Reglas de la TCPA para textos a inquilinos y propietarios en 2026

Un recordatorio de renta o un aviso de mantenimiento enviado a un inquilino que te dio su número necesita consentimiento previo expreso (prior express consent). Un texto de marketing o una llamada automatizada a un posible propietario o vendedor necesita consentimiento previo expreso por escrito (prior express written consent), y una llamada en frío a un propietario cuyo número está en el National Do Not Call Registry está prohibida salvo que aplique una excepción.¹ Desde el 11 de abril de 2025, una solicitud de baja (opt-out) hecha por cualquier medio razonable se debe respetar dentro de 10 días hábiles, y la FCC votó el 30 de septiembre de 2026 para flexibilizar partes de esa regla cuando entre en vigor una nueva orden.²³

Esta guía cubre las reglas federales tal como están al 7 de octubre de 2026. Para el conjunto más amplio de reglas federales que tocan la operación de alquileres, consulta /es/leyes-federales.

Los dos reglamentos: la ley TCPA y el reglamento de la FCC

La Telephone Consumer Protection Act es el 47 U.S.C. § 227. Su prohibición central dice que nadie puede hacer una llamada a un número de celular usando un sistema de marcación telefónica automática (automatic telephone dialing system) o una voz artificial o pregrabada, salvo por una emergencia o con el consentimiento previo expreso de la persona llamada.⁴ La ley permite que una persona demande por las pérdidas reales o $500 por infracción, lo que sea mayor, y un tribunal puede triplicar ese monto si la infracción fue intencional o a sabiendas.⁴ Otro derecho de acción privada cubre las infracciones de no llamar (do-not-call) cuando una persona recibe más de una llamada de la misma entidad en cualquier período de 12 meses, con daños de hasta $500 por infracción.⁴

La FCC redacta las reglas detalladas en el 47 CFR § 64.1200. Esa sección contiene los estándares de consentimiento, el horario de llamadas de 8 a.m. a 9 p.m., las reglas del Do Not Call Registry, los requisitos de la lista interna de no llamar y las reglas de revocación.¹ También aplica las reglas de no llamar a las solicitudes telefónicas (telephone solicitations) y a las llamadas o mensajes de texto de telemarketing enviados a números inalámbricos.¹

Los textos cuentan. Las reglas de revocación de la FCC hablan de "llamadas o mensajes de texto", y la Corte Suprema, en Facebook v. Duguid, señaló que ninguna de las partes discutía que la prohibición de la TCPA se extiende a los mensajes de texto y partió de que así es.¹⁵

Consentimiento previo expreso frente a consentimiento previo expreso por escrito

La regla de la FCC traza una línea según el contenido, no según quién recibe el mensaje.

El párrafo (a)(2) de la regla exige consentimiento previo expreso por escrito para cualquier llamada que "incluya o introduzca una publicidad o constituya telemarketing" usando un marcador automático o una voz artificial o pregrabada.¹ Telemarketing es una llamada o un mensaje hecho para promover la compra o el alquiler de bienes, productos o servicios, o la inversión en ellos.¹ Esa definición alcanza una oferta a un propietario para que te contrate, un texto que anima a un dueño de casa a ponerla en venta y una venta adicional a un residente.

El consentimiento previo expreso por escrito es un acuerdo escrito y firmado que indica el número de teléfono y autoriza claramente al vendedor a enviar llamadas de marketing con un marcador automático o una voz artificial o pregrabada. Debe incluir una divulgación clara y visible de que la persona no está obligada a firmar como condición para comprar ningún bien, producto o servicio. Una firma electrónica cuenta si es válida bajo la ley federal o la ley estatal de contratos.¹

Las pautas de la industria inalámbrica siguen la misma división. CTIA describe tres niveles: mensajes conversacionales, donde el consumidor escribe primero y la empresa responde; mensajes informativos, como recordatorios de citas y alertas, que necesitan el consentimiento expreso del consumidor; y mensajes promocionales, para los que el consumidor debe aceptar por escrito. CTIA también advierte que agregar una llamada a la acción, como un código de descuento, a un texto informativo puede pasarlo a la categoría promocional.⁶

Un recordatorio de renta que termina con "Pregúntanos por nuestro socio de seguro para inquilinos" ya no es puramente informativo.

Qué cuenta como marcador automático después de Facebook v. Duguid

El 1 de abril de 2021, la Corte Suprema resolvió en Facebook v. Duguid que, para ser un sistema de marcación telefónica automática, un equipo debe tener la capacidad de almacenar o de producir un número de teléfono usando un generador de números aleatorio o secuencial.⁵ La Corte rechazó una lectura que cubriría cualquier equipo que almacena y marca números, y señaló que esa lectura abarcaría prácticamente todos los celulares modernos.⁵ La regla de la FCC ahora define el marcador automático con las mismas palabras que la ley.¹

La mayoría de las herramientas de mensajes que envían a números que tú recopilaste no usan un generador de números aleatorio o secuencial. Eso reduce el alcance de la regla del marcador automático, pero no elimina el riesgo de enviar textos, por cuatro razones.

