Leyes de cargos ocultos en alquileres 2026: qué cobrar y anunciar

Todavía no existe una regla federal que diga qué cargos puede cobrar un arrendador (landlord) de largo plazo. Pero la Federal Trade Commission ya considera engañoso anunciar una renta que deja fuera cargos obligatorios, y el 13 de marzo de 2026 abrió un proceso de reglamentación sobre cargos de alquiler.¹ Hoy las reglas obligatorias son estatales. Colorado, Connecticut, Minnesota, Nevada y Maine exigen que la renta anunciada o pactada incluya los cargos obligatorios, o que estos aparezcan en un total firmado. Illinois agrega una regla de cargos en la primera página del contrato y una lista de cargos prohibidos para contratos nuevos. California, Rhode Island y North Dakota prohíben cargos específicos, como cobrar por pagar con cheque o por entregar avisos.^2345678910

Esta guía explica qué dice cada regla, cómo se ven un anuncio y una tabla de cargos (fee schedule) que cumplen, y una auditoría de cargos que puedes hacer este trimestre. No es asesoría legal, y las ciudades pueden tener sus propias reglas. Sigue las leyes nuevas en /es/cambios y busca tu estado en /es/estados.

El panorama federal

La sección 5 de la FTC Act

La sección 5 declara ilegales los "actos o prácticas desleales o engañosos en el comercio o que lo afecten".¹¹ No contiene una tabla de cargos. La FTC la aplica caso por caso. Un acto es desleal solo si causa un daño sustancial que los consumidores no pueden evitar razonablemente y que no se compensa con beneficios para los consumidores o la competencia.¹¹

La FTC ha usado la sección 5 contra dos operadores nacionales de alquiler. En FTC v. Invitation Homes (N.D. Ga., orden dictada el 27 de septiembre de 2024), la agencia alegó que la empresa dejaba fuera de la renta anunciada cargos mensuales obligatorios y describía mal los descuentos del depósito. La orden exige anunciar la renta total con todos los cargos obligatorios y pagar $48 millones como compensación a los consumidores (consumer redress).¹ El 2 de diciembre de 2025, la FTC anunció que Greystar pagaría $24 millones para cerrar una demanda conjunta de la FTC y Colorado, presentada en enero de 2025. La demanda alegaba que la empresa anunciaba rentas bajas y agregaba cargos mensuales fijos y obligatorios al final del proceso de venta.¹² De ese monto, $23 millones son compensación a los consumidores y $1 millón va a Colorado. La orden obliga a Greystar a mostrar de forma destacada el precio mensual total del arrendamiento y a informar el monto, el propósito de cada cargo y si es obligatorio.¹²¹

Ninguna de las dos órdenes obliga a tu empresa. Las dos muestran lo que la FTC considera engañoso: una renta de titular que el inquilino no puede pagar en la realidad.

La regla de cargos de 2025 cubre estancias cortas, no contratos de arrendamiento

La regla de la FTC sobre cargos desleales o engañosos (Rule on Unfair or Deceptive Fees), 16 CFR part 464, se publicó el 10 de enero de 2025 y entró en vigor el 12 de mayo de 2025.¹³¹⁴ Solo aplica a bienes y servicios "cubiertos": boletos para eventos en vivo y "alojamiento de corto plazo, incluido el alojamiento temporal para dormir en un hotel, motel, posada, alquiler de corto plazo, alquiler vacacional u otro lugar de alojamiento".¹⁴ Para esos casos, cualquier precio anunciado debe mostrar el precio total, el total debe destacar más que cualquier otra información de precio y no se pueden describir mal los cargos.¹⁴ Los cargos del gobierno, el envío y los complementos realmente opcionales pueden quedar fuera del total.¹⁴

La vivienda de alquiler se dejó fuera a propósito. Los gremios de apartamentos pidieron que se les excluyera, los defensores de inquilinos pidieron que se les incluyera, y la FTC escribió que "no tiene la intención de cubrir a los proveedores de vivienda de alquiler en este momento".¹³ Agregó que una extensión corta de un contrato de arrendamiento, o la vivienda corporativa ofrecida en los mismos términos que los contratos de largo plazo, normalmente no contaría como alojamiento de corto plazo, mientras que una estancia prolongada con descuento en un hotel normalmente sí contaría.¹³

Si administras alquileres vacacionales, la regla ya aplica a esos anuncios. Los cargos obligatorios de limpieza, servicio y reserva deben ir dentro del precio que se muestra. La part 464 tampoco anula las leyes estatales que protegen más al consumidor.¹⁴

