio de 2025 y entró en vigor el 1 de enero de 2026.¹⁴ Las reglas de Washington vienen de 2023 c 318, vigente desde el 1 de enero de 2024.¹⁵ Su acuerdo de servicios debe indicar las condiciones de compensación y, en el caso de un comprador, si el corredor mostrará viviendas por las que nadie ha ofrecido pagar a la firma.¹⁶¹⁷ El texto de Maryland sobre arrendatarios llegó con el Chapter 359 de 2024, vigente desde el 1 de octubre de 2024.¹⁸¹⁹ Para otros estados, compara las reglas en /es/leyes.

Qué significa esto para los administradores de propiedades que alquilan o venden

Las FAQ de NAR sobre el acuerdo son directas sobre los alquileres: "El acuerdo y los cambios en la práctica que exige se centran en transacciones residenciales, no en transacciones comerciales ni en arrendamientos".⁶ La regla de la visita también está ligada a una "vivienda" de una a cuatro unidades que compra un "comprador".⁶ Mostrar una propiedad en alquiler a un posible inquilino no activa la NAR Policy Statement 8.13.

La ley estatal es otra cosa. Washington define "comprador" (buyer) de modo que incluye a "un inquilino actual o posible en una transacción de alquiler o arrendamiento de bienes raíces".¹⁵ Un corredor (broker) que representa a un inquilino allí queda sujeto a las mismas reglas de acuerdo de servicios y de compensación que un agente del comprador.¹⁶¹⁷ Las reglas de contenido de Maryland aplican a los acuerdos con un "comprador o arrendatario".¹⁹ El § 1101.563 de Texas aplica a los posibles compradores de propiedad residencial, mientras que el § 1101.562 permite que un corredor muestre una propiedad en venta o en alquiler sin representar a la parte si cumple sus condiciones.¹³

Tres situaciones son las más comunes en las empresas de administración:

• Un propietario cliente vende una vivienda administrada a través de tu correduría. Aplican todas las reglas de venta. Nada sobre compensación va en el MLS, el vendedor aprueba por escrito y por adelantado cualquier pago al corredor del comprador, el acuerdo de listado lleva la divulgación de que todo es negociable, y Clear Cooperation aplica en cuanto lo promocionas al público.⁷ La guía práctica de retención de propietarios cubre cómo manejar la conversación sobre la venta.
• Tus agentes ayudan a un inquilino a comprar. Esa es una relación con un comprador. El acuerdo debe firmarse antes de la primera visita.
• Listados de alquiler en el MLS. Lee las reglas actuales de tu MLS para listados de alquiler antes de poner una tarifa para el agente del inquilino en cualquier campo o comentario. La entrada de alquileres pasa por la guía práctica de prospecto a contrato.

Qué hacer ahora

• Saca tu formulario de acuerdo con el comprador y compáralo, palabra por palabra, con los cuatro elementos de la Policy Statement 8.13.
• Elimina de los acuerdos con compradores cualquier frase del tipo "lo que ofrezca el vendedor" o cualquier rango.
• Agrega la declaración de que los honorarios "no los fija la ley y son totalmente negociables" a los acuerdos de listado, a los acuerdos con compradores y a cualquier formulario de divulgación previo al cierre que controles.
• Arma un formulario de aprobación por escrito del vendedor para cualquier pago al corredor del comprador, con el monto o la tasa, firmado antes de que aceptes pagar.
• Capacita a los agentes sobre el detonante: un acuerdo antes de que el comprador o el agente entren a la vivienda, incluidas las visitas en video en vivo.
• Ten listo un acuerdo corto, no exclusivo y para una sola propiedad para las primeras visitas. En Texas, la versión sin representación no puede pasar de 14 días.
• Revisa la ley de tu estado. Texas, Washington y Maryland agregan requisitos además de los de NAR.
• Para alquileres en Washington o Maryland, confirma que tus acuerdos de representación de inquilinos cumplen las reglas estatales de contenido.
• Pregúntale a tu MLS cuál es su período de promoción diferida y guarda las certificaciones firmadas por el vendedor de cada listado exento.
• Revisa tu promoción para que cada listado entre al MLS dentro de un día hábil después de cualquier promoción pública.
• Agrega estas fechas de revisión a tu calendario de cumplimiento, y vuelve a revisar las FAQ de NAR, porque NAR actualiza respuestas individuales.

Para las reglas federales que tocan la operación de alquileres, consulta /es/leyes-federales. Este artículo explica las reglas y no es asesoría legal.