1. La voz artificial o pregrabada es un supuesto aparte. Las reglas de consentimiento siguen aplicando a cualquier llamada con voz artificial o pregrabada, sea cual sea el equipo de marcación. En febrero de 2024 la FCC confirmó que la restricción de la TCPA sobre "voz artificial o pregrabada" cubre las tecnologías actuales de inteligencia artificial que generan voces humanas.⁷ Un agente telefónico con IA que hace llamadas salientes está dentro de la regla.
2. Las reglas de Do Not Call no dependen del equipo. Las reglas del registro y de la lista interna aplican a las solicitudes telefónicas sin importar cómo se marquen.¹
3. Las leyes estatales usan definiciones más amplias. Florida y Oklahoma regulan un "sistema automatizado para la selección y marcación" (Florida) o "selección o marcación" (Oklahoma) de números, que no es la prueba federal.⁸⁹
4. Los operadores aplican sus propios estándares de consentimiento. Las reglas de los operadores y de CTIA sobre la aceptación (opt-in) aplican a los textos de empresas sin importar cómo defina la TCPA al marcador automático.⁶

La regla de consentimiento uno a uno nunca entró en vigor

En una orden de 2023, la FCC adoptó una regla que habría exigido dar el consentimiento a un solo vendedor a la vez, y que habría limitado las llamadas a temas "lógica y temáticamente relacionados" con la interacción que originó el consentimiento.¹⁰

El 24 de enero de 2025, el U.S. Court of Appeals for the Eleventh Circuit aceptó la petición de la Insurance Marketing Coalition, resolvió que la FCC se excedió en sus facultades bajo la TCPA y anuló esa parte de la orden de 2023.¹⁰ El tribunal explicó que, según su propia jurisprudencia, no se exige el consentimiento uno a uno.¹⁰ El texto actual del 47 CFR § 64.1200(f)(9) contiene la definición de siempre del consentimiento previo expreso por escrito, sin un requisito de uno a uno.¹

Para los agentes y administradores que compran prospectos (leads) de propietarios o vendedores, el consentimiento todavía debe autorizar claramente a tu empresa, como vendedor, a enviar mensajes de marketing a ese número.¹ CTIA también aconseja a quienes envían mensajes no usar listas de aceptación que se hayan alquilado, vendido o compartido, y construir las suyas.⁶

Revocar el consentimiento: la regla de 2025, la postergación y la orden de septiembre de 2026

Qué está vigente ahora. Las reglas de revocación del consentimiento de la FCC, en el 47 CFR § 64.1200(a)(10) y (11), entraron en vigor el 11 de abril de 2025.² Según ellas:

• Una persona puede revocar el consentimiento, incluido el consentimiento por escrito, por cualquier método razonable que diga claramente que no quiere más llamadas ni textos.¹
• Responder a un texto con "stop", "quit", "end", "revoke", "opt out", "cancel" o "unsubscribe", marcar una tecla o decir que no en una llamada, o usar un sitio web o número que tú designes son medios razonables por sí mismos (per se). Otras palabras cuentan si una persona razonable las entendería como una solicitud para dejar de recibir mensajes.¹
• La revocación por otros medios, como un mensaje de voz o un correo electrónico, crea una presunción refutable (rebuttable presumption) de que el consentimiento se revocó.¹
• Debes respetar la solicitud en un plazo razonable que no supere 10 días hábiles, y la regla actual dice que no puedes designar un medio exclusivo para revocar.¹
• Se permite un texto de confirmación si no tiene contenido de marketing. Si sale dentro de los cinco minutos, se presume que está dentro del consentimiento.¹

Qué se postergó. La regla de 2024 también decía que, una vez revocado el consentimiento, quien llama no puede enviar más llamadas automatizadas (robocalls) ni textos automatizados (robotexts). El Consumer and Governmental Affairs Bureau de la FCC concedió dispensas que postergan esta parte de "revocar todo" (revoke all), primero al 11 de abril de 2026 y luego, en una orden del 6 de enero de 2026, al 31 de enero de 2027.³

Qué cambió el 30 de septiembre de 2026. La FCC adoptó un Report and Order (FCC 26-67) el 30 de septiembre de 2026 y lo publicó el 1 de octubre de 2026.³ Cuando entre en vigor:

• Permitirá que quien llama trate una revocación hecha en respuesta a una llamada o texto automatizado informativo como si cubriera solo esa categoría de mensajes informativos, no todos los mensajes que la persona aceptó recibir.³
• Mantendrá la regla de que una baja en respuesta a una llamada o texto de telemarketing revoca el consentimiento para todas las futuras llamadas automatizadas de telemarketing de quien llama.³
• Permitirá que quien llama designe uno o más de los tres métodos per se (tecla o voz en la llamada, palabras estándar de respuesta, o un sitio web o número designado) como la forma exclusiva de revocar, siempre que el método se informe claramente en cada llamada o texto. Informar una sola palabra, como "Reply STOP", cumple con la divulgación en el texto, pero quien envía todavía debe respetar las siete palabras estándar.³
• Mantendrá el plazo de 10 días hábiles, y abre un nuevo aviso (further notice) que pregunta sobre acortarlo, exigir textos en dos sentidos y exigir un método para revocar todo.³

Las nuevas reglas entran en vigor 30 días después de su publicación en el Federal Register y reemplazarán la disposición postergada de revocar todo.³ Al 7 de octubre de 2026, la orden no se había publicado en el Federal Register. Hasta que se publique, procesa las bajas hechas por cualquier medio razonable y no dependas de un método exclusivo de baja.

Para un administrador de propiedades (property manager), esto importa directamente. Cuando la nueva regla esté vigente, un inquilino que responde STOP a una promoción de renovación no tendría que perder por eso los recordatorios de renta, si estos están en una categoría informativa separada. Arma tu sistema de textos para que cada tipo de mensaje se pueda detener por separado.

Horario, Do Not Call y contacto en frío con propietarios

Horario de llamadas. No se puede hacer ninguna solicitud telefónica a un abonado residencial antes de las 8 a.m. ni después de las 9 p.m., hora local del lugar de la persona llamada.¹ La regla está escrita para solicitudes, pero muchos administradores aplican el mismo horario a todos los mensajes automatizados para que el calendario sea simple.

National Do Not Call Registry. Una solicitud telefónica a un número residencial que está en el registro nacional es una infracción salvo que aplique una excepción.¹ La definición de solicitud telefónica excluye las llamadas a una persona que dio una invitación o permiso previo expreso y las llamadas a una persona con la que tienes una relación comercial establecida (established business relationship).¹ Esa relación dura 18 meses después de la última compra o transacción de la persona contigo, o tres meses después de una consulta o solicitud, y termina si la persona te pide que no la llames.¹

A un propietario que pidió un análisis de alquiler hace dos meses lo puedes llamar sobre la administración. Un propietario con un listado vencido o un arrendador que alquila por su cuenta (for rent by owner) y que encontraste en internet normalmente no tiene ninguna relación contigo, así que si ese número está en el registro, una llamada o un texto en frío está prohibido.

El puerto seguro (safe harbor) por errores con el registro exige procedimientos escritos, capacitación del personal, un proceso que use una versión del registro obtenida no más de 31 días antes de la llamada y registros de ese proceso.¹ La FTC les dice a los vendedores que sincronicen con un registro actualizado al menos cada 31 días, y dice que la mayoría de las llamadas a empresas hechas para venderle algo a esa empresa están exentas de sus disposiciones de Do Not Call.¹¹ No supongas que el celular personal de un propietario es una línea comercial porque tiene propiedades en alquiler. La práctica más segura es tratarlo como residencial.

Lista interna de no llamar. Quien hace llamadas de telemarketing debe tener una política escrita de no llamar disponible a pedido, capacitar al personal sobre ella, registrar cada solicitud, respetarla dentro de 10 días hábiles y conservarla durante cinco años. Cada llamada de telemarketing debe dar el nombre de quien llama, el nombre de la empresa y un número de teléfono o una dirección.¹

La guía práctica de seguimiento de prospectos propietarios muestra dónde encajan estas revisiones en una secuencia de contacto.

Registro A2P 10DLC para textos de empresa

La ley federal es solo la mitad del cumplimiento en los textos. Los operadores deciden qué se entrega.

The Campaign Registry, el registro para los textos de empresa por números largos de 10 dígitos (10-digit long code o 10DLC), dice que cualquier empresa que use SMS por 10DLC para comunicarse con clientes o empleados debe registrarse. Eso incluye a las empresas que envían mensajes individuales que no son de marketing, porque todos los mensajes de empresa se tratan como tráfico no de consumidor, o de aplicación a persona (application-to-person o A2P).¹² Una empresa registra una "marca" (brand) y registra cada "campaña" (campaign), es decir, cada caso de uso, como Marketing o Customer Care, normalmente a través de su proveedor de mensajería y no directamente.¹²

Los Messaging Principles and Best Practices de CTIA dicen que los operadores pueden agregar aprobación previa de campañas, verificación, auditorías y filtros para las empresas que envían mensajes.⁶ También dicen que a los suscriptores de mensajes recurrentes se les debe enviar una confirmación que nombre el programa, dé un contacto de ayuda, explique cómo darse de baja e informe la frecuencia de los mensajes y cualquier cargo. CTIA recomienda guardar, por cada aceptación, la fecha y hora, el método, el texto mostrado, la campaña, la dirección IP, el número de teléfono y quién dio el consentimiento. Según las pautas de CTIA, una aceptación aplica solo a la campaña para la que se dio.⁶

Registra las comunicaciones con inquilinos y el marketing a propietarios como campañas separadas, para que coincidan con los niveles de consentimiento.

