Pintura con plomo en 2026: divulgación y regla RRP en alquileres

Si arriendas vivienda construida antes de 1978, la ley federal te exige entregar al inquilino el folleto de la EPA sobre el plomo, divulgar cualquier pintura con plomo (lead-based paint) o peligro conocido, entregar los informes disponibles y adjuntar una Lead Warning Statement firmada antes de que el inquilino quede obligado por el contrato de arrendamiento. Después, tú y el propietario guardan el formulario firmado por al menos tres años.¹ Cualquier trabajo pagado que altere la pintura en esas unidades cae bajo la regla de Renovación, Reparación y Pintura (Renovation, Repair and Painting, RRP) de la EPA. Eso significa una empresa Lead-Safe Certified y un renovador certificado en el trabajo.² Lo nuevo de 2026: los estándares más bajos de la EPA para el polvo con plomo llegaron a su fecha de cumplimiento el 12 de enero de 2026, los topes de las sanciones federales se congelaron en los niveles de 2025, y Delaware y New Jersey agregaron obligaciones estatales por encima del mínimo federal.³⁴⁵⁶

Relacionado: reglas federales para operadores de alquiler y divulgaciones del arrendador por estado.

Qué unidades están cubiertas

La regla federal de divulgación aplica a la "vivienda objetivo" (target housing), que la ley define como la vivienda construida antes de 1978. Se excluyen la vivienda para personas mayores o con discapacidad y las viviendas de 0 dormitorios, salvo que un niño menor de 6 años viva o vaya a vivir ahí.⁷ La EPA reescribió su definición reglamentaria en la regla de polvo con plomo de 2024 para que coincidiera con esa redacción legal, que el Congreso modificó en 2017.⁸ Una vivienda de 0 dormitorios es aquella donde el área de estar no está separada del área de dormir, incluidos los estudios y el alquiler de habitaciones individuales. "Vivienda para personas mayores" significa vivienda reservada para hogares con un miembro de 62 años o más al momento de la ocupación inicial.¹

Dentro de la vivienda objetivo, la regla de divulgación no aplica a:¹

• Contratos de unidades que un inspector certificado declaró libres de pintura con plomo.
• Contratos de corto plazo de 100 días o menos que no se pueden renovar ni extender.
• Renovaciones en las que ya se hizo la divulgación completa y el arrendador (lessor) no ha recibido información nueva.
• Ventas en ejecución hipotecaria (foreclosure).

La exención de los estudios no es absoluta: si un niño menor de 6 años va a vivir ahí, trata la unidad como cubierta. Y "libre de plomo" significa el dictamen escrito de un inspector certificado, no la creencia del propietario de que la pintura se cambió. El resumen de la propia EPA incluye las mismas exenciones.⁹

La divulgación federal, paso a paso

Según 40 CFR 745.107 y 745.113, todo esto ocurre antes de que el inquilino quede obligado por el contrato. Si el inquilino ya hizo una oferta, el arrendador completa la divulgación antes de aceptarla y le permite al inquilino modificar la oferta.¹

"Disponibles" significa los registros que el arrendador tiene o que puede obtener razonablemente en ese momento.¹ Cuando recibas una cartera nueva (management takeover), pide por escrito al propietario y al administrador anterior cualquier informe de plomo antes del primer contrato nuevo.

La regla no exige hacer pruebas. Dice que nada de lo que contiene implica la obligación de hacer evaluaciones o actividades de reducción.¹ Pero todo lo que llegues a saber pasa a ser información conocida para cada contrato posterior, y pone fin a la exención por renovación.

La advertencia debe estar en el idioma del contrato, como anexo o dentro del contrato.¹ La EPA publica formularios modelo de divulgación del arrendador en inglés y en español, y permite la entrega electrónica con el consentimiento del inquilino y una declaración de su derecho a recibir copias en papel.⁹ La guía práctica de mudanza de inquilinos muestra en qué parte de la firma va el formulario.

