Evaluación de inquilinos en 2026: guía FCRA para administradores

Un administrador de propiedades (property manager) puede pedir un informe de evaluación de inquilinos (tenant screening report) sobre alguien que solicita alquilar o renovar, y debe enviar un aviso de acción adversa (adverse action notice) cada vez que algo de ese informe contribuye a un rechazo, a la exigencia de un codeudor (cosigner), a un depósito mayor o a una renta más alta.¹² La Fair Credit Reporting Act (FCRA) y la Regulation V no cambiaron cuando la CFPB retiró 67 documentos de guía en mayo de 2025.³ La mayoría de los cambios de 2026 son estatales y locales. Las leyes de Maryland sobre antecedentes penales y sobre la evaluación de personas con vales (vouchers) entraron en vigor el 1 de octubre de 2026, y se suman a los límites que ya rigen en New Jersey, el District of Columbia, el condado de Cook y California.⁴⁵

Las tablas completas por estado están en límites a los cargos de solicitud por estado y clases protegidas de vivienda justa por estado. Otras reglas federales están en /es/leyes-federales.

Propósito permitido y las obligaciones que trae un informe

Una agencia de informes de consumidores (consumer reporting agency) solo puede entregar un informe para los propósitos que enumera la FCRA. El que corresponde a los alquileres es una "necesidad legítima del negocio" de obtener la información "en relación con una transacción comercial iniciada por el consumidor".¹ La guía de la FTC para arrendadores (landlords) dice que pueden obtener informes sobre solicitantes e inquilinos que piden alquilar o renovar un contrato de arrendamiento (lease), y que deben certificar ante la empresa de evaluación que usarán el informe solo para fines de vivienda.²

La definición de informe de consumidor (consumer report) es amplia. La FTC incluye los informes de crédito, los informes de desalojos e historial de alquiler, los informes de antecedentes penales, una puntuación de riesgo o una recomendación construida con criterios que tú elegiste, y los informes de un servicio que llama por ti a arrendadores y empleadores anteriores.² Si un proveedor está entre tú y la información, da por hecho que aplica la FCRA.

Tener un informe también significa desecharlo con medidas razonables, como triturar el papel y destruir los medios electrónicos para que no se puedan leer ni reconstruir, bajo la Disposal Rule de la FTC.⁶ El incumplimiento intencional de la FCRA expone a quien usa el informe a daños reales o a daños legales (statutory damages) de $100 a $1,000, más daños punitivos y honorarios de abogado. El incumplimiento por negligencia conlleva daños reales y honorarios de abogado.⁷⁸ Para las obligaciones de acción adversa, quien demuestra que mantenía procedimientos razonables para cumplir tiene una defensa.⁹

El aviso de acción adversa bajo 1681m(a)

La "acción adversa" incluye cualquier decisión tomada sobre la solicitud de un consumidor que vaya en contra de sus intereses.¹⁰ Los ejemplos de la FTC para arrendadores son un rechazo, la exigencia de un codeudor, un depósito que otro solicitante no pagaría, un depósito mayor y una renta más alta. El aviso se exige aun cuando el informe tuvo un papel pequeño, o solo motivó la verificación adicional que llevó a la decisión.²

Esto es lo que exige 15 U.S.C. 1681m(a).⁹

Los puntos sobre la puntuación vienen de 15 U.S.C. 1681g(f)(1).¹¹ Los demás puntos se pueden dar de forma oral, pero la FTC dice que el aviso escrito es la mejor práctica porque prueba el cumplimiento.² Algunos estados exigen que sea por escrito. Washington exige un aviso escrito que indique los motivos, en un formato sustancialmente similar a un formulario legal con casillas para un depósito mayor, un garante calificado, la renta del último mes o una renta más alta.¹²

El propio ejemplo de la FTC debería estar en cada escritorio de arrendamiento: un solicitante con una bancarrota en su informe de crédito es aprobado con el depósito de garantía (security deposit) duplicado. Eso es acción adversa, y el aviso es obligatorio.²