La reglamentación de 2026 sobre cargos en vivienda de alquiler

La FTC publicó un aviso anticipado de reglamentación propuesta (advance notice of proposed rulemaking, ANPRM) titulado "Rule on Unfair or Deceptive Rental Housing Fee Practices" el 13 de marzo de 2026, en 91 FR 12325.¹¹⁵ El periodo de comentarios cerró el 13 de abril de 2026, y el expediente (docket) muestra más de 3,000 comentarios.¹ El aviso nombra cargos que, según la agencia, se están extendiendo: tecnología, hogar inteligente, basura, control de plagas, administrativos, comunitarios, de conveniencia, de procesamiento de pagos y de mes a mes.¹

Las preguntas muestran hacia dónde podría ir una regla. La FTC preguntó si la renta total debería incluir todos los cargos recurrentes obligatorios, si los cargos únicos como los de solicitud, reserva y administración deberían incluirse o mostrarse como un costo total de mudanza, si la renta total debe ser el precio más destacado y si conviene modificar la part 464 o redactar una parte nueva.¹ Dijo que una regla le permitiría pedir sanciones civiles (civil penalties) y facilitaría obtener compensación para los consumidores, algo que su facultad actual, caso por caso, hace difícil.¹

Un ANPRM no es una regla. Una búsqueda en el Federal Register el 7 de octubre de 2026 no encontró ninguna regla propuesta posterior.¹ Más sobre reglas federales en /es/leyes-federales.

Leyes estatales de precio total y divulgación de cargos

Estos estados tienen las reglas legales más claras sobre cómo se deben mostrar la renta y los cargos. El punto en común: el número de tu anuncio y de la primera página del contrato debe ser un número que el inquilino pueda pagar en la realidad.

Colorado es el que más lejos llega. Desde el 1 de enero de 2026, quien anuncie un precio debe mostrar el total "como un solo número" y de forma más destacada que cualquier otra información de precio, y no puede describir mal si un cargo es reembolsable, su propósito ni quién lo recibe.² El costo real que cobra un proveedor de servicios públicos por la unidad puede quedar fuera del total.² Una violación es una práctica comercial engañosa (deceptive trade practice), y la ley permite que el inquilino envíe una demanda escrita de reembolso antes de demandar.²

Connecticut prohíbe anunciar una unidad con una renta que excluya cualquier cargo que el inquilino deba pagar de forma periódica. Un cargo que se cobra cada mes por defecto cuenta, aunque el inquilino pueda darse de baja.³ Cinco cosas pueden quedar fuera de la renta anunciada: un cargo de procesamiento al costo real cuando existe un método de pago sin cargo, los cargos o depósitos por mascotas, los servicios públicos variables con submedidor o facturados directamente, los cargos por daños más allá del desgaste normal (normal wear and tear) y los cargos por servicios aparte, como abrir una cerradura o reponer una llave.³ Los pagos se aplican primero a la renta. Una violación cuesta un mes de renta más posibles honorarios de abogado.³

Minnesota exige que todo cargo no opcional esté en el contrato, y que la suma de la renta y esos cargos aparezca en la primera página con la etiqueta "Total Monthly Payment".⁴ Los anuncios deben informar qué cargos no opcionales incluye el total, y tanto los anuncios como los contratos deben decir si los servicios públicos están incluidos.⁴ La regla aplica a los contratos firmados a partir del 1 de enero de 2024, y las violaciones conllevan el triple de los daños (treble damages).¹⁶⁴

La AB 121 de Nevada se aprobó el 3 de junio de 2025 como chapter 227 y no tiene una fecha de vigencia especial, así que entró en vigor el 1 de octubre de 2025 según la regla general de Nevada.¹⁹¹⁷ En todo lugar donde el arrendador anuncie la renta, y en el contrato, la renta debe ser "una sola cifra que represente el monto total máximo de la renta periódica", con los cargos obligatorios incluidos, y el arrendador no puede cobrar más que esa cifra.⁵ La excepción es estrecha. Permite facturar electricidad, gas o agua al costo cuando la empresa de servicios no puede contratar directamente con el inquilino, o el agua en un edificio con medidor general (master meter). Esto se marca con un asterisco de al menos la mitad del tamaño de la cifra de la renta, con una explicación en la misma página.⁵ El inquilino que gana una demanda recupera los daños, los honorarios y $250 por cada violación que implique engaño.⁵

Maine exige una divulgación escrita del precio total, firmada por ambas partes antes del contrato, que liste la renta, los cargos recurrentes obligatorios, los cargos recurrentes opcionales, el costo de los servicios públicos y cualquier otro costo.⁶ Sin la copia firmada por el arrendador, el contrato no se puede hacer cumplir. Los cargos recurrentes opcionales requieren un aviso escrito de que el inquilino puede aceptarlos y dejar de pagarlos en cualquier momento, y los aumentos de los cargos recurrentes obligatorios requieren 45 días de aviso escrito, igual que la mayoría de los aumentos de renta.⁶