Los administradores de propiedades son "agentes" con su propio deber

La regla define como agente a cualquier parte que contrata con un arrendador, o con el representante del arrendador, para arrendar vivienda objetivo.¹ Un contrato de administración (management agreement) que incluye el arrendamiento te convierte en agente. Según 40 CFR 745.115, cada agente debe asegurar el cumplimiento de toda la subparte y, para eso, debe:¹

1. Informar al arrendador de sus obligaciones según las secciones 745.107 y 745.113.
2. Asegurarse de que el arrendador hizo todo lo que exigen esas secciones, o asegurar el cumplimiento personalmente.

La única protección: el agente que informó al arrendador no es responsable por peligros que el arrendador conocía pero no le divulgó al agente.¹ Eso solo funciona si puedes probar el aviso, así que pon las obligaciones del propietario sobre el plomo en el contrato de administración o en un acuse de recibo firmado. La propia ley hace al agente responsable de asegurar el cumplimiento en nombre del arrendador.¹⁰

Sanciones en 2026

Hay tres niveles de riesgo por violar la regla de divulgación.

• Sanción civil de HUD. HUD puede imponer hasta $22,263 por violación a quien viole a sabiendas la 42 U.S.C. 4852d.¹¹
• Sanción civil de la EPA. La tabla de sanciones de la EPA indica el mismo máximo de $22,263 para las violaciones de divulgación que se hacen cumplir bajo la Toxic Substances Control Act, para sanciones impuestas a partir del 8 de enero de 2025.¹²
• Demandas privadas. Quien viole a sabiendas la ley de divulgación es responsable solidario (jointly and severally liable) ante el inquilino por el triple de los daños del inquilino, y el tribunal puede otorgar honorarios de abogado y costos de peritos al inquilino que gane.¹⁰

Para las violaciones de la regla RRP y otras violaciones de la TSCA, el máximo vigente según la 15 U.S.C. 2615(a)(1) es $49,772 por violación.¹² La ley trata cada día que continúa una violación como una violación separada.¹³

Estos montos no subieron este año. La Office of Management and Budget les dijo a las agencias el 17 de abril de 2026 que no habría ajuste por inflación en 2026, porque el cierre del gobierno impidió que el Bureau of Labor Statistics produjera los datos del CPI de octubre de 2025. El aviso de HUD del 24 de septiembre de 2026 mantiene sus sanciones en los niveles de 2025.⁴ La tabla de la EPA todavía muestra los montos de enero de 2025, y las cifras anteriores impresas en 40 CFR 745.118 remiten a ella.¹²¹

La regla RRP para reparaciones y rotaciones

La regla RRP cubre las renovaciones hechas a cambio de pago en vivienda objetivo. "Renovación" significa modificar una estructura de una forma que altere superficies pintadas, incluida la reparación de ventanas, la preparación de superficies, el retiro de componentes del edificio, la climatización (weatherization) y los controles provisionales (interim controls).² La EPA dice que la regla alcanza a los propietarios que alquilan toda o parte de una vivienda.¹⁴

La exclusión principal es la reparación y el mantenimiento menor: 6 pies cuadrados o menos de superficie pintada por habitación en el interior, o 20 pies cuadrados o menos en el exterior. El reemplazo de ventanas, la demolición de superficies pintadas y las prácticas prohibidas nunca califican, y los trabajos en la misma habitación dentro de 30 días cuentan como un solo trabajo.² La rotación de unidades (turnover) es donde caen los administradores: resanar y pintar de nuevo un dormitorio pasa fácilmente de 6 pies cuadrados.

El trabajo también está exento cuando un inspector, evaluador de riesgos o renovador certificado documentó que los componentes afectados no tienen pintura con plomo. Las renovaciones de emergencia se saltan el folleto y algunas prácticas de trabajo, pero no la limpieza, la verificación de la limpieza ni el mantenimiento de registros.²

Quién debe estar certificado

Desde el 22 de abril de 2010, una empresa no puede hacer, ofrecer ni afirmar que hace renovaciones cubiertas sin la certificación de empresa, y cada trabajo debe dirigirlo un renovador certificado.² Durante años, los administradores se apoyaron en dos respuestas de preguntas frecuentes (FAQ) de la EPA que daban a entender que una empresa que contrataba a terceros para todo el trabajo no necesitaba certificación. La EPA retiró ambas con efecto desde el 21 de marzo de 2022.¹⁵ Su oficina de cumplimiento escribió después que las empresas de administración que hacen, ofrecen o afirman hacer renovaciones deben estar certificadas y deben asegurarse de que sus empleados y contratistas externos cumplan la regla.¹⁶ Si tu empresa no hace nada de eso, la EPA dice que contrates solo empresas Lead-Safe Certified.¹⁷