El aviso de precios basados en riesgo y cuándo aplica

La sección 1681m(h) y la Regulation V (12 CFR 1022.70 a 1022.75) exigen un aviso de precios basados en riesgo (risk-based pricing notice) a quien usa un informe de consumidor en relación con un crédito al consumidor y, con base en él, otorga ese crédito en condiciones bastante menos favorables que las mejores condiciones disponibles para una proporción sustancial de sus consumidores.¹³⁹ El aviso dice que las condiciones se fijaron usando un informe de consumidor, nombra a cada agencia, explica el derecho a un informe gratuito dentro de 60 días, remite al sitio web de la CFPB y enumera los detalles de la puntuación si se usó una.¹³

Si esto alcanza una decisión de alquiler depende de la palabra "crédito". La Regulation V toma la definición de la Equal Credit Opportunity Act: "el derecho que otorga un acreedor a un deudor de diferir el pago de una deuda, o de contraer deudas y diferir su pago, o de comprar bienes o servicios y diferir su pago".¹³¹⁴ Un contrato de arrendamiento con renta pagada por adelantado cada mes no encaja bien en ese texto, y los ejemplos de la propia regla son préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos para autos e hipotecas.¹³ La guía de la FTC para arrendadores no menciona los precios basados en riesgo. Trata una renta o un depósito más altos como acción adversa bajo 1681m(a).²

La ley resuelve la pregunta práctica: no se exige aviso de precios basados en riesgo cuando la persona ya dio o dará un aviso de acción adversa por la misma transacción.⁹ El análisis se complica si un administrador o una empresa afiliada de verdad financia los costos de mudanza a plazos con base en un informe de crédito, lo que merece una revisión propia. Las obligaciones de precios basados en riesgo solo las hacen cumplir las agencias, no las demandas privadas.⁹

Qué retiró la CFPB en 2025 y qué sigue siendo obligatorio

El 12 de mayo de 2025, la CFPB retiró 67 documentos de guía.³ La lista incluye la opinión consultiva (advisory opinion) de enero de 2024 sobre evaluación de antecedentes (89 FR 4171), la opinión de noviembre de 2021 sobre coincidencias solo por nombre (86 FR 62468), la opinión de julio de 2022 sobre propósitos permitidos, la Circular 2022-07 sobre la investigación de disputas y el Bulletin 2021-03 sobre el reporte de información de alquiler. La agencia dijo que el retiro "no es necesariamente definitivo" y que no daría prioridad a hacer cumplir las guías retiradas durante su revisión.³

El 28 de octubre de 2025, la agencia emitió una regla interpretativa (interpretive rule) que dice que la FCRA "en general tiene prioridad sobre las leyes estatales que tocan áreas amplias del reporte de crédito", y sostiene que los estados no pueden excluir de los informes de consumidor categorías como los registros de arrestos.¹⁵ Trata de lo que pueden reportar las agencias de informes y no menciona las leyes sobre la evaluación que hacen los arrendadores.¹⁵

Lo que sigue siendo obligatorio: la ley, la Regulation V y la Disposal Rule de la FTC, ninguna de las cuales tocó el retiro.⁹¹³⁶ La FTC hace cumplir la FCRA, y su guía para arrendadores de julio de 2023 sigue publicada.² Los consumidores todavía pueden demandar bajo 1681n y 1681o.⁷⁸

HUD siguió un camino similar. Retiró su guía sobre antecedentes penales del 4 de abril de 2016 con efecto el 25 de septiembre de 2025, y su memorando de aplicación sobre antecedentes penales del 10 de junio de 2022 con efecto el 17 de septiembre de 2025.¹⁶¹⁷ HUD dijo que la conducta que viole el texto de la Fair Housing Act sigue sujeta a fiscalización y que los demandantes privados pueden demandar dentro de dos años.¹⁷ El 14 de enero de 2026, HUD propuso eliminar sus reglamentos de impacto dispar (disparate impact), y reabrió los comentarios hasta el 9 de octubre de 2026 en un complemento del 10 de agosto. No se había publicado una regla final al 7 de octubre de 2026.¹⁸¹⁹