Illinois agrega la Section 35 a su Landlord and Tenant Act. Todo cargo no opcional, único o recurrente, debe aparecer en la primera página del contrato, o el inquilino no está obligado a pagarlo. Los anuncios deben informar esos cargos con claridad o mediante un enlace web adjunto.⁷ Cambiarle el nombre a un cargo no evita la regla. Aplica a los contratos firmados después de la fecha de vigencia, salvo en edificios ocupados por su propietario con seis unidades o menos.⁷ Las fechas no coinciden en el propio sitio del estado: la sección 99 del texto aprobado dice que la ley entra en vigor el 1 de julio de 2026, mientras que la página de la ley pública indica como fecha de vigencia el 1 de enero de 2027.⁷ Lo prudente es usar formularios que cumplan para todo contrato de Illinois firmado después del 1 de julio de 2026, en lugar de esperar la fecha posterior.

Prohibiciones de cargos específicos

La divulgación no es la única regla. Hay una lista creciente de cargos que están prohibidos sin más, por claro que se muestren.

Cargos por pagar la renta. Rhode Island prohíbe los cargos de conveniencia sobre la renta, salvo que el arrendador también acepte un método de pago sin cargo.⁹ Illinois exige ofrecer cheque en papel, efectivo u otra opción sin cargo cuando un portal de terceros cobra una comisión, para contratos firmados después del 1 de enero de 2025.²⁰ Nevada exige al menos un método sin cargo que no pida datos de cuenta bancaria (se permite el cheque), prohíbe sumar un margen a la comisión del portal y exige que cualquier comisión del portal se identifique en el contrato.⁵ Colorado prohíbe los cargos de procesamiento de pagos cuando no hay un método sin costo razonablemente accesible.²

Cargos por pagar con cheque o efectivo. North Dakota prohíbe cobrar cualquier cargo por aceptar efectivo, cheque o giro postal (money order) para la renta o cualquier otro pago del contrato, según una ley de 2025 (HB 1610, firmada el 1 de abril de 2025) codificada en N.D.C.C. 47-16-20.1.¹⁰²¹ La SB 611 de California, aprobada el 19 de septiembre de 2024, prohíbe cobrarle al inquilino cualquier cargo por pagar la renta o un depósito con cheque.⁸

Cargos por entregar avisos. La misma ley de California prohíbe que el arrendador o su agente le cobren al inquilino por "entregar, fijar o hacer llegar de otro modo cualquier aviso", y la versión del código de desalojo rige desde el 1 de febrero de 2025.⁸ Illinois prohibirá los cargos por avisos de desalojo o por presentar una demanda de desalojo antes de que el tribunal dicte una orden, aunque las costas judiciales se pueden seguir recuperando.⁷

La lista de cargos abusivos de Illinois. Para los contratos cubiertos, Illinois prohíbe los cargos por renovar o modificar el contrato, por solicitudes de mantenimiento fuera de horario, por contactar al propietario o al administrador, por traslado del personal de mantenimiento, por líneas directas de mantenimiento, por el mantenimiento de rutina, por control de plagas que el inquilino no causó y por las inspecciones de entrada o salida (walkthroughs).⁷

La lista de Colorado. Desde el 1 de enero de 2026, Colorado prohíbe los cargos ligados a impuestos sobre la propiedad, al mantenimiento de áreas comunes, a todo lo necesario para cumplir las obligaciones propias del arrendador (incluida la habitabilidad), a bienes o servicios que no se prestan en realidad, a cargos de servicios públicos por encima de lo que cobra el proveedor (con una excepción legal estrecha), a recargos por mora sobre montos que no son renta y a cargos que suben más de 2 por ciento durante un contrato de un año o menos.²

Totales al mudarse. Maine limita lo que el inquilino debe pagar por adelantado al primer mes completo de renta, el depósito de garantía (security deposit) y los cargos recurrentes obligatorios bien informados.⁶

Límites a los cargos de solicitud

Los cargos de solicitud (application fees) son una categoría aparte, y las reglas se dividen en tres: límites, deber de reembolso y prohibiciones. Compara todos los estados en /laws/application-fee-limits-by-state.