La certificación de empresa dura hasta cinco años.² Catorce estados certifican empresas mediante sus propios programas autorizados por la EPA: Alabama, Delaware, Georgia, Iowa, Kansas, Massachusetts, Mississippi, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Rhode Island, Utah, Vermont y Wisconsin.¹⁴

Folleto y registros

No más de 60 días antes del trabajo, la empresa debe entregar el folleto Renovate Right al propietario y a un ocupante adulto. Esto se documenta con un recibo firmado, un certificado de envío (certificate of mailing) al menos 7 días antes o, para los ocupantes, un intento de entrega certificada. El trabajo en áreas comunes requiere aviso a cada unidad afectada o letreros visibles. La empresa guarda los registros por 3 años y debe entregar al propietario y al ocupante su información de cumplimiento con la factura final o dentro de 30 días después de terminar, lo que ocurra primero.²

Qué exigir a los proveedores

Antes de que un pintor, un técnico de mantenimiento general (handyman), un instalador de ventanas, un plomero o un técnico de HVAC toque una unidad anterior a 1978, pide y archiva:

• El certificado Lead-Safe vigente de la empresa, de la EPA o del estado, y su fecha de vencimiento.
• El nombre y el certificado del renovador asignado a tus trabajos.
• Un compromiso escrito de entregar los recibos del folleto y la lista de verificación de registros al final del trabajo con cada factura.
• Un acuerdo de no usar quema con llama abierta, lijado o esmerilado eléctrico sin cubierta, ni pistolas de calor a 1,100 grados Fahrenheit o más, que la regla prohíbe.²

Revisa los certificados cuando das de alta al proveedor, no cuando le asignas el trabajo. Consulta la guía práctica de incorporación de proveedores.

La regla de polvo con plomo de 2024 y su fecha de cumplimiento en 2026

El 12 de noviembre de 2024, la EPA finalizó una regla que bajó el estándar de peligro por polvo con plomo (dust-lead hazard standard) a "cualquier nivel reportable" de plomo y redujo los niveles de liberación (clearance) después de la eliminación del plomo (abatement). La regla entró en vigor el 13 de enero de 2025, con un periodo de cumplimiento de un año para los nuevos estándares, para que los laboratorios se pudieran ajustar.⁸ La EPA confirma que la fecha de cumplimiento de los nuevos estándares y del texto de los informes de eliminación fue el 12 de enero de 2026, en las jurisdicciones que administra la EPA.³ La EPA publicó una corrección el 9 de julio de 2025 que restableció texto sobre la etapa posterior a la eliminación que se había borrado por error cuando la regla entró en vigor.¹⁸

Fuentes: 40 CFR 745.65(b) y 745.227(e)(8)(viii).¹⁹²⁰

Nada de esto obliga al propietario a hacer pruebas.¹⁹ Pero cuando alguien las hace, cualquier cantidad medible de plomo en una muestra de polvo ya es un peligro, y los informes de eliminación que terminan por debajo de los niveles de acción pero por encima del nivel reportable deben decir que quedan algunos peligros por polvo con plomo.⁸ Un informe así es información conocida para tu próxima divulgación.¹ Los plazos varían por estado. La regla nombra a Alaska, Arizona, Florida, Idaho, Montana, Nevada, New Mexico, New York, South Carolina, South Dakota y Wyoming entre las jurisdicciones que administra la EPA. Los estados con programas autorizados tienen hasta el 11 de enero de 2027 para demostrarle a la EPA que cumplen los nuevos requisitos.⁸

Vivienda con asistencia de HUD y unidades con voucher

La Lead Safe Housing Rule de HUD, 24 CFR part 35, agrega obligaciones para la vivienda con asistencia construida antes de 1978. Para el programa Housing Choice Voucher y otras ayudas al inquilino (tenant-based assistance), la subparte M cubre las unidades ocupadas, o que van a ser ocupadas, por un niño menor de 6 años, más las áreas comunes y las superficies exteriores que les dan servicio.²¹