Reglas estatales: Florida y Oklahoma van más lejos

Consulta /es/estados y /es/leyes para comparar estados. Dos estados se destacan.

Florida. La Florida Telephone Solicitation Act exige consentimiento previo expreso por escrito para una llamada de ventas telefónica no solicitada que use un sistema automatizado para la selección y marcación de números o un mensaje grabado.⁸ Una llamada de ventas telefónica incluye un mensaje de texto o un mensaje de voz, y "bienes o servicios de consumo" incluye de forma expresa los bienes raíces.⁸ Se presume que las llamadas a un código de área de Florida llegan a un residente de Florida. Los daños son $500 por infracción, hasta el triple si la infracción es intencional, y una persona primero debe responder STOP y dar 15 días a quien envía antes de demandar por textos.⁸ Otra ley de Florida prohíbe las llamadas de solicitud comercial antes de las 8 a.m. o después de las 8 p.m. y las limita a tres en 24 horas sobre el mismo tema.¹³

Oklahoma. La Telephone Solicitation Act of 2022, vigente desde el 1 de noviembre de 2022, exige consentimiento previo expreso por escrito para llamadas de ventas telefónicas comerciales que usen un sistema automatizado para la selección o marcación de números o un mensaje grabado. Fija un horario de 8 a.m. a 8 p.m., limita las llamadas a tres en 24 horas sobre el mismo tema, presume que las llamadas a códigos de área de Oklahoma llegan a residentes de Oklahoma y permite $500 por infracción, triplicados si la infracción es intencional.⁹ La ley enumera exenciones en la Section 775C.5, así que revisa si tus llamadas encajan en una antes de depender de ella.⁹

Qué hacer ahora

• Separa tu texto de consentimiento. Pon un consentimiento para textos sobre la cuenta y el mantenimiento en la solicitud de alquiler y en el contrato de arrendamiento, y un consentimiento de marketing aparte, opcional y firmado, que diga que no es condición para alquilar ni para hacer negocios.¹
• Clasifica cada plantilla como informativa o de marketing, y quita las promociones de los recordatorios de renta y de los avisos de órdenes de trabajo.⁶
• Guarda los registros de consentimiento. Almacena la fecha y hora, el formulario o método, el texto exacto y el número de cada aceptación.⁶
• Respeta las bajas rápido. Reconoce las siete palabras estándar y las solicitudes en lenguaje común, y lleva cada baja a todos los sistemas que envían textos o llaman a ese número dentro de 10 días hábiles. Envía como máximo un texto de confirmación, sin marketing.¹
• Todavía no adoptes un método exclusivo de baja. Espera a que la FCC 26-67 se publique en el Federal Register y entre en vigor, y entonces decide.³
• Depura el contacto con propietarios y vendedores. Revisa el National Do Not Call Registry al menos cada 31 días, y revisa tu lista interna de no llamar antes de cada campaña. Anota qué prospectos tienen una relación comercial establecida y cuándo vence.¹¹¹
• Escribe la política de no llamar. Capacita al personal, registra las solicitudes, guárdalas cinco años y asegúrate de que quien llama se identifique a sí mismo y a la empresa.¹
• Respeta el reloj. Envía solicitudes solo entre las 8 a.m. y las 9 p.m. en la zona horaria de quien recibe, y entre las 8 a.m. y las 8 p.m. para números de Florida y Oklahoma.¹¹³⁹
• Consigue consentimiento antes de llamadas con IA o voz pregrabada. Trata las voces generadas por IA como voces artificiales bajo la TCPA.⁷
• Regístrate en 10DLC. Confirma con tu proveedor de mensajería que tu marca y cada campaña están registradas, con el tráfico de inquilinos y el de marketing separados.¹²
• Ponlo en el calendario. Agrega a tu calendario de cumplimiento una revisión de la fecha de vigencia de la FCC 26-67 y de la fecha de revocar todo del 31 de enero de 2027, e incluye el paso del consentimiento en la mudanza de inquilinos.³

Este artículo explica las reglas y no es asesoría legal.