Exactitud, disputas y acciones contra las empresas de evaluación

Las empresas de evaluación deben seguir "procedimientos razonables para asegurar la máxima exactitud posible".²⁰ La ley federal prohíbe reportar arrestos, demandas civiles y sentencias de más de siete años (más tiempo si el plazo de prescripción es mayor), pero no fija un límite de antigüedad para las condenas. Las excepciones a la regla de siete años cubren seguros de crédito o de vida de $150,000 o más y empleos que pagan $75,000 o más, no los alquileres comunes.²¹

El 12 de octubre de 2023, la FTC y la CFPB anunciaron un acuerdo de $15 millones con TransUnion Rental Screening Solutions y Trans Union LLC: $11 millones en compensación a consumidores y una multa civil de $4 millones.²² Las agencias alegaron que la empresa reportaba un caso de desalojo como varios, reportaba demandas sin sus desestimaciones posteriores, etiquetaba como "Judgment Amount" montos que un arrendador había reclamado, incluía registros sellados y no nombraba a los proveedores que entregaban los registros. La orden estipulada se presentó el 20 de octubre de 2023 en un tribunal federal de Colorado.²²²³ En diciembre de 2020, una empresa de California que vendía informes de antecedentes de inquilinos a administradores de propiedades pagó $4.25 millones para resolver las acusaciones de la FTC de que no verificaba los registros penales y de desalojo de sus proveedores, lo que producía registros de personas con otro nombre u otra fecha de nacimiento, y de que reportaba desalojos y registros sin condena de más de siete años.²⁴

Cuando un solicitante disputa un registro, 15 U.S.C. 1681i pone la obligación en la agencia de informes. Debe reinvestigar sin costo dentro de 30 días (hasta 15 más si el consumidor envía información relevante), avisar a la fuente dentro de cinco días hábiles, borrar o corregir los datos inexactos, incompletos o que no se puedan verificar, y enviar los resultados dentro de cinco días hábiles de terminar.²⁵ La FCRA no te obliga a reservar la unidad, pero algunas leyes locales dan a los solicitantes una audiencia con el arrendador. El District exige que los proveedores de vivienda informen a los solicitantes que pueden disputar información atribuida por error y recibir una respuesta, y New Jersey y Maryland exigen que los arrendadores consideren la evidencia de que un antecedente penal es incorrecto.²⁶²⁷⁴

Límites estatales y locales sobre antecedentes penales

La ley federal no fija un período de revisión (lookback) para las condenas. Estas jurisdicciones sí lo limitan, y todas menos California también exigen divulgaciones escritas antes de cobrar un cargo de solicitud.

En New Jersey, Maryland y el District, un arrendador solo puede retirar una oferta condicional para proteger un interés sustancial, legítimo y no discriminatorio, y cada ley enumera factores que se deben sopesar, como la gravedad del delito y cuánto tiempo pasó.²⁷⁴²⁸ New Jersey y Maryland exigen motivos por escrito y dan a los solicitantes 30 días para pedir los registros en los que se basó la decisión, que el arrendador debe entregar dentro de 10 días. Las multas de New Jersey llegan a $1,000, $5,000 y $10,000 por la primera, la segunda y las siguientes violaciones, y la ley prohíbe las demandas privadas en los tribunales. La multa de Maryland es de hasta $500 por violación, y su ley tiene prioridad sobre las leyes locales comparables.²⁷⁴ La enmienda del condado de Cook entró en vigor el 1 de enero de 2020, y el rechazo debe ser necesario para proteger contra un riesgo demostrable para la seguridad o la propiedad.²⁹ Los reglamentos de California entraron en vigor el mismo día, y su Civil Rights Department dice que una política con un efecto discriminatorio injustificado viola la ley estatal sin necesidad de intención.³⁰

Dos detalles atrapan a quienes operan en varios estados. En Maryland, el arrendador que revisa antecedentes penales debe revisarlos a todos los posibles inquilinos.⁴ Maryland y New Jersey prohíben los anuncios que digan que no considerarás a nadie que haya sido arrestado o condenado, y el condado de Cook menciona "no felons" como una frase que los arrendadores ya no pueden usar.⁴²⁷²⁹