Si el trabajo queda sin terminar, la unidad viola los Housing Quality Standards.²¹

Las prácticas de trabajo seguro de HUD aplican por encima de 20 pies cuadrados en el exterior, 2 pies cuadrados en cualquier habitación interior o 10 por ciento de un componente pequeño, como un alféizar.²² Ese umbral de 2 pies cuadrados está muy por debajo de los 6 de la regla RRP. La part 35 exime a la construcción posterior a 1977, a las unidades de 0 dormitorios y de ocupación individual (SRO), a la vivienda para personas mayores o con discapacidad salvo que viva ahí un niño menor de 6 años, y a la propiedad declarada libre de plomo por inspección. Para el polvo, usa estándares al menos tan protectores como los de la EPA siempre que los de la EPA estén vigentes.²³

Leyes estatales sobre seguridad frente al plomo: cinco ejemplos

La regla federal no libera al arrendador ni al agente de los requisitos estatales o locales sobre el plomo.¹

Delaware (aprobada, todavía sin aplicar). La 85 Del. Laws c. 98, aprobada el 21 de julio de 2025, exige un certificado de un inspector de plomo aprobado por el estado de que cada vivienda de alquiler construida antes de 1978 está "libre de plomo" (lead free) o es "segura frente al plomo" (lead safe). El certificado se presenta ante el Department of Health and Social Services antes de que empiece el contrato de un inquilino nuevo y a más tardar cuatro años después de la implementación. Los contratos deben informar la certificación, y el arrendador que pida la posesión ante un tribunal debe demostrar que la propiedad cumple. Las sanciones llegan a $100 por día por unidad para propietarios de 19 unidades o menos, y suben a $1,000 por día por unidad para propietarios de 20 o más. Las obligaciones empiezan 12 meses después de que la Delaware State Housing Authority avise que el financiamiento y los reglamentos finales están listos, o el 1 de marzo de 2028, lo que ocurra primero.⁵

New Jersey (vigente). La P.L. 2021, c. 182 exige inspecciones de plomo en las viviendas de alquiler, primero al cambiar de inquilino o a más tardar el 22 de julio de 2024, y después cada tres años o al cambiar de inquilino, lo que ocurra primero. Un certificado de seguridad frente al plomo (lead-safe certificate) dura dos años y evita la inspección por cambio de inquilino mientras esté vigente. Están exentos los edificios posteriores a 1977, los alquileres de temporada de menos de seis meses, las viviendas certificadas como libres de plomo y las viviendas múltiples registradas ante el DCA durante diez años sin violaciones de plomo pendientes. Los propietarios que no corrigen dentro de 30 días enfrentan hasta $1,000 por semana.²⁴

Maryland (vigente). La ley estatal de riesgo por plomo cubre los alquileres construidos antes de 1978 desde el 1 de enero de 2015.²⁵ Los propietarios registran cada propiedad ante el Department of the Environment, con el nombre de cualquier administrador de propiedades, y renuevan cada año.²⁶²⁷ Antes de que se mude cada inquilino nuevo, hay que reparar la pintura descascarada y la unidad debe aprobar una prueba de polvo con plomo y una inspección.²⁸ Al firmar el contrato, el inquilino recibe el aviso estatal de derechos con el certificado de inspección vigente y un paquete de información sobre el plomo, y ambos se repiten al menos cada dos años.²⁹³⁰

Rhode Island (vigente). Los propietarios de alquileres anteriores a 1978 que no están certificados como seguros frente al plomo o libres de plomo deben completar un seminario sobre peligros del plomo (o enviar a un representante), evaluar la unidad, cumplir el estándar de mitigación de peligros del plomo, entregar a los inquilinos una copia de la inspección de liberación independiente y corregir los peligros dentro de 30 días desde el aviso del inquilino cuando vive ahí un ocupante en riesgo. La sección se modificó por última vez con vigencia desde el 29 de junio de 2025.³¹ Una liberación es válida por dos años o hasta el siguiente cambio de inquilino, lo que dure más.³²

Massachusetts (vigente). Siempre que un niño menor de 6 años viva en una vivienda con niveles peligrosos de plomo en la pintura, el yeso u otros materiales accesibles, el propietario debe eliminarlo o contenerlo, por completo o mediante controles provisionales según el plan de un inspector con licencia.³³ Es un deber de corregir, no solo de divulgar. Las ciudades pueden agregar sus propias reglas, así que revisa también las ordenanzas locales.