• Illinois limita los cargos de solicitud y de verificación de antecedentes a $50 para los contratos cubiertos. El arrendador solo puede trasladar un costo mayor de un tercero si lo paga primero y se lo factura al solicitante con recibos dentro de 14 días.⁷
• Virginia limita el cargo de solicitud a $50 más el costo real de la evaluación hecha por terceros, y a $32 más esos costos en unidades reguladas por HUD. Desde el 1 de julio de 2027, los arrendadores deben informar los cargos, si son reembolsables y los criterios de evaluación antes de cobrar cualquier pago o pedir cualquier información.²²
• Nevada exige reembolsar los cargos de solicitud, de crédito o de antecedentes cuando le alquilas a otra persona y nunca hiciste la verificación, y prohíbe esos cargos para los menores de edad del hogar del solicitante.⁵

Cómo se ven un anuncio y una tabla de cargos que cumplen

Un anuncio armado así está pensado para cumplir la más estricta de estas reglas: primero un solo número total, después el desglose, los servicios públicos dichos con claridad y los cargos opcionales marcados como opcionales.

Ejemplo de anuncio (cifras ilustrativas):

$1,985 al mes de renta total. Incluye la renta base y todos los cargos mensuales obligatorios (basura, control de plagas, paquete de tecnología). La electricidad te la factura directamente la empresa de servicios. Opcional: estacionamiento reservado $50 al mes, renta por mascota $35 al mes por mascota. Costos únicos antes de mudarte: cargo de solicitud $45 por adulto, depósito de garantía $1,850. Tabla completa de cargos: [enlace].

En Colorado, mantén los $1,985 como un solo número y haz que sea el precio más destacado de la página.² En Nevada, esa misma cifra debe aparecer en el contrato, y cualquier traslado de servicios públicos necesita el aviso con asterisco.⁵ En Minnesota, el anuncio debe informar qué cargos no opcionales incluye el total.⁴

Ejemplo de tabla de cargos:

Revisa cada línea contra la ley estatal antes de usarla. Colorado e Illinois prohíben algunas de estas categorías sin más (Colorado prohíbe los cargos por mantenimiento de áreas comunes, e Illinois prohíbe los cargos por control de plagas cuando el inquilino no causó la plaga), así que un cargo válido en un estado puede ser ilegal en otro.²⁷ Virginia también exige su redacción legal justo encima de los cargos detallados en la primera página del contrato.¹⁸

Lista de verificación para auditar cargos

Haz esta revisión antes de la próxima actualización de anuncios y de formularios de contrato. Anota las fechas de vigencia en tu /es/guias-practicas/calendario-de-cumplimiento.

1. Exporta todos los cargos de tus formularios de contrato, anuncios, feeds de sindicación de anuncios y libro de cuenta del residente (resident ledger). Incluye los cargos que cobran los proveedores en tu nombre.
2. Clasifica cada cargo como obligatorio u opcional, recurrente o único. En Connecticut, un cargo que se cobra por defecto cuenta como obligatorio aunque el inquilino pueda darse de baja.³
3. Rehaz la renta anunciada como un solo total que incluya todo cargo recurrente obligatorio en Colorado, Connecticut, Minnesota y Nevada, y en Illinois para los contratos cubiertos.²³⁴⁵⁷
4. Revisa los anuncios sindicados. El total debe aparecer en todo lugar donde se anuncie la renta, no solo en tu sitio web.⁵³
5. Pasa los cargos a la primera página del contrato en Minnesota, Illinois y Virginia, y usa el formulario de resumen de Connecticut como primera página.⁴⁷¹⁸³
6. Elimina los cargos prohibidos: la lista de Illinois, la lista de Colorado, los cargos por cheque y efectivo en North Dakota y California, y los cargos por entregar avisos en California.⁷²¹⁰⁸
7. Ofrece un método de pago sin cargo y quita los márgenes sobre la comisión del portal en Rhode Island, Illinois, Nevada y Colorado.⁹²⁰⁵²
8. Vuelve a revisar los cargos de solicitud contra los límites y las reglas de reembolso, y deja de cobrar a los menores de edad en Nevada.⁷²²⁵
9. Agrega la divulgación firmada del precio total de Maine al paquete del contrato, y confirma que los cargos opcionales requieren aceptación expresa.⁶
10. Revisa los anuncios de alquiler de corto plazo según la 16 CFR part 464.¹⁴
11. Sigue el expediente de la FTC por si sale una regla propuesta, y el feed de /es/cambios para nuevas leyes estatales.¹

Para los equipos de arrendamiento, agrega el guion de renta total a /es/guias-practicas/de-prospecto-a-contrato, y revisa los cargos en la renovación con /es/guias-practicas/renovacion-de-contratos.

Qué hacer ahora

• Usa el precio mensual total como la única renta que cotizas, en anuncios, correos y por teléfono. Eso es lo que exigen las leyes de precio total de arriba y las dos órdenes de la FTC.¹²¹
• Trata los contratos de Illinois firmados después del 1 de julio de 2026 como cubiertos por la Section 35, dadas las fechas contradictorias del sitio del estado.⁷
• Prepárate para una propuesta federal parecida a la part 464 aplicada a los alquileres. La FTC preguntó directamente si debía extender esa regla.¹