Topes a los cargos de solicitud y reglas de reembolso

No hay un tope federal. El 13 de marzo de 2026, la FTC pidió comentarios sobre los cargos de vivienda en alquiler "desde la solicitud hasta la mudanza", y al 7 de octubre de 2026 no había aparecido una regla propuesta en el Federal Register.³¹

Fuentes: California Civil Code 1950.6, modificado con vigencia desde el 1 de enero de 2026;³² New York Real Property Law 238-a;³³ Virginia Code 55.1-1203;³⁴ D.C. Code 42-3505.10;²⁶ y RCW 59.18.257.¹² El District también prohíbe rechazar a un solicitante solo por su puntuación de crédito, y prohíbe considerar demandas de desalojo de tres o más años de antigüedad o que no terminaron en una sentencia de posesión.²⁶

Fuente de ingresos, vales y criterios escritos

La lista de la Fair Housing Act federal en 42 U.S.C. 3604(a) no incluye la fuente de ingresos (source of income).³⁵ Muchos estados y ciudades la agregan, y algunos ahora regulan cómo evalúas a quienes tienen vales.

El Chapter 773 de Maryland, vigente desde el 1 de octubre de 2026, dice que un arrendador que usa información financiera no puede rechazar a un solicitante con un subsidio de vivienda basado en ingresos por sus ingresos, por su puntuación de crédito o la falta de ella, ni por mal crédito de un período sin subsidio. El arrendador puede comparar los ingresos con la parte de la renta que paga el inquilino usando una proporción sustancialmente equivalente a la que usa con otros solicitantes, y todavía puede basarse en referencias de arrendadores o en un historial de incumplimientos del contrato, servicios públicos impagos, molestias graves (nuisance) o daños.⁵ El District cuenta la asistencia de Section 8 como fuente de ingresos y prohíbe considerar el nivel de ingresos de un solicitante con subsidio, su puntuación de crédito (salvo que la ley federal lo exija) o sus problemas de crédito de períodos sin subsidio.³⁶

Los criterios escritos sostienen todo esto. California exige criterios por escrito junto con la solicitud bajo su método del primer calificado, Washington y el District exigen divulgarlos antes de reunir información, y New Jersey exige que sus estándares se apliquen "a cada solicitante de manera no discriminatoria".^32122627 Una política escrita aplicada en el mismo orden a cada expediente también es tu registro si llega un reclamo de vivienda justa dentro del plazo de dos años para demandas privadas.¹⁷ La guía práctica de prospecto a contrato muestra dónde va cada divulgación.

Qué hacer ahora

• Confirma que la certificación ante cada proveedor indique la vivienda como tu único propósito, y pide informes solo después de que alguien solicite alquilar o renovar.
• Pon cada elemento de 1681m(a) en tu plantilla de acción adversa, más los detalles de la puntuación cuando se use una, y envíala por escrito en los rechazos, los codeudores, los depósitos adicionales y las rentas más altas.
• Agrega las dos leyes de Maryland del 1 de octubre de 2026 si administras ahí cinco o más unidades.
• Saca las preguntas sobre antecedentes penales de la primera solicitud en New Jersey, Maryland, el District y el condado de Cook.
• Borra "no felons" y frases similares de los anuncios y los criterios.
• Escribe en tus criterios los períodos de revisión de cada jurisdicción y capacita al personal en las evaluaciones individualizadas.
• Compara los cargos con el tope de cada estado y agenda los plazos de reembolso.
• Para quienes tienen vales en Maryland y el District, elimina los mínimos de puntuación de crédito y las pruebas de ingresos sobre la renta completa.
• Explica a los solicitantes cómo disputar un registro y qué evidencia vas a considerar.
• Reemplaza las citas a guías retiradas de la CFPB y de HUD con las leyes y los reglamentos.
• Tritura o borra los informes bajo una política escrita de desecho, y guarda los expedientes de solicitud por al menos dos años.