Plomo en el agua potable: la nueva divulgación de New Jersey

La regla federal cubre la pintura, no la plomería. La P.L. 2025, c. 144 de New Jersey, aprobada el 19 de septiembre de 2025, exige que el arrendador entregue a cada inquilino actual o posible una "Lead In Drinking Water Disclosure" antes de firmar un contrato o una renovación. La divulgación debe indicar cuándo se construyó el edificio y que la vivienda construida antes de 1986 puede tener una línea de servicio de plomo (lead service line) o plomería interior con plomo. También debe reconocer cualquier aviso del sistema de agua sobre una línea de servicio de plomo o de material desconocido, y adjuntar cualquier aviso de superación del nivel de acción de plomo de los últimos tres años (salvo que se haya recibido hace más de 12 meses y se haya corregido).⁶ Están exentos los edificios construidos después de 1986, los edificios conectados a una línea que el sistema de agua determinó que no es de plomo y los alquileres de temporada. En un contrato escrito puede ir como un anexo (rider) firmado por separado, en letra de al menos 12 puntos.⁶

La obligación empieza 90 días después de que el estado publique el aviso de salud y el formulario modelo.⁶ El DCA ya publicó su formulario modelo.³⁴ Un despacho de abogados de New Jersey (fuente secundaria; no pudimos encontrar en línea el aviso del New Jersey Register) fija la fecha de inicio el 15 de noviembre de 2026.³⁵ Después de un plazo de 15 días para corregir, las sanciones son de $100, $500 y luego $1,000. Si el arrendador impide que el sistema de agua reemplace una línea de plomo, el inquilino puede terminar el contrato sin penalidad.⁶

Qué hacer ahora

• Etiqueta cada unidad por año de construcción. Marca las unidades anteriores a 1978 para las reglas de pintura y, en New Jersey, las unidades construidas en 1986 o antes para la divulgación del agua.
• Documenta cada exención, y trata un estudio como cubierto cuando vaya a vivir ahí un niño menor de 6 años.
• Agrega la divulgación del arrendador, la Lead Warning Statement, el recibo del folleto y la declaración del agente a cada paquete de contrato cubierto. Vuelve a divulgar en la renovación cuando haya información nueva, y guarda las copias firmadas por al menos 3 años.
• Envía a cada propietario un aviso escrito de sus obligaciones según 40 CFR 745.107 y 745.113, y pregúntale por escrito qué registros de plomo tiene. Archiva la respuesta.
• Si tu empresa hace, ofrece o afirma hacer renovaciones, obtén la certificación de empresa y renovadores certificados.
• Exige un certificado Lead-Safe vigente a cada proveedor que trabaje en unidades anteriores a 1978, y recoge los recibos de Renovate Right y los registros del trabajo con cada factura.
• Mide el alcance de los trabajos de rotación. El trabajo interior de más de 6 pies cuadrados por habitación (2 pies cuadrados en unidades con asistencia de HUD) o cualquier reemplazo de ventanas activa las prácticas seguras frente al plomo.
• Divulga los peligros por polvo con plomo que muestre cualquier informe de laboratorio nuevo según el estándar vigente desde el 12 de enero de 2026.
• Para unidades con voucher y un niño menor de 6 años, presupuesta la estabilización de la pintura y la liberación antes de la mudanza.
• Anota en el calendario los plazos estatales: las inspecciones por cambio de inquilino y la divulgación del agua en New Jersey, el registro anual en Maryland y la fecha de implementación de Delaware (a más tardar el 1 de marzo de 2028). La guía práctica del calendario de cumplimiento muestra una forma de darles seguimiento.

Este artículo explica lo que dicen las reglas. No es asesoría legal para una propiedad específica.